Что такое гарантийный сертификат на квартиру
«Люди платят за свою глупость»
Люди отдают риэлторам огромные деньги, но могут остаться без квартиры — за гарантии придется доплатить.
УФАС обвинило агентство недвижимости «Жилфонд» в необоснованных гарантиях для клиентов. Агентство заявляло на своем сайте, что если клиент, покупающий квартиру, не получит ее по вине агентства, то ему не просто вернут ее стоимость, но и подарят конкретную квартиру на Красном проспекте. Корреспондент НГС.НЕДВИЖИМОСТЬ узнавала, что собиралось делать агентство, если бы сразу несколько клиентов обратились к ним за одной и той же квартирой, а также выясняла, что же агентства недвижимости гарантируют, а что — нет.
Вас много, а квартира одна
Арбитражный суд принял сторону Новосибирского УФАС России, обвинившего агентство недвижимости «Жилфонд» в распространении неточной информации на своем сайте. Претензии УФАС вызвало сообщение о том, что если их клиент, покупающий квартиру, так и не получит ее по вине агентства, то агентство вернет ему ее стоимость и подарит конкретную квартиру на Красном проспекте. УФАС посчитало, что, выдавая гарантийный сертификат каждому клиенту на одну и ту же квартиру, «Жилфонд» вводил своих клиентов в заблуждение.
«Жилфонд» также гарантировал своим покупателям получение ипотеки в банке и сообщал о своем сотрудничестве с Пенсионным фондом. Однако из договора «Жилфонда» с «ЮниКредит Банком» следует, что банк сам решает, предоставлять клиентам кредит или нет, а отношения агентства с ПФР не носят договорного характера. 15 апреля арбитраж отказался признать незаконным решение УФАС, посчитавшего действия агентства недобросовестной конкуренцией.
«Да, государство в лице УФАС выявило неточности в наших рекламных кампаниях. Однако на данный момент все спорные формулировки приведены в соответствие с законодательством, — прокомментировал директор «Жилфонда» Александр Чернокульский. — При этом сами гарантийные обязательства «Жилфонда» перед нашими клиентами по-прежнему остаются в силе. И однокомнатная квартира на Красном проспекте ожидает своего владельца. К предоставляемым гарантиям у антимонопольного органа претензий нет».
В агентстве говорят, что если по гарантиям случится сразу несколько страховых случаев, они предоставят другую квартиру с аналогичными характеристиками.
Также в агентстве утверждают, что за 17 лет работы не было ни одного случая, когда по их вине клиент потерял квартиру. Согласно прайс-листу, опубликованному на сайте «Жилфонда», если клиент выбирает в качестве дополнительной опции гарантийный сертификат, услуги агентства обходятся дороже. Как заверили в «Жилфонде», по сертификату агентство всегда возмещает полную стоимость объекта недвижимости в случае утраты права собственности покупателя по искам третьих лиц, причем это возмещение будет произведено вне зависимости от наличия либо отсутствия вины агентства.
Ни жилья, ни денег
Реклама агентств недвижимости, обещающая выгоды, часто вызывает вопросы. Так, в прошлом году Центральное Агентство Недвижимости объявило о программе материальной помощи на покупку жилья под лозунгом «До 500 тыс. руб. безвозмездно!». Для этого нужно было взять ипотеку, а сертификат от агентства позволил бы погасить часть процентов. На тот момент многие агентства недвижимости договорились с банками о преференциях по снижению процентных ставок для своих клиентов на 0,5–1 %. Просто в ЦАН посчитали, сколько это в рублях, и придумали написать эти цифры на бумажке, назвав это сертификатом на материальную помощь.
Этим ЦАН вызвало негодование своих коллег по цеху, которые предоставляли такие же услуги, но не догадались подать их под таким соусом.
Что касается гарантий, то многие агентства утверждают, что их дают, однако по большинству из них юристы высказывают нескрываемый скепсис.
Член коллегии адвокатов «Заельцовский правовой центр» Юрий Гольдберг уверен, что гарантийные письма и сертификаты ничего не гарантируют.
