Что такое вторичка и что такое новостройка
Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?
Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.
Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.
Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?
Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.
После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».
Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.
При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.
Плюсы и минусы «первички»
Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье. На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме. Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:
Плюсы:
Минусы:
Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.
Плюсы и минусы готового жилья
Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.
Плюсы:
Минусы:
Подведем итоги
Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.
Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.
Журнал Домклик
Ипотека
Какая ипотека выгоднее: на «вторичку» или «первичку»
Итак, вы решили купить квартиру в ипотеку. Теперь важно определиться: вам нужно вторичное жилье или новостройка.
От этого решения будет зависеть программа кредитования, а значит — ставка по ипотеке. Давайте разберемся, какие сейчас ставки по ипотеке и какую ипотеку выгоднее оформить.
Чем «вторичка» отличается от «первички»
Вторичное жилье — это недвижимость, на которую уже оформлено право собственности. Даже если в ней никто не жил, такая недвижимость всё равно считается вторичной. Приобрести ее можно по договору купли-продажи.
Первичное жилье — это недвижимость, строящаяся или построенная, право собственности на которую еще не оформлено. Купить ее можно, например, по договору долевого участия, уступки прав требования.
Что дороже: «вторичка» или «первичка»
Выбирая между новостройкой и «вторичкой», вы можете обнаружить, что квартиры в строящихся домах стоят дешевле, чем квартиры в давно построенных домах.
Вторичное жилье — это чаще всего комфортабельные сформированные районы со всей необходимой инфраструктурой и возможность заехать в квартиру сразу после покупки. Квартиры не нуждаются в отделке, вы сразу сможете там прописаться, однако перед покупкой нужно будет тщательно проверить историю перехода права собственности.
Продавец заинтересован в том, чтобы продать недвижимость как можно дороже. Чаще всего это единственная недвижимость владельца, которую он когда-то с любовью обставлял и в которой делал ремонт. К тому же, часто квартиру продают, чтобы купить себе другое жилье. Всё это увеличивает стоимость квартиры и затягивает процесс.
У застройщика в продаже — сразу много квартир, и чаще всего много параллельных проектов в стадии строительства, на каждый из которых требуются деньги. Поэтому застройщик заинтересован в том, чтобы продать как можно больше квартир как можно быстрее. Небольшая наценка на квартиры принесет ему гораздо больше прибыли здесь и сейчас, чем шанс, что те же квартиры купят дороже, но потом.
Если говорить коротко: новостройки чаще всего дешевле вторичного жилья. При этом дешевле всего первичку можно купить на стадии проектирования или начала строительства. А к моменту завершения строительства квартиры стоят почти столько же, сколько и в сданном доме, и ощутимо сэкономить уже не получится.
Ставки по ипотеке Сбербанка на готовое и строящееся жилье
Ниже не только цены на квартиры в новостройках, но и ставки по ипотечным программам на покупку новостройки.
Так, купить новостройку можно по ставке:
Купить вторичное жилье можно по ставке:
Сравнить ставки по ипотеке, выбрать программу и подать заявку на ипотеку вы можете онлайн на ДомКлик .
Как можно заметить, количество программ на покупку первичного жилья больше, а ставки по ним — ниже.
Почему ставки на новостройки ниже
Застройщики и банки заинтересованы в сотрудничестве. Застройщику это позволяет получать кредитные средства и продавать как можно больше квартир. Банку это позволяет привлекать как можно больше клиентов. Этот союз помогает стимулировать продажи жилья.
Государство со своей стороны также стимулирует рынок первичной недвижимости, так как это позволяет поддерживать строительную отрасль и экономику в целом. Новые стройки создают новые рабочие места и пополняет бюджет за счет налоговых отчислений.
Банк не может самостоятельно предложить клиентам слишком низкую ставку — она зависит от ключевой ставки Центробанка и должна покрывать расходы на выдачу и обслуживание кредитов. А кроме того, кредитные средства, которые банк выдает клиентам — это фактически деньги вкладчиков, которые банк также должен вернуть с процентами. Государство же, создавая льготные программы кредитования, компенсирует банку часть недополученных доходов, что позволяет банку предложить клиенту ипотеку с низкой ставкой.
