Что такое gla в недвижимости
Каким должен быть идеальный торговый центр для поколений X и Y
На сегодняшний день в России функционирует более 500 современных торговых центров, но сколько из них полностью покрывают потребности покупателей? Десять? Пять? Ни один? Ответ на этот вопрос не так очевиден, как кажется на первый взгляд.
Можно с уверенностью утверждать, что на сегодняшний день основными потребителями товаров и услуг являются люди двух поколений: X и Y.
Потребители поколения X, рожденные в 1960–1970-е годы, развивались в условиях дефицита, и, как следствие, их основной ценностью являются материальные блага. Цель потребителей поколения Х — одеться, обуться, купить жене и каждому ребенку автомобиль. В их понимании все дорогое — априори хорошее. Покупательская активность поколения Х высока, имеется склонность к излишнему потреблению. Именно для них строилась и успешно существовала модель торгового центра как коробка с парковкой, несколькими якорными арендаторами FMCG, реализующими в основном детские и спортивные товары, с фуд-кортом, где всегда не хватает места, с торговой галереей и небольшой развлекательной зоной, представленной кинотеатром и, реже, катком с детским центром.
«Миллениумы», или поколение Y, рожденные после 1981 года, имеют минимальные материальные потребности, покрытые их сильными родителями поколения X. «Миллениумы» были в меньшей степени вовлечены в коллективные формы проведения досуга — кружки, секции, летние лагеря и другие формы общественных объединений. Излишняя сфокусированность на информационных технологиях породила существенный дефицит в живом общении. Можно с уверенностью утверждать, что поколение Y — это головная боль современного ретейла. Они не гонятся за скидками, слабо привержены брендам, зато стремятся к самовыражению. Их миссия — быть полезными обществу, стране, планете в целом. В структуре посетителей торговых центров «миллениумы» составляют более 50%. Они же являются основными потребителями онлайн-продуктов и сервисов.
Так каков же он, торговый центр будущего? В какой мере станет отвечать потребностям поколения Х и Y? По нашему мнению, в ближайшие пять — десять лет девелоперы сфокусируются на создании психологически комфортного пространства для шопинга. Как следствие, изменится соотношение GBA (общей площади здания) к GLA (арендопригодной площади) в сторону уменьшения последней. В торговом центре будут создаваться озелененные пространства, аквариумы, контактные зоопарки. Подходы к навигации внутри центра также изменятся — появятся LED-указатели, интерактивные табло.
Значительные площади будут выделены под досуговый отдых: проведение времени с друзьями; мероприятия для различных групп покупателей; обучающие мастер-классы по флористике, лепке, рисованию; развлекательные конкурсы, музыкальные концерты, прослушивания, съемка тв-шоу; благотворительные аукционы.
Технологичная и интерактивная оснащенность торгового центра будет существенно преобразована: на входе каждого магазина станут функционировать системы face recognition, распознающие клиента и считывающие его улыбку, скорость движения.
Использование облачных технологий позволит продавцам учитывать интересы, возраст, предыдущие покупки потребителя и, таким образом, предлагать потенциально интересный товар. Цифровые кошельки, роботы-консультанты, интерактивные презентации, автоматическая доставка без привлечения дополнительного сервиса — эти опции из научной фантастики уже в скором времени придут в жизнь обычного человека.
Состав арендаторов также будет изменен — количество fashion- и FMCG-ретейлеров уменьшится, и их место займут спортивные и танцевальные секции, детские и взрослые развлекательные центры, например канатные парки, батут-центры, альпинистские зоны. Часть традиционных торговых помещений, предлагаемых в аренду на срок от трех лет, будут трансформированы в помещения для проведения временных акций и ярмарок — продуктовых, fashion, электроники.