«Это больше форма самоуспокоения для людей. Моя большая практика в этой сфере, и жизненная, и адвокатская, показывает, что крайне маленький процент агентств ведут себя порядочно в случае возникновения проблем. То, что агентства обманывают, и люди потом не могут забрать ни денег, ни квартир — таких случаев масса», говорит юрист.
Если возникли проблемы, с гарантийным письмом можно обратиться в суд, но это не обязательно приведет к успеху. «Сертификаты и гарантийные письма готовятся специалистами агентств таким образом, чтобы людям ничего не досталось. Делают такие формулировки, что в суде выясняется, что человек сам виноват, что что-то не так сделал. Поэтому шансы что-то получить по данному сертификату не самые большие», — считает Юрий Гольдберг. В качестве примера он привел случай, когда одно крупное московское агентство недвижимости продавало гарантийные сертификаты: договор на оказание услуг агентства был подписан, условно, с ООО «Лютик», а в сертификате значилось уже ООО «Лютик-Н».
Сам договор с агентством обычно не гарантирует покупателю, что с покупаемой квартирой все в порядке, — в нем, как правило, написано, что агентство недвижимости оказывает информационные услуги, т.е. просто находит и показывает квартиры. «Предоставление гарантий на объект с полной финансовой ответственностью компании — это дополнительная услуга, которая оформляются отдельным документом и оплачиваются сверх стандартной комиссии риэлтора. Гарантии с полным возмещением стоимости объекта дают клиентам только крупные агентства недвижимости», — говорит владелец компании «Доктор Ключ» Андрей Силков.
По мнению Андрея Силкова, сомнительна реклама мелких агентств, которые дают гарантии на сделку с полным возмещением стоимости объекта, потому что для этого компания должна располагать определенной финансовой подушкой безопасности. Также он подверг сомнению рекламу небольших компаний, сулящих клиентам крупные подарки — квартиры, машины и тому подобное, особенно если розыгрыш планируется проводить без непосредственного участия и наблюдения со стороны клиентов.
Лишние люди
Обойтись без агентства недвижимости при продаже квартиры довольно просто, сложнее, если нужно что-то купить взамен. Но юристы уверены, что в XXI веке, когда есть интернет, самому разобраться в том, какой комплект документов необходим для сделки и как его собрать, не составляет труда. Подготовив документы самостоятельно, можно за 5–10 тыс. руб. проверить их у юриста и передать для регистрации. Правда, на это придется потратить собственные время и силы.
«Мне агентства не нужны и, думаю, большинству людей тоже, — считает адвокат Алексей Разумов. — Люди платят за свою глупость.
За то, что считают, что в случае проблем им что-то предоставят взамен. Риэлторы сами юридическими знаниями не обладают. За них оформляют документы штатные юристы. Вопрос в том, обратишься ли ты к независимому юристу и заплатишь 10 тыс. руб. или придешь в агентство и заплатишь 110 тыс. руб. Вы получаете тот же результат, только во втором случае дороже, а риски те же самые».
Гарантийный сертификат
Полная финансовая ответственность — гарантия при покупке квартиры
Жилфонд гарантирует возврат полной стоимости недвижимости, в случае если сделка будет признана недействительна судом.
Представьте, что вы купили квартиру. Получили документы в Росреестре, подтверждающие право собственности. Приехали заселяться — а в вашей квартире живут другие люди и не собираются выезжать. А главное, после долгих тяжб суд решает отказать вам в праве собственности. Ваши деньги забрали мошенники, вы остались без жилья, суд оказался не на вашей стороне. Что делать в такой ситуации?
«Жилфонд» несёт полную финансовую ответственность перед покупателем в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
Покупатель недвижимости при проведении сделки в «Жилфонде» получает Гарантийный сертификат, по которому наше агентство всегда возмещает полную стоимость объекта недвижимости в случае утраты права собственности покупателем.
Гарантийный сертификат — это надежно и безопасно! К тому же для клиентов «Жилфонда» он действует бессрочно. Гарантийный сертификат обеспечивает защиту интересов клиента и подтверждает полную финансовую ответственность компании на всю сумму сделки.