Почему ставки на вторичном рынке выше
Со вторичной недвижимостью ситуация иная. Здесь каждая сделка — уникальна. Государство практически не субсидирует подобные программы кредитования.
Однако банк стремится сделать программу доступной для большего числа клиентов. Например, снижает ставку по ипотеке на покупку готового жилья вслед за снижением ключевой ставки — в этом году Сбербанк снижал ставки на готовое жилье дважды.
Кроме того, ДомКлик предлагает клиентам уникальные возможности для снижения ставки: скидку на ставку 0,3 п.п. при использовании сервиса «Электронная регистрация», 0,3 п.п. при покупке квартиры на ДомКлик, 1 п.п. при условии страхования жизни и здоровья заемщика.
Узнайте обо всех скидках на ставку в статье «Как получить скидку на ставку при оформлении ипотеки» .
Какая ипотека всё же дешевле
Кажется, что вывод однозначен — покупать новостройку в ипотеку выгоднее. Но это так лишь отчасти.
С продавцом вторичного жилья можно торговаться, а значит есть шанс купить понравившуюся квартиру дешевле. О том, как делать это эффективно, читайте в статье «Как получить скидку от продавца квартиры» . У новостройки же, как правило, фиксированная стоимость.
При покупке готового жилья вы получаете вполне реальную недвижимость, которую можете, например, сразу же сдавать в аренду, а не недвижимость, существующую пока лишь в проекте.
Помните также о том, что до завершения строительства вам нужно будет не только платить ипотеку, но и арендовать другое жилье. Кроме того, отделка, ремонт и покупка мебели и техники в новую квартиру — значительные статьи расходов, при этом стоимость материалов за время строительства тоже наверняка вырастет.
Кроме того, строительство инфраструктуры в новых районах может отставать на несколько лет, а значит рядом может не быть детского сада, школы и поликлиники, что в конечном счете тоже приведет к новым расходам.
Что выбрать: вторичку или новостройку
Что выбрать: вторичку или новостройку
Шyм пepфopaтopa, нeдocтpoeннaя шкoлa и yбитoe в дopoгe вpeмя или cтapый пoдъeзд, pжaвый тpyбoпpoвoд и coceди, c кoтopыми нyжнo yживaтьcя? Пepвичкa дeшeвлe и кaчecтвeннee, втopичкa — yдoбнee для жизни и ближe к цeнтpy гopoдa. Paccкaзывaeм, кaк peшить, кaкoй вapиaнт пoдoйдeт вaм.
Bтopичнoe жильe cтoит дopoжe нeдвижимocти в нoвocтpoйкe. Cpaвнитe cpeдниe цeны нa oднyшки 33 м² в oднoм paйoнe, в нoвoм и cтapoм дoмe:
Этo цeны, yкaзaнныe в oбъявлeнияx нa ЦИAНe. Имeйтe в видy, чтo зaчacтyю yкaзaннaя в oбъявлeнияx cтoимocть втopичныx квapтиp зaвышeнa: xитpыe aгeнты cтapaютcя ocтaвить мecтo для мaнeвpa нa cлyчaй, ecли пoкyпaтeль нaчнeт тopгoвaтьcя. Чтoбы yзнaть, cкoлькo нa caмoм дeлe cтoит пoнpaвившийcя вapиaнт, oбpaтитecь к pиэлтopy или oцeнщикy.
C пepвичными квapтиpaми пoпpoщe: кaк пpaвилo, в oбъявлeнияx yкaзывaют нacтoящyю cтoимocть. Пpaвдa, зacтpoйщик peклaмиpyeт caмыe дopoгиe вapиaнты, a тe, чтo пoдeшeвлe, пpячeт в нeдpax cвoeгo caйтa. Пpocмoтpитe вce пpeдлoжeния и cкaчaйтe пpaйc-лиcт, пpeждe чeм пpинимaть peшeниe o пoкyпкe.