Нетрудно догадаться, что реализация концепта торгового центра, отвечающего потребностям одновременно двух поколений, требует наличия дополнительных человеческих и финансовых ресурсов. Говоря о человеческих ресурсах, стоит заметить, что российские IT-компании уже сейчас предлагают достаточно инновационные инструменты для развития ретейла и недвижимости. На сегодняшний день количество стран-пионеров ограничено, в первую очередь концепт торгового центра будущего предполагается реализовать в США. Что касается финансовых ресурсов, то ситуацию с трудом можно назвать оптимистичной. Две трети крупных торговых объектов в России имеют долговую нагрузку перед кредиторами. Сейчас собственник решает вопросы, связанные, скорее, с оптимизацией, нежели с развитием объектов. Увеличивающаяся безработица, падение покупательной способности и, как следствие, уменьшение арендных платежей фактически не позволяют продолжать инвестировать в усовершенствования.
К чему приведет сложившаяся ситуация? Часть объектов, не имея возможности развиваться, будет терять арендаторов и впоследствии опустеет. Развитый рынок США может продемонстрировать множество примеров замороженных «пустых коробок». Часть российских торговых объектов в будущем перейдет в собственность кредиторов, то есть государственных банков, которые небыстро, но примут единственно возможное решение — инвестировать в реновации. Часть объектов будет продана иностранным инвестфондам, которые приобретут в валютном эквиваленте стратегически интересные активы. А те, кто не имеет ни долга, ни достаточного объема финансов, станут капля за каплей подстраиваться под невозвратно изменившуюся модель потребления.
На смену поколению «миллениумов» через 10–15 лет придет поколение Z со своими особенностями досуга и потребления. И закладывать фундамент изменений стоит начинать уже сегодня.
Что такое GLA и GBA
Чем отличается арендопригодная площадь от общей площади бизнес центра. Существует 2 заимствованных термина GBA (Gross Boma Area) и GLA (Gros Leaseble Area) — Общая площадь.
Cоотношение аренднопригодной (GLA) и общей (GBA) площади офисного здания — эффективность площади — один из ключевых параметров, влияющих на привлекательность офисного здания. Как правило эффективность площади в БЦ составляет около 70% (средняя), но может колебаться от 60% до 90%.
Такой разброс коэффициента эффективности площадей обусловлен планировкой общественных зон и зависит в том числе от размера здания, в крупных БЦ общественные и технические зоны, занимают относительно меньшую часть здания чем в малых центрах, что сильно влияет на общий объем полезной площади.
Владельцы небольших бизнес центров могут увеличивать коэффициент эффективности, размещая в коридорах различных ритейл-операторов, типа «кофе с собой», обладающих сегодня бешеной популярностью и готовых «садиться буквально друг на друга». В ряде случаев, в ядре лифтового холла удается организовать дополнительное пространство с последующей передачей в аренду арендатору целого этажа, при избавлении от коридоров, предусмотренных для деления этажа на несколько офисных блоков.
Таким образом собственники увеличивают арендную площадь а соответственно и выручку от сдачи в аренду.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Успешный ТЦ: концепты и акценты
Снимая площадь в очередном торговом центре, арендатор хочет быть уверен, что его надежды на прибыль окажутся не напрасными. Конечно, проходимость и набор арендаторов играют важную роль, но основным условием успешного ТЦ является качественная концепция. О том, что это такое и из чего она складывается, в ходе открытой лекции «Концепции торговых центров» рассказал Андрей Шувалов, старший директор по торговой недвижимости компании Cushman&Wakefield.
Концепция ТЦ — это не просто планировочное решение, это четкая коммерческая идея будущего торгового комплекса. Концепция позволяет определить, какой именно комплекс может быть построен в данном месте, чтобы приносить владельцу максимальный доход в долгосрочной перспективе, с учетом изменчивой конкурентной среды. Она включает в себя как технические показатели вроде оптимальной площади для той или иной торговой зоны, ширины витрин и соотношения между якорными арендаторами и небольшими магазинами, так и качественные — рекомендации по составу арендаторов, ассортиментной матрице, архитектурному облику и стилю объекта. Но не только это имеет значение: в торговом центре должна быть создана продуманная до мелочей среда со своим характером. Это выражается в деталях, поэтому значение имеет и название, и внутреннее освещение, и дизайн, и организация пространства.
Доходность торгового центра сильно зависит от наличия у его управляющих специфических знаний в области торговой недвижимости, от того, насколько эффективен текущий маркетинг объекта. Нельзя забывать о том, что арендаторы ТЦ имеют право расторгнуть в одностороннем порядке договор аренды, если сочтут, что объект малопосещаемый или плохо управляется. Поэтому ни один здравомыслящий предприниматель не будет полагаться лишь на личный опыт и строить ТЦ по собственному разумению. Помимо этого, сотрудничество с консультантами позволяет быть в курсе последних тенденций и настроений арендаторов, ведь их непосредственная задача — держать руку на пульсе рынка. Например, консультантам известно, что если раньше «Медиамаркт» арендовал площади не менее 5 тысяч кв. м, то сегодня он снизил нижнюю планку до 3 800 кв. м, «Ашан» уменьшил требования с 19 до 10-12 тысяч, операторы одежного сегмента — с 1 800 до 1 200 кв. м.
Слагающие качественного ТЦ
Значительную часть пространства вокруг ТЦ должна занимать парковка, эффективность которой оценивается по специальному коэффициенту с учетом расположения торгового центра. Хорошим коэффициентом обеспеченности ТЦ машиноместами считается 2, если торговый объект находится в центре города, и 4 — если ТЦ построен за городом и имеет якорный продуктовый гипермаркет. Эта разница объясняется тем, что основная часть потока посетителей городского ТЦ может пользоваться общественным транспортом. Например, торговый центр «Галерея» в Санкт-Петербурге имеет коэффициент 1,35, но это не значит, что объект плохо обеспечен машиноместами, ведь основные потоки покупателей идут от метро.
Еще один важный параметр в качественной концепции торгового центра — эффективность площади. Она определяется как соотношение арендопригодной площади (GLA) к общей площади (GBA). Стопроцентной эффективности быть не может: для крупного торгового центра, которым считается объект с GLA от 50 тысяч кв. м, коэффициент полезного использования площади может составлять до 80%, для среднего — 70%, для маленького — 67%. Столь странное уменьшение объясняется эффектом масштаба: в небольших ТЦ много места занимают общественные и технические зоны, что сильно влияет на общий объем полезной площади. Владельцы небольших торговых центров могут увеличивать коэффициент эффективности, размещая в коридорах торговые киоски и меняя формат торговых галерей. Таким образом они увеличивают арендную площадь и, соответственно, доход от ее сдачи. Однако повышать коэффициент полезного использования с выгодой для себя бесконечно невозможно: освобождающиеся в основных торговых галереях помещения станут занимать якорные арендаторы, ставка аренды у которых в пять раз ниже, и торговый центр начнет терять деньги.
Соотношение якорных арендаторов, к которым относятся операторы площадью более 1 000 кв.м., и остальных магазинов — еще один секрет успеха качественной концепции. Правило здесь простое: чем крупнее торговый центр, тем больше в нем должно быть «якорей». Кроме того, если ТЦ находится в зоне крупного пешеходного потока, на «якорей» должно приходиться 30-40% арендопригодной площади. Если объект построен вне крупных пешеходных потоков, то в целях создания центра притяжения покупателей нужно отдать якорям не менее 60%. Наглядный пример: гипермаркет «Ашан» способен создать поток в 35 тысяч человек в день. Ставка аренды для него будет не высокой, но небольшие арендаторы смогут получить больше посетителей, и общая синергия приведет к увеличению дохода от аренды. Если же торговый центр находится в центральной части города или у метро, то наличие такого арендатора, как «Ашан», уже не принципиально важно: там существует поток посетителей, созданный естественным способом. Все, что останется сделать владельцу ТЦ, — разместить определенное количество качественных «якорей» из сегмента fashion.
Чтобы ТЦ отвечал требованиям арендаторов, необходима определенная высотность комплекса. Считается, что многоэтажные торговые центры не очень эффективны, потому что посещаемость верхних этажей гораздо меньше, чем первого: если взять за 100% первый этаж, то посещаемость второго составит 90%, а третьего — уже 70%. Что касается высоты каждого этажа, то для операторов, работающих в масс-маркет и среднем ценовом сегменте, минимальная высота помещения от потолка до пола должна составлять 3,5 метра, в средневысоком ценовом сегменте —4 метра «в чистоте». С гипермаркетами и кинотеатрами ситуация, конечно, немного иная: в первом случае из-за стеллажной системы хранения высота помещения должна быть от 6 до 7,5 метров, а во втором — от 8 до 11 метров для залов на 100 и 300 мест соответственно.
Специфической зоной, требующей внимания, является фудкорт торгового центра. Сейчас актуальна тенденция к росту доли общепита в проектах ТЦ, причем это характерно для всей России. В качественных торговых центрах подобраны востребованные, хорошо известные на федеральном уровне предприятия питания, а посадочной зоны хватает на клиентов каждого из них. Эксперты рекомендуют региональным торговым центрам не пренебрегать федеральными брендами, поскольку любой новый торговый центр хотя бы с одним из них будет составлять приверженцу местных марок существенную конкуренцию.
Наконец, одним из самых главных элементов в торговом центре является центральный атриум. Находясь в нем, посетители должны иметь хороший обзор и видеть магазины на других этажах, ведь это — залог посещаемости верхних этажей. Минимальная ширина атриума должна составлять 5-6 метров, ширина балкончика — 3-4 метра. Кроме того, над головой посетителей первого этажа должно быть пространство: высокий купол создает ощущение чуда, чего-то выходящего за пределы повседневности, а это влияет на настроение посетителей.
Задача разработчиков концепции торгового центра состоит не только в том, чтобы учесть все технические особенности, конфигурацию участка, сделать зонирование и рассчитать покупательские потоки. Нужно иметь широкое видение, в том числе и в архитектурном плане. Например, не обязательно идти по классическому пути нового строительства — иногда можно использовать то, что уже имеется. Допустим, можно «вписать» новое строение в существующее: накрыть стеклянным колпаком пространство между зданиями, чтобы получился внутренний объем с отдельным входом. Также в условиях нарастающей конкуренции очень важно придумать идею, фишку, то, что отличало бы проект от множества имеющихся на рынке. Иногда изюминкой может стать дизайн ТЦ. Пример — уникальный торговый центр под Краснодаром OZ mall, являющийся одним из крупнейших в Европе (GLA 164 тысячи кв. м). Он имеет уникальный футуристичный дизайн: здание с плавными обтекаемыми формами напоминает гигантский космический корабль. Однако эффектный внешний вид еще не означает, что объект не будет иметь узких мест. Некоторые эксперты отмечают, что недостатком OZ mall является отсутствие кольцевой схемы, из-за чего поток посетителей разделяется на части, и каждое крыло работает «на себя». Ситуацию усугубляет также и то, что якорный гипермаркет этого ТЦ — «О’Кей» — находится в отдельном крыле, и его покупательские потоки не смешиваются с общим трафиком торгового центра.
Помимо выдающегося дизайна, есть и другие способы конкурировать на рынке торговой недвижимости, например, предложить отличающийся пул арендаторов. За примером далеко ходить не надо: в Москве рядом с ТЦ «Европейский» строится новый торговый объект. Казалось бы, конкуренция «лоб в лоб» не означает ничего хорошего, но сдаваемая площадь «Европейского» — лишь 6 тысяч кв. м., поэтому при желании можно наполнить новый объект арендаторами, которых там нет. В результате получится интересный синергетический эффект.
В последнее время среди торговых центров нового поколения встречается много нестандартных проектов. К ним можно отнести проект «Митино-Парк», где сделан большой уклон в сторону создания условий для качественного отдыха и времяпрепровождения. Сначала якорным арендатором в проект хотели пригласить гипермаркет Spar, но потом было решено, что объекту необходима более оригинальная продовольственная концепция. В итоге в «Митино-Парке» сделали так называемый «фреш-маркет» с необычной планировкой, где располагаются лавки с фермерскими продуктами, свежей едой и прочими радостями домашней кулинарии. Любопытно, что благодаря такому решению проект начали рассматривать международные бренды, что довольно неожиданно для торгового центра на окраине Москвы.
Одной из последних тенденций в поисках разнообразия в ТЦ является интерес к детским и культурным развлечениям. В планирующихся объектах активно проектируются комнаты страха, огромные аквариумы, театры, музеи и даже библиотеки. Однако эксперты рекомендуют не преувеличивать значение этих составляющих: проблема в том, что такие развлечения потребители посещают в основном только один раз, в то время как в традиционный кинотеатр люди возвращаются снова и снова. Так что можно сказать, что рецепт идеального торгового центра уже давно найден: удачное местоположение, пешеходная и транспортная доступность, отсутствие в непосредственной близости конкурентов со схожей концепцией, качественная «подборка» торговых операторов, ресторанов и комфортных кинозалов. Все это уже обеспечивает высокий интерес посетителей и оптимальную доходность объекта.
Что такое gla в недвижимости
Авторизуйтесь, чтобы воспользоваться функцией:
Коммерческая недвижимость Минска переживает сегодня не самые лучшие времена. Востребованность торговых площадок города сильно варьируется в зависимости от качества наполнения, планировочных решений, доступности расположения.
Мы решили выяснить, как инвестору избежать ошибок на стадии оценки объекта, как « не прогадать» с предложением и быть довольным финансовой отдачей проекта. Об этом рассказывает Управляющий коммерческой недвижимостью Роберт Киселев.
Кому отдать оценку проекта: агентству или сотрудникам?
При принятии решения целесообразно, исходя из уровня инвестиций, о которых мы говорим, делегировать оценку проекта. Здесь могут быть два варианта:
Я рекомендую принимать решения исходя из масштаба рассматриваемого проекта.
« Если речь идет о комплексе в 30 000 м2 GLA — привлекайте оценку международных агентств».
Письменное заключение международного агентства о целесообразности проекта по показателям также важна при необходимости привлечения сторонних денег. При данном уровне никому не будет интересно мнение сотрудника внутри компании. Нужно « имя», которое поручится за ваш проект.
Чек-лист для оценки объекта инвестирования
Как пример, рассмотрим проект покупки и девелопмента существующей площадки формата стрит ритейл на 5 000 м2 GLA с рядом действующих операторов под последующую сдачу в аренду.
Я считаю неотъемлемой частью заключения резюме проекта — тезисное описание анализа с ключевыми цифрами. Это удобно, так как если вас не устроят основные моменты анализа, дальше можно не читать и не тратить время.
Для принятия решения по вложению в данном примере, предлагаю проанализировать ряд показателей по специальному чек-листу.
1) Тезисное описание:
1. Предмет покупки ( основные параметры объекта, локация, соотношение GLA и GBA );
2. Средняя ставка аренды действующих игроков/иные условия финансового сотрудничества;
3. Чистый операционный доход объекта в динамике за 3 последних года;
4. Перспектива увеличения ставки аренды/улучшения иных форм финансового взаимодействия на год вперед;
5. Цена продажи. Оценка релевантности;
6. Стоимость рекомендуемых вложений на год вперед.
2) Параметры объекта развернуто:
1. Год постройки, кол-во реконструкций/модернизаций;
2. Целевое назначение/история фактического использования;
3. Материалы объекта;
4. Планировочные решения;
5. Решения хранения грузов;
6. Решения по технической эксплуатации ( эл. щитовые, );
7. Способы поднятия людей/грузов ( при многоэтажности);
8. Решения по машино-местам.
3) Локация:
1. Оценка района нахождения объекта ( сегодня);
2. Оценка района нахождения объекта ( развитие на 3 года);
3. Транспортная доступность;
4. Расстояние между объектом и жилым массивом;
5. Оценка автотрафика, пассажиропотока общественного транспорта;
6. Оценка сторонних зон притяжения потока посетителей ( синергия);
7. Оценка сторонних зон притяжения потока посетителей ( конкуренция).
4) Целевая Аудитория ( Посетители):
1. Типологический Портрет;
2. Способы передвижения до магазина;
3. Средний ежемесячный доход;
4. Оценка базы данных существующих покупателей ( при наличии).
5) Оценка арендных поступлений:
1. Существующие операторы ( сегментация/площади/ коммерческие условия договора);
2. Оценка устойчивости существующих операторов/возможность улучшения коммерческих условий договора;
3. Суммарные поступления от аренды поэтажно из расчета 100, 90, 80%-й заполненности на 3 года.
6) Предложения ( общие) по модернизации с целью увеличения показателя GLA.
7) Анализ рынка коммерческих объектов региона:
2. Прогнозы развития на 3 года;
3. Заполненность конкурентных объектов;
4. Посещаемость конкурентных объектов.
8) Вывод:
1. Заключение о релевантности стоимости объекта с развернутым описанием результата ( доходный, сравнительный методы получения цены);
2. Заключение о целесообразности заключения сделки ( на основе анализа).
Таким образом, при наличии данной информации, вы сможете принять правильное, экономически обоснованное, решение об инвестировании. Ведь всегда дешевле избежать ошибок на стадии оценки проекта, чем заниматься их исправлением в состоянии приобретенного актива.
Что такое gla в недвижимости
Retail Buildings: Standard Method of Measurement (ANSI/BOMA Z65.5-2010)
В 2010 году BOMA опубликовал новый стандарт для зданий, предназначенных для розничной торговли. Несмотря на то, что в стандарте для офисных зданий 1996 года уже упоминались положения о торговых площадях (Store Areas), ANSI/BOMA Z65.5-2010 — первый стандарт, специально разработанный для современной торговой недвижимости.
Cтандарт прекрасно адаптирован для стрит-ритейла, современных шопинг-моллов и торговых комплексов. Этот стандарт рекомендуется использовать в том случае, если торговые площади в здании занимают более 50% общей площади объекта. Если же в здании преобладают офисные помещения, в этом случае для измерения площади следует использовать стандарт для офисных зданий — ANSI/BOMA Z65.1-2010.
В стандарте для торговой недвижимости не рассчитывается коэффициент нагрузки, который играет важную роль при измерении площади офисных и складских помещений. Вместо этого при расчете определяется Общая Арендная Площадь здания (Gross Leasable Area). Стандарт включает определения и формулы для всех основных элементов современных торговых центров: магазинов, мезонинов, киосков, фуд-кортов и парковок.
Gross Leasable Area
Измерение торговых площадей существенно отличается от измерения пространства офиса или площади магазина. Следовательно, большие различия есть и в терминологии. Вместо термина «арендуемая площадь» (Rentable Area), используемого для сдачи в аренду офисных помещениий, в торговой недвижимости используется определение «Общая Арендная Площадь» (Gross Leasable Area или сокращенно GLA). Кроме того, стандарт измеряет и Общую Зону (Common Area): общественные санузлы, машинные, электрощитовые, уборочные помещения, помещения охраны и офис управляющей компании. Эти площади оказывают решающее значение при определении нагрузки Общей Зоны Обслуживания (Common Area Maintenance), однако согласно данному стандарту общая зона обслуживания не прибавляется к помещениям арендатора через коэффициент нагрузки, как это происходит при измерении площади офисных зданий.
Аренда в торговых центрах часто включает в себя вспомогательные площади, такие как открытые патио, склады и другие пространства, которые находятся за пределами периметра ограждающих стен здания. Стандарт также регламентирует использование наиболее часто встречающихся в торговых центрах элементов: киосков, островков, фуд-кортов и др. В офисных зданиях для определения периметра помещений применяется термин Доминирующей Части (Dominant Portion). В торговой недвижимости это определение не используется — вместо него применяется новая концепция — Линии Аренды (Lease Line).
ANSI/BOMA Z65.5-2010 не является переработанной версией стандарта для офисных зданий — это совершенно новый стандарт, который фокусируется исключительно на торговой недвижимости. Стандарт имеет общую базу и согласуется с остальными стандартами, особенно с Gross Areas of a Building: Methods of Measurement (ANSI/BOMA Z65.3-2009). Таким образом создан инструментарий для измерения зданий на всех этапах от проектирования, строительства и финансирования до покупки, продажи, управления и сдачи в аренду.