Реальные кейсы
Январь 2019 года
В 2018 году произошел случай, который мог стать сюжетом для фильма с грустным финалом. Покупатель лишился права собственности и потерял на сделке с недвижимостью 1 млн 420 тысяч рублей!
Эта история началась с того, что клиент агентства недвижимости приобрел квартиру. На основе предоставленных продавцом документов было видно, что квартира принадлежит ему на праве собственности согласно договору о приватизации. Договор был зарегистрирован в Росреестре, что подтвердила и выписка из ЕГРН, заказанная перед подписанием договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Договор купли-продажи с новым покупателем прошел проверку и регистрацию в государственных органах, и новый собственник решил заселиться в купленную квартиру. Каково же было его удивление, когда он узнал, что предыдущий собственник спокойно проживает в этой квартире со своей семьей и выезжать не собирается! Дальше выяснилось, что приватизация изначально прошла с нарушениями — была подделана выписка из домовой книги: вместо трех членов семьи, прописанных и проживавших в квартире (один из которых несовершеннолетний ребенок), оказался один, и мэрия города Новосибирска заключила с ним договор приватизации. Суд признал договор приватизации недействительным и все последующие сделки тоже, а клиент агентства недвижимости лишился права собственности. Но благодаря тому, что сделка проходила в агентстве недвижимости «Жилфонд», где клиенту выдали гарантийный сертификат, компания возместила всю сумму, связанную с приобретением недвижимости.
Декабрь 2017 года
«Жилфонд» возместил стоимость земельного участка покупателям, которых мэрия через суд лишила права собственности.
В марте 2017 года молодая семья из Новосибирска приобрела земельный участок за 900 000 рублей. Сделку проводили специалисты агентства недвижимости «Жилфонд». Право собственности на этот объект впервые было зарегистрировано на основании акта мэрии от 1993 года. А в мае 2017 года администрация Новосибирска подала в суд на расторжение сделки. Акт, на основании которого 4 года назад было оформлено право собственности, признали подложным. Сделку, проведённую в марте 2017 года, аннулировали. Клиенты «Жилфонда» лишились права собственности, но не денег за земельный участок. «Жилфонд» выплатил покупателям 900 000 рублей.
Подробности в нашем видеосюжете:
Декабрь 2009 года
Покупатели земельного участка, лишенные судом прав собственности, получили возмещение полной стоимости земли от агентства «Жилфонд», чьими клиентами являлись на момент покупки. Смотрите видео с подробностями происшедшего:
Смотрите независимую передачу «Прецедент» о выплатах «Жилфондом» клиентам денег по Гарантийному сертификату:
Что такое гарантийный сертификат на квартиру
Настоящее Положение принято в целях повышения потребительских свойств риэлторской услуги. Ввод в действие настоящего Положения «О гарантийных обязательствах» (далее по тексту – «Положение») прямо не обусловлен требованиями гражданского законодательства РФ, в т.ч. законодательства о защите прав потребителей. Обязательства Компании, принимаемые на себя в соответствии с настоящим Положением, являются проявлением доброй воли Компании в отношении своих Клиентов.
2. Определения
При толковании определений и положений настоящего Положения во внимание принимается буквальное значение содержащихся в них слов и выражений в смысловой взаимосвязи со всеми условиями настоящего Положения, при этом расширительное толкование данных терминов не допускается. Определения терминов приняты исключительно в рамках настоящего Положения, подлежат применению только в настоящем Положении, Гарантийном сертификате и могут отличаться от определений аналогичных терминов, содержащихся в иных документах или нормативных актах.