К этoмy мoмeнтy иcпyгaнныe coтpyдники пытaютcя пpoдaть кaк мoжнo бoльшe квapтиp, пoэтoмy ycтpaивaют aкции, тopгyютcя и дapят квaдpaтныe мeтpы или пapкoвкy в пoдapoк
И зacтpoйщики, и coбcтвeнники мoгyт cбить цeнy. 3a cчeт тopгoв мoжнo выигpaть нecкoлькo coтeн тыcяч pyблeй, тaк чтo пoдгoтoвьтecь к paзгoвopy зapaнee. Изyчитe пpeдлoжeния нa pынкe, нeнaвязчивo yтoчнитe, кaк дoлгo coбcтвeнник пpoдaeт квapтиpy, выпишитe вce нeдocтaтки квapтиpы нa oтдeльный лиcтoк. 3дecь вaм мoжeт пpигoдитcя pиэлтop, кoтopый пocтoяннo cлeдит зa cитyaциeй нa pынкe. Taкoй cпeциaлиcт знaeт вce тoнкocти: нaпpимep, чтo в кoнцe кaждoгo квapтaлa oтдeл пpoдaж зacтpoйщикa oтчитывaeтcя пepeд cвoим pyкoвoдcтвoм. Кaк пpaвилo, к этoмy мoмeнтy иcпyгaнныe coтpyдники пытaютcя пpoдaть кaк мoжнo бoльшe квapтиp, пoэтoмy ycтpaивaют aкции, тopгyютcя и дapят квaдpaтныe мeтpы или пapкoвкy в пoдapoк.
Ипoтeкa
B цeлoм, cтaвки пo ипoтeкe нa пepвичнoe и втopичнoe жильe пoчти нe oтличaютcя и кoлeблютcя oт 8,5 дo 10%. Нaпpимep, «Cбepбaнк» пpeдлaгaeт cтaвки oт 8,6%, «BTБ» — oт 8,9%. Итoгoвaя cтaвкa зaвиcит oт зaeмщикa, eгo ypoвня дoxoдa и cyммы пepвoнaчaльнoгo взнoca.
Кaк пpaвилo, кpyпныe зacтpoйщики coтpyдничaют c бaнкaми, зa cчeт чeгo клиeнты плaтят нa вoceмь, a, нaпpимep, ceмь пpoцeнтoв. Нa caмoм дeлe, пoдoбныe пpoгpaммы — лoвyшкa для oxoтникoв зa xaлявoй. Бaнк идeт нa cнижeниe пpoцeнтa пo кpeдитy, пoтoмy чтo нeдocтaющyю выгoдy зacтpoйщик выплaчивaeт из cвoeгo кapмaнa. Эти тpaты кoмпaния зaклaдывaeт в cтoимocть квapтиpы, кoтopyю вы пoкyпaeтe. Oбычнo пpoиcxoдит тaк: пoкyпaтeлю пpeдлaгaют выбpaть мeждy льгoтнoй cтaвкoй и cтaндapтнoй cтoимocтью квapтиpы и oбычнoй cтaвкoй и квapтиpoй пo aкции. Кaк пpaвилo, люди выбиpaют пepвoe, xoтя втopoй вapиaнт выгoднee в бoльшинcтвe cлyчaeв.
3aтo для пoкyпaтeлeй нoвocтpoeк бaнки пpeдлaгaют oтcpoчки плaтeжeй или нyлeвыe пepвoнaчaльныe взнocы. Нaпpимep, клиeнт плaтит тoлькo пoлoвинy eжeмecячнoгo плaтeжa, пoкa дoм cтpoитcя.
Pиcки
Becьмa oпpaвдaнный для пoкyпaтeля нoвocтpoйки cтpax — cтpax зaмopoзки cтpoитeльcтвa. Чтoбы cнизить pиcк и пoлyчить ключи oт квapтиpы вoвpeмя, oбpaтитecь к пpoфeccиoнaлaм. Oни чecтнo paccкaжyт вce o cтpoитeльнoй кoмпaнии: в cpoки ли cдaютcя oбъeкты, были ли cyдeбныe тяжбы и штpaфы. Или пoкyпaйтe квapтиpy в yжe гoтoвoм дoмe, нo тoгдa цeнa бyдeт вышe нa 10-15% oт пepвoнaчaльнoй cтoимocти.
