Что такое вновь образованный объект
Способы создания нового объекта недвижимости
В одном из комментариев, опубликованных в ответ на предыдущее обсуждение, инициированное мною, прозвучало легкое сомнение в возможности создания нового объекта недвижимости в результате реконструкции, в связи с чем попытаюсь сформулировать свою позицию по этому вопросу, однако поскольку я занимаюсь публично-правовым направлением права недвижимости, то и анализировать любую правовую категорию считаю корректным исключительно с точки зрения публичного законодательства. Речь идёт не только о градостроительном законодательстве, которое лишь создаёт предпосылки для возникновения нового объекта недвижимости, является, своего рода, «машинным отделением» права недвижимости, но и о регистрационном законодательстве, поскольку лишь после учета созданного объекта в Реестре недвижимости можно говорить о возникновении нового объекта недвижимости.
Сразу определю свои приоритеты. Я полностью солидарна с подходом, содержащимся в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ (далее – ВАС РФ) от 22.05.2012 № 17395/11, где в своей традиционной манере он не согласился с решениями трёх нижестоящих инстанций, которые указали, что реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, а не создание нового объекта, и констатировал, что реконструкция не исключает создание нового объекта недвижимого имущества, с иными индивидуально-определенными характеристиками. Мне не понятна логика сделанного Верховным Судом РФ вывода, содержащегося в Определении от 28.06.2017 № 41-КГ17-13, в соответствии с которым новые объекты недвижимости при осуществлении реконструкции существующих объектов недвижимости не создаются.
Застройщику разрешение на ввод нужно лишь для целей регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости по правилам ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ № 218-ФЗ).
При этом возникает вопрос, а любая ли реконструкция ОКС приведёт к созданию нового объекта недвижимости, поскольку в этом случае в разделе Реестра недвижимости «Кадастр недвижимости» должны быть отражены новые основные характеристики созданного объекта. Применительно к зданию это, прежде всего, высота, площадь и площадь застройки.
После введения кадастрового учёта объектов недвижимости для регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости был установлен следующий порядок.
Для получения разрешения на ввод в эксплуатацию кадастровый инженер должен подготовить Технический план построенного объекта, в котором отражаются основные характеристики, необходимые для постановки на кадастровый учёт вновь созданного объекта.
Технический план предоставляется в орган, уполномоченный на выдачу разрешения на ввод в эксплуатацию, которое в порядке информационного взаимодействия направляется в Росреестр для постановки этого объекта на кадастровый учёт, после чего застройщик обращается с заявлением о регистрации прав на него.
Таким образом, замена несущей строительной конструкции, особенно если она является внутренней, не повлечёт за собой изменения основных характеристик объекта, подлежащих отражению в техническом плане и в Реестре недвижимости.
Исходя из этого получается, что первый вид реконструкции, меняющий параметры объекта капитального строительства, ведёт к созданию нового объекта недвижимости. В этом случае в техническом плане будет отражён объект с иными основными характеристиками, что позволит застройщику зарегистрировать права на вновь созданный объект недвижимости.
В результате же реконструкции второго вида, нового объекта недвижимости создано не будет, поскольку параметры, основные характеристики реконструируемого здания не изменятся.
При этом если сопоставить понятие реконструкции без изменения параметров (замена, восстановление несущих строительных конструкций, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы) и понятие капитального ремонта (замена, восстановление строительных конструкций или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, а также замены отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы – п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ), то становится ясно, что они мало чем отличаются.
То есть реконструкция – это замена несущих строительных конструкций, а капитальный ремонт – это замена элементов несущих строительных конструкций на аналогичные, а также элементы, улучшающие показатели таких конструкций.
По поводу термина несущие строительные конструкции имеется «умопомрачительный» комментарий Минстроя России – термин «несущие конструкции» практически не используется в нормативно-технических документах, так как определение несущих конструкций приведено в учебниках по строительной механике и является понятным для каждого проектировщика! (Письмо Минстроя РФ от 29.09.2917 № 35062-АС/08).
Такая непоследовательность публичного законодательства, а вернее отсутствие преемственности, провоцирует застройщиков подменять реконструкцию, не меняющую параметры ОКС. капитальным ремонтом.
При этом, если в результате того, что застройщик позиционирует как капитальный ремонт, будет создан объект с новыми основными характеристиками, это потребует регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости.