В настоящем Положении используются следующие термины с соответствующими определениями:
Компания – Общество с ограниченной ответственностью «Этажи», расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Курильская, 38, оф. 11н;
Клиент – физическое лицо-покупатель, заключившее с Компанией Договор оказания услуг по покупке объекта недвижимости, выполнившее все его условия;
Гарантийный сертификат – документ, выполненный на специальном бланке, подтверждающий принятие Клиентом условий настоящего Положения (форма гарантийного сертификата, указана в Приложение №1);
Договор – договор оказания услуг по покупке Объекта недвижимости, заключенный между Клиентом и Компанией;
Объект – объект недвижимости: жилое помещение и/или жилой дом, и/или земельный участок, право собственности на который зарегистрировано на Клиента;
Договор купли-продажи – договор, послуживший основанием регистрации права собственности Клиента на Объект;
Сделка – действия сторон Договора купли-продажи, направленные на изменение субъекта права собственности на Объект, в т.ч. заключение Договора купли-продажи Объекта, его государственная регистрация, фактическая передача Объекта Клиенту, а также исполнение в полном объеме денежных обязательств и иных обязательств перед собственником Объекта по Договору купли-продажи;
Гарантийные обязательства – обязательство Компании по предоставлению Клиенту безвозмездного юридического сопровождения в виде правовых процедур, связанных с защитой от потери права собственности Клиента на Объект, только по рискам, определенным настоящим Положением.
3. Общие положения
3.1. С настоящим Положением можно ознакомиться в Компании в уголке потребителя или получить на стойке ресепшн, а также можно в любое время ознакомиться на интернет-сайте Компании.
3.2. Правом на получение безвозмездной юридической помощи от Компании обладает только Клиент.
3.3. Получение Клиентом Гарантийного сертификата и принятие им требований настоящего Положения является правом Клиента. Предъявив Компании Гарантийный сертификат, Клиент подтверждает, что он ознакомлен с настоящим Положением, он принимает его условия в полном объеме. Без принятия Клиентом условий настоящего Положения и наличия оригинала Гарантийного сертификата Клиент теряет право на получение безвозмездной юридической помощи от Компании в полном объеме.
3.4. Изменение норм настоящего Положения по требованию Клиента не предусмотрено.
3.5. Клиент, не согласный с нормами настоящего Положения, вправе отказаться от получения Гарантийного сертификата и предъявления его Компании. В этом случае действие настоящего Положения на Клиента не распространяется.
3.6. Клиент, получивший от Компании безвозмездную юридическую помощь, обязуется не предъявлять Компании какие-либо требования, связанные с оказанием ему услуг по приобретению Объекта.
3.7. Гарантийные обязательства Компании вступают в силу с момента регистрации права собственности Клиента на Объект и действуют в течение одного года.
3.8. Права на гарантийные обязательства Компании не передаются правопреемникам Клиента, в т.ч. не наследуются и не переуступаются.
3.9. При принятии решения о гарантийных обязательствах Компании, применяется редакция Положения, действовавшая на момент возникновения права собственности Клиента на Объект или Долю.
4. Обязательства сторон
4.1. Компания обязуется:
4.1.1. осуществить безвозмездное юридическое сопровождение, в виде правовых процедур, связанных с защитой от потери права собственности Клиента на Объект, только по следующим рискам (предполагаемым событиям) с учетом ограничений установленных настоящим Положением, при этом данный перечень рисков является исчерпывающим:
— оспаривание наследниками права собственности Клиента на Объект и/или на Долю;
— оспаривание физическими лицами законности приватизации Объекта;
— оспаривание Сделки физическими лицами из-за наличия на момент ее совершения запрета на отчуждение Объекта, не указанного в выписке из ЕГРП на Объект;
— оспаривание Сделки бывшим супругом/супругой продавца Объекта;
— оспаривание Сделки лицом, которое обладает преимущественным правом покупки Объекта и/или Доли Объекта.
4.1.2. В случае наличия у Принципала и/или Сособственников заключенного договора титульного страхования Объекта или Доли, страхования риска утраты недвижимого имущества в результате прекращения права собственности на него полностью или частично, Агент возмещает Ущерб в части, не покрытой страховым возмещением, установленным по договору страхования, но не более 6 000 000 (Шести миллионов) рублей.
4.1.3. В случае возмещения третьими лицами полного или частичного Ущерба Принципалу и/или Сособственниками, Агент возмещает Ущерб в части, не покрытой данной компенсацией третьими лицами от стоимости Объекта или Доли, но не более 6 000 000 (Шести миллионов) рублей.