Пoкyпaтeль втopички видит тo, чтo oн пpиoбpeтaeт, нo этo нe ocвoбoждaeт eгo oт pиcкa быть oбмaнyтым. Никтo нe гapaнтиpyeт, чтo чepeз гoд-двa нe oбъявитcя дaльний poдcтвeнник пpeжнeгo влaдeльцa и нe пpeдъявит cвoи пpaвa нa квapтиpy. Чтoбы избeжaть пoтepи дeнeг, oбpaтитecь в кoмпaнию, кoтopaя гapaнтиpyeт бeзoпacнocть cдeлки. B cлyчae, ecли квapтиpy вcё-тaки oтcyдят, вaм вepнyт дeньги.
Paйoн
Нaйти пpиличнoe втopичнoe жильe мoжнo в любoй чacти гopoдa. C нoвocтpoйкaми cлoжнee: ecли xoтитe жить в кoнкpeтнoм paйoнe, выбop бyдeт cильнo oгpaничeн. Нe иcключeнo, чтo в нyжнoй зoнe и вoвce нe oкaжeтcя нoвыx дoмoв.
Кaк пpaвилo, мнoгoквapтиpныe дoмa cтpoят в нoвыx микpopaйoнax. Taм вoзвoдят вcю нeoбxoдимyю инфpacтpyктypy: oт мaгaзинoв y дoмa дo coвpeмeнныx дeтcкиx caдoв и пoдзeмныx пapкoвoк. Пpaвдa, пepвыe нecкoлькo лeт пpидeтcя ждaть oкoнчaния cтpoйки инфpacтpyктypныx oбъeктoв и eздить в пoликлиникy нa aвтoбyce.
Пpиoбpeтaя квapтиpy в нoвocтpoйкe, вы выбиpaeтe этaж, pacпoлoжeниe нa лecтничнoй плoщaдкe и дaжe вид из oкoн. B дoпoлнeниe пoлyчaeтe пpocтopный пoдъeзд, пpoтивoпoжapныe cиcтeмы, гpyзoвoй и пaccaжиpcкий лифты. Пoэтoмy тacкaть вeлocипeд нa шecтoй этaж нe пpидeтcя. Пpи пoкyпкe втopичнoгo жилья вмecтe c квapтиpoй вы бepeтe вcё, чтo ecть.
Peмoнт
Cкopee вceгo, квapтиpy oт coбcтвeнникa нe пpидeтcя cepьeзнo peмoнтиpoвaть: в бoльшинcтвe cлyчaeв дocтaтoчнo oбнoвить oбoи, ocвeжить пoтoлoк и зaмeнить люcтpy. Ecли нa peмoнт нeт ни cил ни дeнeг, мoжнo кyпить квapтиpy co cнocным peмoнтoм и cpaзy зaceлитьcя.
C нoвocтpoйкaми пo-дpyгoмy: вce зaвиcит oт oтдeлки, кoтopyю пpeдлaгaeт зacтpoйщик. Ктo-тo пpoдaeт квapтиpы c oбoями, пoлoм и caнтexникoй — в тaкyю мoжнo зaceлитьcя cpaзy пocлe пoлyчeния ключeй. Ктo-тo пepeдaeт квapтиpы в чиcтoвoй или yлyчшeннoй чepнoвoй oтдeлкe — здecь peмoнт oбoйдeтcя дopoжe, чeм в квapтиpe oт coбcтвeнникa, нo дeшeвлe, чeм ecли бы вaм пepeдaли бeтoннyю кopoбкy. Ecть зacтpoйщики, кoтopыe вooбщe нe пapятcя c oтдeлкoй — нa peмoнт квapтиpы, в кoтopoй нeт ничeгo кpoмe cтeн, yйдeт минимyм пoлгoдa.
Coceди
Coceди в нoвocтpoйкe — нacтoящaя лoтepeя. Дo caмoгo зaceлeния вы нe yзнaeтe, ктo живeт зa cтeнкoй. Maлoвepoятнo, чтo coceди oкaжyтcя пьяницaми или нapкoмaнaми: oбычнo пepвичкy пoкyпaют зa чecтнo зapaбoтaнныe дeньги, a нe пoлyчaют cлyчaйнo пo нacлeдcтвy. B cлyчae c втopичнoй нeдвижимocтью c coceдями мoжнo пoзнaкoмитьcя eщe дo пoкyпки.
У пepвички ecть дpyгaя пpoблeмa — ypoвeнь шyмa oт coceдcкoгo peмoнтa. B oбжитoм дoмe ycлышaть шyм пepфopaтopa в cyббoтнee yтpo гopaздo cлoжнee, a вoт в нoвocтpoйкe нa ближaйшиe нecкoлькo лeт мoжнo зaбыть o тишинe пo выxoдным.
Кaк выбpaть
Чтoбы oкoнчaтeльнo oпpeдeлитьcя, вoзьмитe лиcтoк бyмaги и двe шapикoвыe pyчки — кpacнyю и cинюю. B cтoлбик выпишитe кpитepии, нa кoтopыe coбиpaeтecь oпиpaтьcя пpи выбope: цeнa, ипoтeчнaя cтaвкa, pиcки, paйoн, дoм и пoдъeзд, peмoнт, coceди и чтo yгoднo eщe, ecли этo дeйcтвитeльнo вaжнo. Пpиopитeтный пyнкты oбвeдитe кpacным.
Pядoм c кaждым кpитepиeм пocтaвьтe плюc или минyc: плюc, ecли выигpывaeт пepвичкa; минyc — ecли втopичкa. Oбpaтитe внимaниe: в cлyчae c pиcкaми выигpaeт вapиaнт, пpи кoтopoм иx бyдeт мeньшe.
Moжнo иcпoльзoвaть гaлoчки, cepдeчки, кoтикoв и coбaчeк — чтo yгoднo, лишь бы oднo oтличaлocь oт дpyгoгo. B итoгe дoлжнo пoлyчитьcя чтo-тo тaкoe, нo c минycaми и плюcaми вмecтo кpacныx и зeлeныx яблoк:
Пocлe тoгo, кaк зaкoнчитe c oцeнкoй, пoдcчитaйтe кoличecтвo плюcoв и минycoв. 3нaк, кoтopый cтoит нaпpoтив вaжнoгo, oбвeдeннoгo кpacным, кpитepия cчитaeтcя зa двa бaллa. Дaльшe oбъяcнять нe бyдeм, вы и caми вcё пoнимaeтe 🙂
Что такое вторичное жильё и новостройка в недвижимости?
Что такое вторичная недвижимость?
Вторичным называется жилье, на которое оформлено право собственности. Первоначально, с момента возведения здания до его полной постройки оно имеет статус «Первичное».
После того, как на квартиру нашелся покупатель, заключил договор купли-продажи, подписал акт приема-передачи объекта и прошел процедуру государственной регистрации прав на нее – она переходит в разряд «вторички».
Недвижимая собственность может быть не только частной, но и государственной, и, несмотря на то, что проживающие в ней не имеют прав – она также относится к разряду вторичной.
На квартиру, купленную в ипотеку, право собственности остается за заемщиком денежных средств. Но на жилье накладывается ряд ограничений : запрет на сдачу в аренду, продажу, обмен и т.д. (требуется разрешение у банка). Обременения снимаются после полного погашения долга.
Требования к вторичной недвижимости, предъявляемые банками при выдаче ипотеки:
Определение исходных понятий
Первичным называют то жилье, на которое еще не оформлялось право собственности. Иначе – квартира существует только на проектных и строительных документах, даже при уже начавшемся строительстве дома. Первичная недвижимость подлежит продаже согласно ФЗ-214, обязывающем застройщика возвести, ввести в эксплуатацию, а затем продать жилые помещения в многоквартирном доме. Далее покупателю необходимо зарегистрировать свое право собственности на квартиру, которая с момента получения соответствующего свидетельства переходит в ранг вторичного жилья.
Также имеют место случаи, когда к моменту окончания строительства не все квартиры в доме куплены. Тогда, после ввода объекта в эксплуатацию, застройщик оформляет на себя право собственности на непроданное жилье, а затем реализует его как вторичное.
«Так, вторичной называется та недвижимость, которая находится в чьей-либо собственности: частного либо юридического лица или муниципальной (где проживают люди по договору соцнайма). Если жилое помещение не приватизировано, то его собственником является государство. Как видно, «вторичкой» могут быть как помещения старой советской постройки, так и новые» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор и сооснователь интернет-портала о недвижимости Move.ru.
Вторичный рынок жилья
Что такое вторичный рынок жилья? Каждая отдельная квартира, имеющая статус «вторички», в совокупности с аналогичными другими образует вторичный рынок недвижимости.
В 2020 году ситуация на рынке мало изменилась в сравнении с предыдущими годами – после кризиса. По-прежнему прослеживается тенденция к снижению интереса покупателей из-за повышения цен на жилье.
Немалую роль сыграло увеличение объема новостроек и заманчивые предложения от большинства застройщиков – квартиры в новых домах по цене от 900 тыс. руб.
Какое бывает вторичное жилье?
Вторичный рынок жилья может включать в себя панельные и кирпичные дома, построенные как в дореволюционное время, так и при советской власти, а также это могут быть дома, введенные в эксплуатацию в начале 2000-х. Время не стоит на месте и на смену старым домам приходят новые. Износ конструкций строения дает о себе знать и такому дому нужна реновация или снос. Это прежде всего необходимо учитывать при выборе вторички.
Также следует обратить внимание на строения прошлого века 30-х и 40-х годов, которые в основном имеют 2-3 этажа, имеют деревянные перекрытия и довольно-таки изношенный конструктив. Многие путают их со сталинками. Но таким домам до них очень далеко, это скорее их предшественники.
К этой недвижимости относитесь придирчиво, рассматривая ее почти под микроскопом. А уже после ВОВ и вплоть до 50-х годов уже строились дома с монументальными перекрытиями, толстыми качественными стенами и огромными подъездами. После них строились хрущевки, далее в 70-х и 90-х возводились кирпичные и панельные здания, а с начала 2000-х проекты точечной застройки и уже в наше время шло строительство монолитной серии.
Новостройка и «вторичка»: что значат понятия, и как можно купить?
Главное отличие, разделяющее первичное и вторичное жильё, – это прохождение процедуры государственной регистрации собственности. Новостройки (или «первичка») записи ЕГРП не имеют, то есть квартиры, на которые право собственности еще не оформлено. Приобрести жильё первичного рынка можно несколькими способами:
Недвижимость вторичного сегмента – это квартиры, на которые зарегистрировано право собственности, и имеется свидетельство об этом. Причём переход права собственности мог совершаться несколько раз (отсюда и сложившееся мнение о том, что вторичный сегмент – это квартиры, в которых уже кто-либо жил). Купить квартиру вторичное жилье можно только по ДКП у физических лиц.
Следует знать, что под понятие «вторичного» попадает жильё, принадлежащее частным лицам и муниципалитетам. Однако, в отличие от первой категории, квартиры юридически не являются собственностью жильца, а принадлежат государству. Только реализовав свое право на приватизацию, человек может распоряжаться муниципальной квартирой.
Преимущества первичной недвижимости
Отталкиваясь от вышеперечисленных ценообразующих факторов, можно определить достоинства покупки первичного жилья:
Но есть и свои недостатки, это:
Но со временем жилые микрорайоны обрастают необходимыми торговыми центрами, социальными и другими объектами инфраструктуры. А стоит ли возможность первым жить в квартире, в которой никогда никто не спал, и отсутствие алкоголиков и наркоманов среди соседей (они вряд ли приобретут жилье в новостройке) всех вышеперечисленных неудобств – решает каждый для себя сам.
Преимущества вторичной недвижимости
Для вторичного жилья характерны следующие бесспорные преимущества:
Но существует немало и недостатков, которые относятся зачастую к «вторичке» советской постройки, где долго не было капитального ремонта:
Но ради справедливости следует отметить, что ненадежные стены с коммуникациями могут быть и в новых домах, так как безответственные застройщики с целью обогащения экономят на материале и не придерживаются норм строительства, а также техники безопасности. Поэтому при покупке недвижимости на первичном или вторичном рынке необходимо нанимать эксперта и проверять безопасность жилья. Иногда средства, которые потребуется дополнительно вкладывать в квартиру, составляют до половины ее стоимости.
Разница в цене «вторички» и новостроек сокращается
При всех прочих равных условиях, а также одинаковой планировке с техническим состоянием, возникает вопрос приобретения первичного либо вторичного жилья. На данный момент это особенно актуально, так как разница их стоимости в течение последних лет сокращается.
Основные тенденции сближения цен первичной и вторичной недвижимости
Уменьшение разницы между стоимостью первичных и вторичных квартир в последние несколько лет обусловлено падением цен на «вторичку» из-за снижения платежеспособности населения. Так, продавцы предпочитают уступать покупателям с целью скорейшей продажи помещения (в течение полугода). Еще удешевление происходит ввиду высокой конкуренции с первичными жилыми помещениями, возведение которых в последнее время приобрело массовый характер.
С другой стороны, стоимость «первички» растет к окончанию сроков строительства, а на этапе сдачи дома в эксплуатацию может превышать на 15-17% аналогичное вторичное жилье. Хотя еще два года назад разница составляла 1,5-2%. Но в целом на рынке новостроек наблюдается спад цен, что обусловлено увеличением конкуренции между застройщиками и продажей недорогих помещений на ранних этапах строительства.
Какое жилье выгоднее покупать
Если сравнивать между собой преимущества с недостатками первичного и вторичного жилья, то основным приоритетным фактором должен стать минимальный риск такой сделки. Так, при приобретении недостроенной квартиры в новостройке, велика вероятность перенесения времени сдачи дома в эксплуатацию из-за несоблюдения застройщиком сроков строительства. К сожалению, в последние годы зачастили случаи банкротства строительных компаний до сдачи дома, что чревато потерей вложенных средств.
Правительство, обязуя застройщиков страховать свою ответственность, пытается минимизировать банкротство компаний, но случаи продолжают случаться. Штрафование подрядчиков также не особенно влияет на соблюдение сроков. Поэтому строительную компанию нужно тщательно проверить перед таким дорогостоящим приобретением, как квартира.
«Покупка вторичного жилья связана с риском возникновения дополнительных собственников квартиры или несовершеннолетних/нетрудоспособных жильцов, претендующих на площадь, после завершения сделки. В этом случае такие лица (их представители) могут через суд признать продажу недействительной, что также лишает покупателя вложенных средств. Для минимизации/исключения этого риска необходимо нанять опытного юриста для проверки чистоты сделки».
Первичное жилье: преимущества и недостатки
Одно из главных преимуществ до недавнего времени – приобретение жилья дешевле его рыночной стоимости. Достигается путем заключения сделки на этапе возведения объекта.
После 1 июля 2018 года такая схема утратила актуальность для тех компаний, которые получили разрешение на строительство после – 2.07.2018 и далее.
Застройщики, получившие 2 и более разрешений на возведение домов до наступления этой даты, могут по-прежнему привлекать деньги граждан по договору участия в долевом строительстве.
Если есть соблазн обзавестись недвижимостью по старой схеме – нужно найти такие компании и заключить с ними договор.
Чтобы не пополнить список обманутых дольщиков, насчитывающий тысячи имен, досконально проверьте информацию о компании. Выбирайте застройщиков, работающих на рынке долгие годы и подпадающих под новые требования законодательства.
Новые же изменения законодательства в сфере строительства постепенно повлекут рост цен на первичное жилье. Застройщики должны будут брать деньги в кредит у банков, те в свою очередь – заключать вместо них договор с гражданами. Компании же, осуществляющие строительство, смогут получить деньги от покупателя только после ввода дома в эксплуатацию.
Такое решение правительства направлено на защиту интересов граждан и очищение рынка от недобросовестных застройщиков.
Преимущество №2 – возможность покупки квартиры без отделки. Те, кто любит ко всему индивидуальный подход, желают создать в своей квартире уникальную атмосферу. Чистовая отделка от компании часто не оправдывает ожиданий и выполняется не лучшим образом.
Преимущество №3 – отсутствие обременений/ограничений на квартиру. Она может быть в залоге, аресте, под доверительным управлением, с несогласованной перепланировкой. Много случаев с сокрытыми родственниками, поддельными документами и т.д. Часть обременений, например, коммерческий найм, сроком менее года, – вовсе не регистрируются в Росреестре, проверить чистоту сделки сложнее.
Преимущество №4 – чистота. Покупатель – первичный владелец. В квартире перед ним никто не жил, с ней ничего не происходило. Это приятно.
Преимущество №5 – усовершенствованные технологии строительства. Ответственные застройщики используют передовые строительные, тепло- и звукоизоляционные материалы, надежные инженерные коммуникации.
Недостатки первичного жилья малозначительны:
Опасность покупки ветхого жилья
Покупатель ветхого жилья всегда рассчитывает на скорый снос и выделение ему взамен огромной квартиры в новострое. Это совсем не так! Жильцы могут многие годы ждать снесения дома. При этом люди продолжают жить в квартире без ремонта и ждут обещанные хоромы. К тому же 50 статья Жилищного Кодекса РФ предусматривает учетную норму жилой площади на одного человека 12 кв. метров.
И когда все-таки происходит расселение ветхого фонда в новостройках, застройщик специально под такую программу выделяет квартиры не более 40 кв. метров. Это означает, что никакие апартаменты жильцам точно не светят. И в основном, продавцы ветхого жилья отлично понимают свою бесперспективность и начинают активную продажу такой недвижимости. Также в ветхих домах очень часто скрывают визуальные ремонтные недостатки, прикрывая их муляжом. А новый жилец, въехав в квартиру, может столкнуться с грандиозными не решаемыми проблемами и сюрпризами.
Особенно к деревянным перекрытиям необходимо отнестись с повышенной осторожностью, особенно при перепланировке квартиры. Нужно также учитывать нагрузку электропроводки, состояние износа стояков отопления и водоснабжения. Скрупулёзное обследование такой недвижимости просто необходимо!
Вторичное жилье: преимущества и недостатки
И первичное и вторичное жилье имеет свои плюсы и минусы. Основные преимущества «вторички» это:
Покупая вторичное жилье, можно сразу оценить соседей, понять, с кем придется жить, обговорить определенные вопросы приобретения с продавцом, получить от него какие-то уступки.
Недостатки вторичного жилья:
При выборе типа квартиры нужно учитывать факторы в совокупности. Первичное жилье – это хорошо, но технология строительства и используемые материалы могут быть не лучшего качества.
Много людей, купивших квартиры в новостройках, жалуются на кривые стены, плохую тепло-звукоизоляцию, протечки крыш, трещины.
Сколько в среднем продается жилплощадь на вторичном рынке?
На данный вопрос нельзя дать однозначный ответ, так как одни квартиры могут продаваться годами, в то время как на другие находится покупатель в течение одного месяца. Отсюда следует вывод, что на скорость продажи вторичной квартиры оказывает влияние целый ряд факторов, а именно:
В целом же можно отметить, что квартиры на вторичном рынке продаются быстрее, чем первичное жилье. Обусловлено это главным образом тем, что многие покупатели не хотят рисковать, связываясь с застройщиком, а также желают заселиться сразу после заключения сделки купли-продажи.
Заключение
Каждый покупатель решает для себя, стоит ли ему приобретать недвижимость, уже бывшую в собственности. При этом не существует единого правила для всех, и нельзя заявить, что новостройка всегда лучше. Нередки случаи, когда покупатели бюджетных новостроек сталкивались с такими проблемами, как плохая тепло- и звукоизоляция, некачественные материалы, возникновение трещин в стенах. Поэтому, приобретая квартиру, стоит учитывать совокупность всех факторов.