Однако сделать это по правилам ч. 10 ст. 40 ФЗ 218-ФЗ не получится, так как потребуется разрешение на ввод в эксплуатацию, а оно выдаётся только по результатам реконструкции. В этом случае застройщик рискует остаться с самовольной постройкой.
Таким образом, с определённой долей условности, можно сказать, что новый объект капитального строительства появится в результате любой реконструкции, новый же объект недвижимости может быть создан лишь в результате строительства и реконструкции, влекущей изменение основных характеристик реконструируемого объекта, которые найдут отражение в Реестре недвижимости. Капитальный ремонт ни при каких обстоятельствах не повлечёт создание нового объекта недвижимости.
Действующее законодательство не регулирует такого вида градостроительной деятельности как перемещение объекта капитального строительства. Термин перемещение фигурирует лишь при определении понятия объекта недвижимости, а теперь и объекта капитального строительства – невозможность перемещения без несоразмерного ущерба.
Однако представляется, что при анализе данного термина следует сместить акцент и рассматривать его сквозь призму регистрационного законодательства.
Физическое перемещение здания без несоразмерного ущерба в силу технического прогресса вполне возможно. Но будет ли такой перемещенный объект прежним объектом недвижимости? Конечно, нет. К основным характеристикам здания (ст. 7 ФЗ №218-ФЗ) относится, в том числе, местоположение здания на земельном участке и кадастровый номер земельного участка.
Соответственно, в случае перемещения объекта даже без несоразмерного ущерба появится объект с иными характеристиками, новый объект недвижимости. То есть критерий прочной связи с землей следует рассматривать не как физическую категорию, а как правовую категорию – привязка объекта недвижимости в Реестре к определенному земельному участку.
Довольно интересно складывается ситуация с разделом объекта недвижимости.
Как совершенно справедливо отмечает МЭР РФ (Письмо от 01.10.2014 № Д23и-3421), законодательство РФ не содержит положений, регламентирующих порядок раздела зданий, сооружений (в отличие от порядка раздела земельных участков, в отношении которых, кроме того, установлены требования к образуемым земельным участкам).
При разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, чтобы исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, при этом сам исходный объект недвижимости прекращает свое существование.
При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность быть введенными в эксплуатацию. Объекты капитального строительства не могут быть образованы в результате раздела такого объекта без реконструкции (Письмо МЭР РФ от 19.03.2015 №ОГ-Д23-3755).
Таким образом, изначально позиция МЭР РФ была ориентирована исключительно на регистрационное законодательство: действующий в то время ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в ст.25 в качестве основания регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости называл разрешение на ввод в эксплуатацию, ст. 25.3 ФЗ № 122-ФЗ, допускающая регистрацию на основании декларации, к данной ситуации была не применима.
Соответственно, независимо от того, требовалось или нет для раздела объекта недвижимости проведение строительных работ, для регистрации прав на новые объекты нужно было разрешение на ввод.
Такой подход крайне негативно сказывался на разделе домов блокированной застройки, автомобильных дорог, ЛЭП, сетей.
Однако впоследствии, возможно в связи с вступлением в силу ФЗ 218-ФЗ, МЭР РФ заняло более гибкую позицию, в соответствии с которой, если в отношении здания в силу его конструктивных особенностей не может быть осуществлен раздел, здание может быть реконструировано таким образом, чтобы его раздел стал возможен.
То есть МЭР РФ различает процедуру реконструкции как вид градостроительной деятельности, и раздел как кадастровую процедуру. И более того, допускает раздел без реконструкции при наличии заключения кадастрового инженера о возможности раздела без проведения строительных работ. Регистрация прав на образованные объекты недвижимости в этом случае будет производиться на основании технического плана (Письмо МЭР РФ от 04.04.2017 № Д23и-1881).
Регистрация вновь образованного объекта недвижимого имущества в Москве
При появлении нового строения потребуется регистрация вновь образованного объекта недвижимого имущества в Москве, которая осуществляется в официальных инстанциях. Создание новой вещи – это первичный способ приобретения правомочий собственности. ГК РФ определяет, что такое правомочие у лица возникает с момента проведения регистрации недвижимости.
Как проводится регистрация права собственности объектов недвижимого имущества
Государственная регистрация объектов недвижимого имущества, а именно вновь образованных построек, регламентируется ст. 40 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Если вы хотите реализовать свое право в короткие сроки и без бюрократических задержек, обратитесь в компанию «Земля и право». Наши специалисты быстро подадут все документы на основании доверенности и передадут вам готовые справки о регистрации собственности.
Существует два способа получения такого права – при обращении в МФЦ или напрямую в Росреестр. МФЦ – это удобные посредники между заявителями и государственными инстанциями. В обязанности сотрудников входит прием документов, после чего их изучают представители регистрирующего органа.
Если у гражданина или организации есть электронная подпись, он может подать заявление онлайн, на официальном сайте Росреестра. Такой способ позволит сэкономить время.
Регистрация объектов недвижимости в Москве: необходимые документы
Чтобы открыть свое право собственности, потребуется следующая документация:
При подаче документов законным представителем (что является наиболее оптимальным вариантом) требуется также представить доверенность с нотариальным заверением. Стандартный размер государственной пошлины для физических лиц – 2000 рублей. Организациям за регистрацию нового недвижимого объекта нужно заплатить 22000 рублей. Регистрация права собственности на объект недвижимости в Москве может проводиться за один день. В этом случае все документы должны быть поданы в электронном виде.
Стоимость услуги от нашей компании
Доступная стоимость юридического сопровождения – основное преимущество нашей компании. Мы предлагаем выгодные скидки постоянным клиентам, в том числе при комплексном сопровождении. Точные цены зависят от следующих факторов:
Чтобы узнать точные цены, позвоните нам по телефону, и мы проконсультируем вас.
Наши преимущества
Если вас интересует учет и регистрация объектов недвижимости, обратитесь к нашим специалистам, которые в течение нескольких дней сделают все необходимое. Приведем преимущества сотрудничества с нами:
Таким образом, регистрация правомочий собственности на вновь образованный объект недвижимости – это процедура, которая должна проходить в Росреестре. Именно этот орган занимается приемом и рассмотрением документации по данным вопросам. Если вы хотите выполнить такие действия максимально быстро и с комфортом для себя, обратитесь к сотрудникам компании «Земля и право».
Вопросы регистрации прав на вновь образованные объекты недвижимости
Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости, следует иметь в виду, что законодательством установлены три группы объектов: а) земельные участки, б) здания и сооружения, в) помещения. В связи с этим возникает вопрос: все ли эти объекты могут быть вновь созданными?
Вопрос со зданиями и сооружениями сомнений не вызывает, т.к. именно применительно к этим объектам используются соответствующие понятия ( новое строительство, реконструкция).
Вопрос о земельных участках, на первый взгляд, имеет однозначный, но отрицательный ответ. Земля как объект по своей природе такова, что ее нельзя создать в смысле нового объекта недвижимости. Земельный участок можно улучшать, изменять его назначение, возводить на нем здания, но « сделать» земельный участок как новую вещь нельзя. Но здесь все не так просто.
Во-первых, возможны ситуации, когда новый земельный участок возникает за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Это может происходить как за счет обособленных водных объектов, которые статьей 130 ГК РФ отнесены к особой группе объектов недвижимости, отличной от земельных участков, так и за счет иных водных объектов, которые не отнесены к объектам недвижимости. Рассматривая данную ситуацию, невозможно не прийти к выводу, что земельный участок является вновь созданным, поскольку ранее он физически не существовал. Очевидно в этом случае на такой земельный участок должны распространяться все нормы о порядке возникновения прав на новый объект.
Во-вторых, существует и еще одна ситуация, которая встречается гораздо чаще. В отличие от зданий и сооружений, границы которых определены при их создании и могут измениться только в результате реконструкции, земельные участки таких границ не имеют, их границы устанавливаются произвольно и могут изменяться в зависимости от желания правообладателей без осуществления деятельности аналогичной реконструкции. В частности, собственник одного земельного участка может разделить его на несколько участков, и, наоборот, собственник нескольких участков может объединить их в один. Для этого ему будет необходимо произвести землеустроительные работы и обратиться за проведением кадастрового учета вновь образованных участков или участка.
Как мы видим, в результате такого процесса образуются новые объекты недвижимости, которые ранее не существовали. Однако можно ли считать такие объекты вновь созданными в смысле, который придается данному понятию в Гражданском кодексе и Законе о регистрации? От ответа на этот вопрос зависит подход к порядку и моменту возникновения прав на эти объекты и процедуре регистрации этих прав.
Специфика таких объектов состоит в том, что, с одной стороны, они объективно являются вновь возникшими, а, с другой стороны, их с большой долей условности можно назвать « новой вещью, изготовленной или созданной лицом для себя» ( п.1 ст.218 ГК РФ).
Если признать такие объекты вновь создаваемыми, то очевидно, что право на них будет возникать только с момента его государственной регистрации ( ст.219 ГК РФ). А это значит, что распоряжение такими объектами возможно только после регистрации права на них. Таким образом, чтобы выделить из состава принадлежащего ему земельного участка отдельный земельный участок и продать его, собственник участка сначала должен установить границы нового участка, провести его кадастровый учет, зарегистрировать право на него. Только после этого он может заключить договор купли-продажи нового участка, т.е. дата такого договора не может быть раньше даты регистрации права на вновь образованный участок. Однако такой подход регистрирующего органа далеко не всегда встречает поддержку в судах, которые признают незаконными отказы в регистрации договоров отчуждения вновь образованных земельных участков, основанные на том, что право на участки было зарегистрировано после заключения соответствующего договора. В то же время аналогичный подход со стороны регистраторов к вновь созданным ( путем строительства или реконструкции) зданиям и помещениям у суда сомнений не вызывает. Мотивируя признание незаконными отказов в первом случае, суд, как правило, ссылается на то, что право на соответствующую часть земли, не выделенную ( или не объединенную) в установленном порядке в отдельный участок у лица существовало и до регистрации, в связи с чем заключение такого договора до регистрации права на участок в новых границах вполне правомерно.
В такой позиции суда есть определенная логика, которая подкрепляется и практикой взаимоотношений, складывающихся на рынке недвижимости. Проведенные исследования показывают, что разделение и объединение земельных участков происходит в подавляющем большинстве случаев именно для совершения с вновь образованными участками сделок отчуждения, и, более того, такое разделение или объединение является актуальным для собственника лишь постольку, поскольку такая сделка будет совершена. Если же сделка по каким-либо причинам не состоялась, то для собственника утрачивается необходимость изменения границ участков, поскольку при совершении сделки с другим контрагентом может потребоваться установление совершенно иных границ. Ситуация с учетом новых земельных участков и последующей регистрацией прав на них в результате сделок отчуждения приобретает характер круга. С одной стороны, чтобы провести отчуждение части земельного участка его нужно выделить ( путем землеустроительных работ и нового кадастрового учета) и зарегистрировать право на него. С другой стороны, если после проведения этой процедуры сделка не состоялась, собственнику для того, чтобы вернуться к прежнему состоянию границ, необходимо вновь проделать обратную процедуру.
Для того, чтобы определить правильный подход к земельным участкам, возникающим из ранее существовавших, необходимо установить, каким способом возникают права на них у обладателя права на ранее существовавший земельный участок.
Как отмечалось, закон делит способы приобретения прав на имущество на две группы — а) приобретение права собственности на новую вещь ( п.1 ст.208 ГК РФ) и б) приобретение права собственности на имущество, которое имеет собственника ( п.2 ст.218 ГК РФ). Вопрос состоит в том, к какой группе отнести приобретение права на рассматриваемые объекты.
Если относить эти объекты ко второй группе по способу приобретения прав, то мы столкнемся с явным противоречием этой позиции и содержания п.2 ст.218 ГК РФ. Там сказано, что право на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки об отчуждении, либо в порядке универсального правопреемства ( наследование, реорганизация юридических лиц). Вполне очевидно, что содержанием данной нормы не охватываются случаи возникновения права на вновь образованные объекты у самого собственника ранее существовавшего объекта.
Представляется, что в данном случае мы имеем дело с особым способом приобретения права, который в силу его специфики нуждается в самостоятельной регламентации. К вопросу о возможных способах такой регламентации мы вернемся после рассмотрения аналогичных проблем применительно к таким объектам, как помещения.
Как и земельные участки, эти помещения могут разделяться и объединяться. Однако в этом плане помещения отличаются как от земельных участков, так и от зданий и сооружений. Если разделение ( объединение) земельных участков всегда не связано с изменением их физического состояния и осуществляется произвольно путем проведения землеустроительных и учетных процедур, а разделение или объединение зданий, наоборот, всегда связано с их реконструкцией, то в отношении помещений возможен как один, так и другой варианты.
Так, например, объединение двух квартир в одну или, наоборот, превращение одной квартиры в две всегда связано с проведением определенной реконструкции. В отношении нежилых помещений возможен и вариант, когда разделение или объединение помещений происходит без каких-либо конструктивных изменений исключительно по желанию собственника и оформляется путем проведения нового технического и кадастрового учета.
Если в первом случае в правоприменительной практике существует однозначный подход, состоящий в том, что права на помещения, вновь образованные в результате реконструкции, возникают с момента регистрации, то в отношении второго варианта существуют разные подходы, а проблемы здесь абсолютно аналогичны тем, которые возникают при разделении или объединении земельных участков. Вот почему законодательное решение данного вопроса и для земельных участков, и для помещений должно быть одинаковым.
Как уже говорилось, здесь мы имеем дело с особым способом приобретения права, хотя, возможно, и термин « приобретение» является для данного случая не совсем точным, ибо собственник фактически ничего не приобретает ( в том смысле, что у него не появляется ничего того, чего бы не было раньше). Поэтому речь в данном случае может идти об изменении прав лица на принадлежащую ему недвижимость.
Какова же правовая природа и основания такого изменения? Источником этого изменения прав, состоящего в изменении объектного состава собственности, являются действия ( волеизъявление) собственника. Вполне очевидно, что эти действия представляют собой сделку, поскольку сделка — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей ( ст.153 ГК РФ). Также очевидно, что эта сделка односторонняя, поскольку для ее совершения необходимо и достаточно воли собственника ( п.2 ст.154 ГК РФ). Вместе с тем эта сделка осложнена тем, что для ее реализации необходимо совершение определенных действий органами технического и кадастрового учета. Однако эти органы в сделке не участвуют, а лишь подтверждают ее соответствие закону в части определения новых границ объектов.
Итак, специфика прав, возникающих в результате объединения ( разделения) объектов их собственником состоит в том, что основанием их возникновения является односторонняя сделка собственника, как лица уже обладающего правом на объект. Это не позволяет отнести эти объекты к вновь создаваемым, поскольку спецификой последних является то, что основанием возникновения права на них является деятельность по их созданию.
Поскольку данные объекты нельзя отнести к вновь созданным, к ним нельзя применять и норму ст.219 ГК РФ о возникновении права с момента регистрации. Очевидно, к этим объектам необходимо применять нормы о правах, возникающих из сделок с недвижимостью. При этом нужно иметь в виду, что данная сделка не является сделкой отчуждения, в связи с чем к ней нельзя применять нормы, относящиеся к данному виду сделок. Статья 164 ГК РФ говорит о том, что сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и Законом о регистрации. Правоприменительная практика сегодня исходит из того, что сами сделки с недвижимостью подлежат регистрации лишь в тех случаях, когда об этом есть специальное указание в ГК. Поскольку совершение данного вида сделок гражданским законодательством вообще специально не урегулировано, следует прийти к выводу, что данная сделка как таковая является заключенной и действительной независимо от государственной регистрации.
В то же время, в соответствии с п.2 ст.8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Но иное в отношении данной ситуации законом также не установлено, в связи с чем, с учетом действующего законодательства, следует считать права на разделенные ( объединенные) объекты возникшими лишь после их государственной регистрации.
Таким образом, от чего ушли, к тому и пришли – по действующему законодательству до регистрации прав на рассматриваемые объекты заключение каких-либо сделок с ними невозможно, т.к. юридически право на них отсутствует. В то же время потребности гражданского оборота объектов недвижимости требует иного подхода к возникновению прав на такие объекты. Поэтому следует отнести данные случаи к исключениям из общего правила, установленного п.2 ст.8 ГК РФ, и специально отразить данную ситуацию в Гражданском кодексе. Для этого можно было бы ввести в п.2 ст.218 ГК РФ абзац второй следующего содержания:
«В случае разделения (объединения) собственником объектов недвижимого имущества без проведения реконструкции право собственности на образованные новые объекты приобретаются этим лицом с момента технического и кадастрового учета этих объектов».
Алексеев В. А., руководитель адвокатского агенства «Алексеев, Загараев и партнеры»,
доктор юридических наук.