4.1.4. Разница от стоимости Объекта или Доли, или удорожание объекта за счет стоимости неотделимых улучшений и/или повышением рыночной стоимости Объекта не возмещается Агентом, в т.ч. не является основанием для предоставления Принципалу дополнительных компенсаций, сверх указанного в настоящем Положении размера ответственности Агента.
4.2 Клиент обязуется:
4.2.1 выполнять все условия настоящего Положения;
4.2.2. письменно сообщать Компании о любом требовании, связанном с оспариванием права собственности на Объект и/или изменении, относящемуся к действительности прав собственности Клиента на Объект, в срок не более трех рабочих дней со дня получения соответствующего требования или наступления изменения;
4.2.3. в срок не более трех рабочих дней со дня получения информации об иске, связанном с оспариванием права собственности на Объект, подать в Компанию письменное заявление, с указанием известных Клиенту на момент подачи заявления обстоятельств, с приложением иска и всех имеющихся документов;
4.2.4. в судебном разбирательстве, связанном с оспариванием права собственности на Объект, наделить представителя/-ей Компании всеми предусмотренными законодательством РФ полномочиями посредством выдачи нотариальной доверенности на право представления интересов в суде, госорганах, организациях и перед гражданами по всем вопросам, связанным с защитой права собственности на Объект.
5. Условия, ограничивающие исполнение гарантийных обязательств (примеры и разъяснения)
5.1. Гарантийные обязательства Компании, по безвозмездному юридическому сопровождению Клиента, не распространяются на:
5.1.1. все случаи, не предусмотренные пунктом 4.1. настоящего Положения;
5.1.2. Клиентов, которые являются юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями;
5.1.3. Клиентов, не выполнивших на момент оспаривания сделки, обязанность по оплате услуг Компании полностью или частично;
5.1.4. Клиентов, по которым не осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на Объект;
5.1.5. Объекты коммерческого назначения (нежилые помещения и помещения, используемые в предпринимательской деятельности);
5.1.6. Объекты долевого строительства по Федеральному закону от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
5.1.7. Объекты, построенные силами жилищно-строительных кооперативов (глава 11, раздел 5 Жилищного кодекса РФ);
5.1.8. Объекты, по которым произошла утрата права собственности Клиента в результате совершения преступления;
5.1.9. Объекты и/или Долю, по которым Клиент или третьи лица (банк, госорган и т.д.) не выполнили обязательства по Сделке, в т.ч. по оплате за Объект или Долю;
5.1.10. Клиентов, не исполнивших условия настоящего Положения;
5.1.11. Клиентов, в случае заключения Клиентом и/или Сособственниками мирового соглашения без письменного согласия Компании с лицами, заявившими какие-либо требования в отношении Объекта, в результате чего может быть утрачено право собственности (в целом либо в части) на Объект;
5.1.12. Клиентов, в случае, установления судом при рассмотрении иска об оспаривании Сделки и/или истребовании Объекта у Клиента и/или Сособственников определению «добросовестный приобретатель» в соответствии со ст. 302 Гражданского кодекса РФ;
5.1.13. Клиентов, если Клиент привлек к участию в судебном разбирательстве по оспариванию права собственности на Объект на своей стороне адвоката или представителя, не являющегося представителем Компании.
5.2. Гарантийный сертификат Клиенту не выдается, а выданный не имеет силы в случае, если Клиент приобрел Объект, несмотря на неудовлетворительные результаты экспертизы условий сделки, о которых был уведомлен Компанией до сделки или отсутствует письменное согласование Компанией условий сделки.
6. Условия и порядок исполнения Гарантийных обязательств
6.1. Гарантийные обязательства Компании, по безвозмездному юридическому сопровождению Клиента, осуществляются Компанией, при наличии следующих условий:
Агент обязуется оказать бесплатное юридическое сопровождение/бесплатную юридическую помощь клиенту в следующих случаях:
6.1.1. встречного добровольного принятия Клиентом условий настоящего Положения и исполнения им всех его требований и условий.
6.2. слуги по безвозмездному юридическому сопровождению Клиента осуществляются Компанией в следующем порядке:
6.2.1 в срок не более десяти рабочих дней с момента поступления от Клиента и/или Сособственников заявления о нарушении права собственности на Объект приступить к расследованию обстоятельств, вызвавших нарушение права Клиента и/или Сособственников;
6.2.2 принять участие в судебном разбирательстве на стороне Клиента и/или Сособственников при условии предоставления представителю Компании соответствующих полномочий;
6.3. Гарантийные обязательства Компании, в виде юридического сопровождения осуществляются Компанией безвозмездно, за исключением оплаты судебных издержек, которые оплачиваются за счет средств Клиента и/или Сособственников.
Гарантийный сертификат
Полная финансовая ответственность — гарантия при покупке квартиры
Представьте, что вы купили квартиру. Получили документы в Росреестре, подтверждающие право собственности. Приехали заселяться — а в вашей квартире живут другие люди и не собираются выезжать. Что делать в такой ситуации? И как в ней не оказаться?
« Жилфонд » несет полную финансовую ответственность перед покупателем в случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности.
Покупатель недвижимости при проведении сделки в « Жилфонде » получает Гарантийный сертификат, по которому наше агентство всегда возмещает полную стоимость объекта недвижимости в случае утраты права собственности покупателем.
Гарантийный сертификат — это надежно и безопасно! К тому же для клиентов «Жилфонда» он действует бессрочно. Гарантийный сертификат обеспечивает защиту интересов клиента и подтверждает полную финансовую ответственность компании на всю сумму сделки.
Мы — платим!
Январь 2019 года
В 2018 году произошел случай, который мог стать сюжетом для фильма с грустным финалом. Покупатель лишился права собственности и потерял на сделке с недвижимостью 1 млн 420 тысяч рублей!
Эта история началась с того, что клиент агентства недвижимости приобрел квартиру. На основе предоставленных продавцом документов было видно, что квартира принадлежит ему на праве собственности согласно договору о приватизации. Договор был зарегистрирован в Росреестре, что подтвердила и выписка из ЕГРН, заказанная перед подписанием договора купли-продажи между продавцом и покупателем. Договор купли-продажи с новым покупателем прошел проверку и регистрацию в государственных органах, и новый собственник решил заселиться в купленную квартиру. Каково же было его удивление, когда он узнал, что предыдущий собственник спокойно проживает в этой квартире со своей семьей и выезжать не собирается! Дальше выяснилось, что приватизация изначально прошла с нарушениями — была подделана выписка из домовой книги: вместо трех членов семьи, прописанных и проживавших в квартире (один из которых несовершеннолетний ребенок), оказался один, и мэрия города Новосибирска заключила с ним договор приватизации. Суд признал договор приватизации недействительным и все последующие сделки тоже, а клиент агентства недвижимости лишился права собственности. Но благодаря тому, что сделка проходила в агентстве недвижимости «Жилфонд», где клиенту выдали гарантийный сертификат, компания возместила всю сумму, связанную с приобретением недвижимости.
Декабрь 2017 года
«Жилфонд» возместил стоимость земельного участка покупателям, которых мэрия через суд лишила права собственности.
В марте 2017 года молодая семья из Новосибирска приобрела земельный участок за 900 000 рублей. Сделку проводили специалисты агентства недвижимости «Жилфонд». Право собственности на этот объект впервые было зарегистрировано на основании акта мэрии от 1993 года. А в мае 2017 года администрация Новосибирска подала в суд на расторжение сделки. Акт, на основании которого 4 года назад было оформлено право собственности, признали подложным. Сделку, проведённую в марте 2017 года, аннулировали. Клиенты «Жилфонда» лишились права собственности, но не денег за земельный участок. «Жилфонд» выплатил покупателям 900 000 рублей.
Подробности в нашем видеосюжете:
Декабрь 2009 года
Покупатели земельного участка, лишенные судом прав собственности, получили возмещение полной стоимости земли от агентства «Жилфонд», чьими клиентами являлись на момент покупки. Смотрите видео с подробностями происшедшего:
Смотрите независимую передачу «Прецедент» о выплатах «Жилфондом» клиентам денег по Гарантийному сертификату: