Что такое fit out

Fit out. Как создать офис, работающий на компанию?

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate, рассказывает про востребованность услуги фит аут в России, этапы реализации строительного проекта, а также тенденции к развитию и конкурентоспособности подрядчиков.

Fit out (фит аут) в строительстве – это комплекс работ по созданию пространства в коммерческих объектах: от проектирования до отделки интерьеров и сдачи готового объекта «под ключ».

По итогу работ заказчик получает помещение, выполненное по персональному проекту с учетом специфики бизнеса, процессов, статуса, имиджа.

Востребованность услуги фит аут в России

Когда в 2000-х годах на отечественном рынке офисной недвижимости появились качественные объекты, в России начал формироваться спрос на услуги fit-out. Сперва подобная практика была интересна зарубежным заказчикам, пришедшим на наш рынок. В дальнейшем fit-out получил развитие среди ведущих российских компаний, которые при строительстве офисов стали ориентироваться на качественные индивидуальные решения.

Отделка фит аут в основном пользуется спросом в Москве и Петербурге, где реализуются качественные и масштабные проекты. В двух столицах расположено множество головных офисов, штаб-квартир и представительств крупных зарубежных и российских компаний.

Сейчас столичный рынок офисной недвижимости насыщается, а российские регионы стремительно развиваются. Это стимулирует расширение спроса на fit-out в крупных городах, например, в Екатеринбурге, Казани, Хабаровске и прочих. Большая часть региональных проектов реализуются местными генеральными подрядчиками. Стоимость строительства при этом ниже, но также качество предложения в регионах уступает столичному. Поэтому строительные компании Санкт-Петербурга и Москвы, предоставляющие услуги фит аут, остаются интересны за пределами двух столиц.

Структура проекта fit-out

Работа с заказчиком строится по трем структурным схемам проектов:

Этапы реализации проекта

В условиях высокой конкуренции ключевые игроки рынка стремятся расширить объем оказываемых услуг за счет предложения по комплексному управлению проектом. Направление fit-out можно разделить на 4 базовых этапа.

1. Подготовительный этап включает формирование проектной команды и выбор субподрядчиков, изучение потребностей заказчика и разработку тестовых планировок, а также согласование и подписание договора и графика платежей.

2. На стадии проектирования происходит разработка дизайн-проекта, согласование итоговых материалов и заказ долгоожидаемых позиций.

Во избежание внезапных корректировок и перерасчета стоимости ремонтных работ нужно определиться с решениями на данном этапе (до того, как начнутся строительные работы).

3. Стадия строительства подразумевает осуществление демонтажа, строительных и инженерных работ, доработку проекта в соответствии с замечаниями заказчика, а также внутренний приём работ, проведение производственных испытаний инженерного оборудования.

Изменение проекта и его стоимости на этапе строительства – нередкое явление на рынке fit out. Заказчик может решить изменить планировку, что влечет за собой весьма основательное перепроектирование архитектурного и инженерных разделов проекта. Его может не удовлетворить дизайнерское решение, а также в компании может начаться реструктуризация, и в этом случае нужно подгонять офис под новые размеры.

4. Завершение строительства и гарантийное обслуживание включает:

Тенденции

На данный момент рынок fit-out находится на пике востребованности и развития. Число нишевых игроков растёт, технологии и материалы совершенствуются, в связи с чем заказчики становятся все более избирательными и чаще ориентируются на сложные индивидуальные архитектурные проекты.

Параллельно запросы направлены на качество услуг генподрядчиков, отделочных материалов, технологичность и легкую адаптивность офисного пространства.

Помимо этого, наблюдается существенный рост спроса на применение экологичных стандартов при строительстве офисов. Опыт показывает, что порядка 60% проектов предусматривают применение экологически безопасных отделочных материалов и технологий.

Источник

Что такое fit out

В России fit out строительство появилось в начале в 2000-х годов, и первыми заказчиками стали представительства международных компаний и крупный бизнес. Создание эксклюзивного интерьера в офисе или штаб-квартире – это выгодная инвестиция. Поэтому фит аут долгое время ассоциировался с высоким, элитарным уровнем работ. Сегодня благодаря новым технологиям и разнообразию строительных материалов, сфера fit out стала доступной и среднему бизнесу.

Преимущества направления фит аут в строительстве в четкой структуре проекта, в возможности контролировать этапы и сроки работы над объектом. Кроме этого, строительная компания дает гарантии на все виды работ и оказывает услуги по техническому обслуживанию инженерных систем.

Услуги и структура проектов

Традиционное предложение компаний, работающих в сфере фит аут, включает проектирование, прокладку инженерных систем, строительные и отделочные работы. Крупные игроки предлагают услуги генерального подрядчика, контролируя полный цикл работ и сдавая готовый объект «под ключ».

Сотрудничество с заказчиками строится по трем базовым структурным схемам проектов:

Типы офисов и цены проектов fit out

Средняя цена для проекта стандартного офиса в Москве сегодня варьируется от 750$ до 1200$ за квадратный метр. Но есть и более дорогие проекты, стоимость которых обусловлена нестандартными техническими решениями и применением эксклюзивных материалов.

В качестве примера приводим типы офисов и средние расценки:

Каждый объект индивидуален, и конечная стоимость зависит от многих составляющих, в том числе от навыков генерального подрядчика оптимизировать затраты.

Компания GPGroup работает в сфере строительства фит аут более 15 лет и имеет успешный опыт реализации проектов разного назначения. Профессиональный подход и высокая квалификация сотрудников позволяют нашей компании находить оптимальные инженерные решения для нестандартных объектов и выполнять все работы точно в срок, в соответствии с бюджетом.

Источник

Fit-out по-умному

Fit-out что это?

Fit-out – этот термин обозначает полный комплекс отделочных работ начиная от проектирования и разработки дизайна, до монтажа и даже оснащения мебелью. Fit out часто используется в отношении офисных объектов, где строительство бизнес-центра(коробки) завершается застройщиком, а «финальное» оснащение помещений уже специализированными строительными компаниями.
Как правило, компании, занимающиеся Fit-out отделкой, начинают работу с заказчиками на стадии выбора или строительства помещения, для возможности закладки необходимых коммуникаций и устройств, ещё до сдачи объекта в аренду. При проектировании отделки Fit-out, необходимо учесть все требования и пожелания клиента, а также предложить весь комплекс современных возможностей.

Биометрический замок для Fit-Out

Вы приехали на работу и забыли свою карту доступа. Что теперь? А что, если бы вы сами были ключом? У большинства смартфонов есть функция распознавание лиц или отпечатков пальцев. Теперь представьте, что эти биометрические системы были внедрены на вашем рабочем месте. Корпоративные решения, такие как например IP Видеодомофон Milo Touch от Fermax или SIP видеодомофон с 3D распознаванием лиц от Akuvox, помогают улучшить доступ к зданию, заменяя карты доступа на ваши уникальные данные. Биометрический замок на входную дверь в Умный офис, не только повышает безопасность, поскольку никто не может легко клонировать ваше лицо или отпечаток пальца, но также устраняет необходимость в постоянно забываемых картах доступа.

Голосовое управление умным офисом

Офисная smart технология, активируемая голосом, может упростить повседневные задачи сотрудников, тем самым увеличивая время на работу. От бронирования комнаты для переговоров до включения кондиционера; устройства, которые отвечают на голосовые команды, набирают силу. Точно так же, как мы полагаемся на Siri, Alexa или Google Assistant дома для воспроизведения мультимедиа или запуска таймера, теперь вы можете управлять климат-контролем или освещением прямо на своем рабочем месте.

Умная переговорная комната

Нет двух одинаковых встреч, так почему офис должен оставаться одинаковым? Вы можете использовать технологию для мгновенного преобразования помещений с прозрачными стеклами в частное помещение, с помощью функции управления жалюзи. Конфиденциальность клиента или конфиденциальный видеозвонок могут потребовать отдельной комнаты, не отрывая глаз от монитора, поэтому одним нажатием кнопки (или по команде вашего голоса) прозрачное стекло может стать непрозрачным за считанные секунды.
Очень важно при проектировании Fit- Out продумать все технологии для конференц – связи и презентаций. Например, интегративные системы управления Crestron или видеоконференц системы от Polycom, могут функционировать отдельно или как часть любой Smart системы в Умном офисе.

Датчик движения для Fit-Out

Умные датчики движения превращающий ваш Smart офис в пространство, которое реагирует на его сотрудников и клиентов. Датчики интегрируются с системой управления зданием, с вашим оборудованием для отопления, вентиляции и кондиционирования, помогая поддерживать оптимальную рабочую среду в течение дня. Автоматизированные системы кондиционирования и вентиляции также могут автоматически настраиваться на количество людей в комнате, что поможет повысить фокусировку и устранить отвлекающие факторы на протяжении всей встречи.

Биодинамическое освещение для Fit out

Свет диктует наше время отдыха и активности, влияет на настроение и регулирует уровень энергии. Использование биодинамической системы освещения, запрограммированной на изменение уровня яркости и цветовой теплоты, будет держать ваш персонал более энергичным в течение дня.
Умные офисы сейчас в тренде. Компании теперь лучше понимают эту концепцию и интегрируют автоматизированные системы, чтобы сделать свои офисы сверхэффективными, снизить эксплуатационные расходы, а также создать хорошую рабочую среду для сотрудников.

Компании, которые используют умные технологии при Fit-Out, имеют больше возможностей, чем те, которые используют традиционный подход.

Бесплатная консультация

Мы бесплатно подберём оптимальное решение для Вашего объекта и разработаем концептуальный проект с оценкой бюджета!
Для уточнения условий предоставления услуги, пожалуйста, обратитесь по бесплатному телефону 8-800 301 24 45, по email: office@intelvision.ru или оставьте контакт и мы свяжемся с вами.

Вы также можете записаться на бесплатную онлайн* видео-консультацию с специалистом компании INTELVISION в удобное для вас время.
*Мы используем бесплатные для вас и удобные инструменты видеоконференций такие как Zoom и Google Meet не требующие установки дополнительного программного обеспечения и работающие прямо из браузера.

Проектирование

Компания INTELVISION выполяет разработку проектной и рабочей документации по инженерными и слаботочным системам, систамам автоматизации и безопасности.
Мы также работаем в среде Audodesk Revit и выполняем проекты с использованием BIM информационного моделирования.

Реализация

Мы внедряем решения на всех этапах: от поставки оборудования до пусконаладки и технического обслуживания.

За 12 лет на рынке компания INTELVISION выполнила более 100 комплексных проектов и зарекомендовала себя как надёжного технологичного партнёра. Компания обладает опытом, технической базой и штатом квалифицированных инженеров и программистов для реализации задач любого масштаба.

Источник

Девелоперам на заметку. Fit-Out Консалтинг. Мнение и опыт EML Construction.

Рынок недвижимости переживает не лучшие времена. Старые методы работы с арендаторами порой не приносят былых результатов, а разработка и внедрение новых решений требует времени и финансовых затрат. Специалисты проектно-строительных компаний предлагают удобный инструмент, который повысит КПД работы профессиональных девелоперов. Как раз о нем мы и хотим сегодня поговорить с Исааковым Александром, менеджером проектов компании EML Construction.

Ситуации, с которыми может столкнуться девелопер при сдаче в аренду офисных помещений:

Его время уходит на изучение конкурентных площадей, на мониторинг рынка проектно-строительных услуг и переговоры с арендодателем о компенсации ремонта в счет аренды. Время играет против вас!

Брокер или менеджер по аренде игнорирует современные модели продаж, не может сгенерировать концепцию будущего офиса.
На этапе переговоров из-за неспособности рассчитать итоговые затраты для арендатора и сроки запуска проекта менеджер переводит активного клиента в режим ожидания. Это может привести к потере клиента.

Плохая предпродажная подготовка: не сформированный для клиента образ объекта, отсутствие планировочных и дизайн-решений. Однообразная подача информации в интернете. Как следствие, не правильное продвижение услуг на рынке.

Арендатор сокращает расходы за счет недорогой рабочей силы. В отдельных случаях это работа низкого качества, выполняемая без необходимых лицензий, не соответствующая нормам и СНИПам.

Сложная координация работ нескольких строительных компаний в рамках одного БЦ. Трудозатратный процесс коммуникации собственник — арендатор — подрядчик. Продолжительное согласование технических условий, архитектурных и инженерных решений. Мероприятия, связанные с аккредитацией строительных компаний, обеспечением безопасности труда и производством работ увеличивают количество административной работы.

За счет большого количество участников процесса и подрядчиков, итоговые затраты могут быть завышены на 15-20%.

Скорее всего Вы когда-либо сталкивались с некоторыми из озвученных проблем.

Это, конечно, не приговор для бизнес-центра и не играет важнейшую роль, но что, если процесс сдачи помещения в аренду сделать проще для девелопера, а само предложение для арендатора привлекательнее.

Решение подобной проблемы существует на рынке коммерческой недвижимости, и называется «Fit-Out Консалтинг».

Fit-Out – это комплекс работ по проектированию, строительству, отделке и инженерному оснащению внутренних помещений объектов коммерческой недвижимости. В рамках Fit-Out проектно-строительные организации оказывают услуги формата Design&Build, что означает самостоятельную реализацию всех этапов проектирования, согласования и реализации до сдачи объекта в эксплуатацию «под ключ».

Как это понятие может быть связано со словом «Консалтинг»?

Услуга ориентирована на собственников бизнес-центров и включает в себя аудит здания, его инженерных систем и коммуникаций, а так же разработку нескольких вариантов базовой отделки (эконом, премиум, бизнес) с согласованием конечной стоимости. Располагая подобной информацией, Fit-Out Консультант в кратчайшие сроки предоставляет арендаторам тестовые варианты планировок офисов и рассадок, что в свою очередь позволяет клиенту получить исчерпывающую информацию и в максимально сжатые сроки принять верное решение.

На следующем этапе начинается проектирование и реализации проекта.

Концепции услуги предусматривает комплекс мероприятий, направленных на эффективную поддержку предложения офисной недвижимости на рынке аренды. Такой формат позволяет девелоперам предлагать варианты, учитывающие все требования потенциального арендатора и гарантирует конкретные сроки переезда в готовый офис.

Единый подход к отделке площадей позволяет максимально оптимизировать стоимость предложения готового офиса за счет объемов закупки материалов и сокращения количества участников процесса, что в конечном итоге позволяет сэкономить до 20% средств.

Схематично это может выглядеть так:

Опыт работы в таком ключе доказывает, что каждая из сторон получает выгоду и удобство!

Модель Fit-Out Консалтинга предусматривает немало весомых преимуществ, которые девелопер и арендатор смогут получить при подобном методе работы:

Огромным плюсом являются партнерские отношения Девелопер — Подрядчик — Арендатор, которые подразумевают под собой высокую степень ответственности и выступают гарантом успешной реализации проекта.

Обращаясь к зарекомендовавшим себя на рынке компаниям, вы гарантируете себе добропорядочность, уверенность в сроках, ценах и выполнении всех, оговоренных условий.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник

Термин «Fit-out» с английского буквально переводится как «снаряжать» или «оснащать», а применительно к строительной индустрии к этим глаголам важно еще добавить — «под ключ». Чаще всего понятие используется по отношению к офисным и торговым зданиям, многофункциональным комплексам и, во всяком случае, только к коммерческой недвижимости. Ниже мы покажем, какое место занимает оборудование здания и помещений системами пожарной безопасности в рамках услуги Fit-out и о некоторых особенностях монтажа АУПС и АУПТ. Но вначале остановимся на организационно-экономической составляющей услуги Fit-out.

Услуга FIT-OUT и организационные схемы ее реализации

Итак, Fit-out — это комплексный архитектурно-строительный процесс, включающий этапы:

инженерного оснащения, в том числе, системами пожарной безопасности,

гарантийного обслуживания внутренних помещений здания.

Применительно к новой коммерческой недвижимости Fit-out является логическим продолжением собственно девелопмента, или Shell&Core — стадии готовности здания без абонентской разводки центральных инженерных систем и чистовой отделки помещений. В случае выбора здания (помещения), бывшего в эксплуатации, фит-аут следует за проведением внутренних демонтажных работ, или их включает.

Возможны три организационных механизма [i] реализации услуги Fit-out:

1. «Design–build», или «D–B» — метод взаимодействия заказчика и исполнителя, означающий, что, от задумки заказчика и выбора предварительных вариантов из шорт-листа до технической эксплуатации объекта и гарантийного обслуживания помещений, весь проект ведет один генподрядчик — проектно-строительная или девелоперская организация полного цикла. При такой схеме проектные и строительные услуги заключаются в единое целое. Схема «Design–build» означает полную ответственность генподрядчика перед заказчиком на основе единого контракта за ошибки любого характера, — за разработку, воплощение проекта и ближайшую судьбу обустроенных площадей. Модель «D–B» минимизирует все риски для заказчика и способствует сокращению сроков реализации проекта за счет «перекрытия» этапов разработки дизайна-концепта, проектирования и строительства.

2. «Design-bid-build», или «D-B-B», или «Design-tender» — традиционная схема, при которой заказчик контроль над реализацией проекта осуществляет самостоятельно. Как процесс, «D-B-B» проходит в три этапа:

вначале заключается контракт с архитектурным бюро для создания дизайна-концепта будущей, скажем, штаб-квартиры, далее определяются потребности и возможности заказчика, разрабатываются строительные чертежи и технические спецификации, формируется тендерная документация;

на втором этапе проводится открытый или закрытый тендер на управление проектом строительства и заключается договор с выигравшим его генподрядчиком;

генподрядчик управляет процессом строительства, создает или изменяет рабочую документацию на инженерные и архитектурные решения, приводит проектную документацию в соответствие с действующими строительными нормами, привлекает субподрядчиков к выполнению отдельных участков работ, вводит объект в эксплуатацию. Проектировочная организация выступает контроллером выполненных работ, занимается согласованием спорных вопросов с подрядчиком, формированием дополнительных инструкций и чертежей, внесением изменений в проектную документацию по требованию генподрядчика или собственника объекта.

Таким образом, при схеме «D-B-B» заказчик взаимодействует одновременно с двумя организациями — генеральным подрядчиком и архитектурным бюро — и самостоятельно осуществляет за ними контроль.

3.«Construction Project Management», или «CM», или «PM» — это профессиональный сервис, использующий специализированные методы управления проектами для контроля над этапами бюджетирования, планирования, проектирования и строительства — от самого начала и до конца. Цель CPM — контролировать время, стоимость и качество реализации проекта. CPM может выступать как самостоятельный организационный механизм реализации услуги Fit-out, но также совместим с рассмотренными выше Design–build и Design-bid-build. Например, в модели Design-bid-build CPM-компания берет на себя функции контроллера и координатора между проектировочной организацией и генподрядчиком, а в модели Design–build — может отвечать за выбор вариантов офисных площадей и генподрядчика, контролировать исполнение им условий контракта. Как правило, к CPM прибегают при реализации крупномасштабных и высокобюджетных проектов. Но также, CPM-менеджмент востребован для решения технических вопросов, в этом случае CPM-компания выполняет функции технического заказчика.

Итак, принципиальным преимуществом и отличием механизма взаимодействия Design–build (см. рис. 1) от традиционных форм организации строительства помещений «под ключ» является комплексность, позволяющая избежать оторванности дизайн-концепта и проекта Fit-out от реальных условий, в которых будут происходить строительные и инженерные работы и дальнейшая эксплуатация здания. Если в Западной Европе, США и Японии сегодня практически невозможно встретить подрядчика, который бы выполнял строительные работы в рамках услуги Fit-out без проектирования, или наоборот, то в нашей стране это до сих пор обычное явление.

Рис. 1. Организационный механизм реализации услуги FIT-OUT в формате Design–build

Особенности рынка коммерческой недвижимости FIT-OUT: от роскоши к экономии

Для России офисный формат «Fit-out» относительно новый, несмотря на то, что первая коммерческая недвижимость по данной концепции стала реализовываться в самом начале 2000-х годов, — это были люксовые офисы класса А+. По оценкам экспертов, сегодня рынок Fit-out в столице переживает начало подъема и будет динамично развиваться вплоть до 2050 года. Импульсом к росту этого рынка послужили кризисные явления в нашей экономике и девальвация рубля, в результате которых владельцы бизнес-центров, девелоперы оказались в условиях жестокой конкуренции и стали вынуждены проводить реновацию бизнес-центров и вкладываться в проекты Fit-out, улучшая условия для арендаторов.

Если на международные корпорации, снимающие офисные площади для своих сотрудников, подешевевший рубль пришелся «на руку», и сегодня они активно улучшают свои офисные условия, в том числе, переезжая в более престижные места, то для российских арендаторов ситуация изменилась в противоположную сторону. Но отечественные компании все равно предпочитают площади Fit-out, только с планировочной оптимизацией — более уплотненным размещением сотрудников в пространствах, организованных как open-space («открытый офис» с внутренними перегородками), с более точным зонированием площади. Как альтернативу или дополнение к этому методу сокращения затрат российские арендаторы заказывают и точечную оптимизацию, при которой, например, вместо дорогостоящего инженерного оборудования западноевропейского, японского или американского производства устанавливаются аналоги азиатской, российской или восточноевропейской сборки. Одновременно, происходит отказ от натурального камня и дерева, других имиджевых элементов отделки. Или, например, сокращается количество дизайнерских потолочных светильников в обмен на увеличение их мощности освещения, либо частичной их замены на более бюджетные настольные лампы.

Интересными решениями экономии можно назвать организацию пространства из некоего множества «полукабинетов», имеющих только три стены (перегородки), — в этом случае оптимизируются расходы на инженерные системы, включая системы пожарной безопасности. Другим вариантом оптимизации является концепция «гибкого офиса», которая предполагает, что какая-то часть сотрудников всегда находится в отпуске, на больничном, на выездных переговорах, в командировке. Имея статистику, можно принять решение установить, например, восемь рабочих мест на каждые десять сотрудников, при этом не закреплять рабочие места за определенными сотрудниками, а позволить им занимать любую свободную рабочую станцию, оставляя личные вещи в персональном шкафу.

Аспекты инсталляции и разводки противопожарной автоматики на стадии готовности FIT-OUT, влияющие на стоимость проекта

Сложность и стоимость работ по монтажу (адаптации) автоматических систем пожарной безопасности в рамках проекта фит-аут определяется несколькими факторами, в особенности:

объемно-планировочным решением офиса,

высотой, конструкцией и геометрией потолков,

количеством, материалами и установкой перегородок,

степенью проработанности проекта центральных инженерных систем, установленных на стадии готовности Shell&Core,

примененным в здании инженерным оборудованием, накладывающим свои ограничения на «свободу действий».

Очевидно, что чем больше в офисе или торговом зале бутика закрытых кабинетов, примерочных или перегородок, тем большее количество извещателей, громкоговорителей и спринклеров должно быть установлено. Кроме того, перегородки могут выставляться от бетона до бетона — это «дорогой» вариант, но иногда по различным требованиям без него не обойтись, а могут — до подвесного потолка, тогда сложность адаптации сетей в запотолочном пространстве будет минимальной.

Конструкция подвесных потолков также имеет большое влияние на сложность установки трубопроводов для спринклерных АУПТ. Хорошо, если установлен «Грильято» или другой вариант с просветленностью от 40%, но, если приходится работать с глухим гипсокартоном, возникает необходимость в устройстве дополнительного уровня защиты на сварных соединениях из стальных водогазопроводных (ВГП — ГОСТ 3262-75) или электросварных (ЭСВ — ГОСТ 10704-91, ГОСТ 10705-80) труб. Безусловно, это самый дорогостоящий вариант.

Разборные потолки позволяют существенно ускорить процесс монтажа, удешевить и облегчить по весу спринклерную разводку за счет применения пожаростойких многослойных труб из композитного материала на основе полипропилена или гофрированного нержавеющего стального трубопровода (из отоженной стали или нет), гибкой подводки к спринклерам (в стальной оплетке или без нее).

Интеграцию системы пожарной сигнализации (АУПС), построенной на стадии Fit-out, проводит инженерная группа здания, отвечающая за работоспособность системы безопасности всего здания в целом, а не только помещения конкретного арендатора.

Услуга FIT-OUT — цена вопроса

Сегодня на рынке коммерческой недвижимости все чаще появляются предложения с чистовой отделкой, максимально адаптированной под дизайнерскую концепцию арендаторов. При этом стоимость интерьеров, которая, в зависимости от класса офисного здания, колеблется в диапазоне от 35 до 120 тыс./кв. м., равномерно распределяется на весь период аренды, что позволяет снизить единовременную финансовую нагрузку на арендаторов.

Среди арендаторов не утихают споры о том, офисные площади какого типа обойдутся в конечном счете дешевле, например:

класс «А» с отделкой девелопера,

Shell&Core класса «А» свободной планировки + реализация проекта Fit-out.

Если ответить на этот вопрос кратко — здесь все зависит от арендуемой площади и планируемого периода аренды. Безусловно, вначале реализация Fit-out-проекта потребует единовременных инвестиций, которые при средней площади офиса 1000 кв.м. и средней стоимости интерьера 60 000 руб./кв. м. составят 60 млн руб., что в первый год «ударит по карману». Однако, с каждым последующим годом разница между арендой офиса класса «А» с базовой отделкой девелопера, и арендуемой площадью Shell&Core класса «А» свободной планировки, на которой реализован собственный проект Fit-out, будет сокращаться. Это объясняется тем, что аренда Shell&Core стоит примерно на 20–30% дешевле, чем та же площадь с отделкой девелопера — ориентировочно 40 000 руб./кв.м/год против 51 000 руб./кв.м/год.

Где-то за 5 лет общая стоимость аренды этих двух вариантов сравняется:

класс «А» с отделкой девелопера — 5×51 млн руб.= 255 млн руб.

Shell&Core класса «А» свободной планировки + реализация проекта Fit-out — 5×40 млн руб. + 60 млн руб. = 260 млн руб.

А если сравнить статьи затрат спустя 10 лет, то получим такую картину:

класс «А» с отделкой девелопера — 10×51 млн руб.= 510 млн руб.

Shell&Core + Fit-out — 10×40 млн руб. + 60 млн руб. = 460 млн руб.

Но не будем забывать еще и про другие моменты, выгодно выделяющие второй вариант:

Неэффективно используемые площади в стандартно спроектированном девелопером офисе «съедают» примерно 10% стоимости аренды;

Качественно реализованный проект Fit-out дает несколько положительных эффектов, которые были доказаны в результате многочисленных исследований:

производительность труда сотрудников вырастает примерно на 4–8%;

расходы на поиск нового персонала и оплату больничных снижаются на 6%;

имиджевая составляющая бизнеса увеличивается двукратно благодаря эксклюзивному дизайну, высококачественным материалам, высокоэффективным планировочным решениям и современным инженерным системам.

Кроме того, при заезде офиса в Shell&Core собственник предоставляет арендные каникулы для проведения строительных и ремонтных работ.

Судите сами: для девелопера Fit-out — всего лишь стадия готовности помещений, позволяющая увеличить привлекательность «товара», а вместе с ней и аренду. Поэтому девелоперы вкладывают в проекты Fit-out никак не более 35 000 руб./кв. м., в то время как мы привели пример со средними затратами 60 000 руб./кв. м. Уже только по этой причине качество реализации проекта будет отличаться в 2 раза.

Если же сравнивать затраты на Fit-out в формате Design–build, и затраты на работы, проводимые проектировочной и строительной организациями по отдельности, то, по оценке Станислава Наумова, основателя компании CERA GROUP, «все более востребованной становится услуга генподрядчиков «design&build». Такой формат позволяет сэкономить в среднем 10–20% от стоимости строительного проекта, так как проектирование и строительные работы идут параллельно, уменьшаются сроки и стоимость реализации проекта» [ii]. При этом генеральный подрядчик своими силами, не вовлекая в решение проблем заказчика, преодолевает сложности, вытекающие из:

специфики уникального архитектурного решения;

необходимости оптимизировать бюджет за счет замены материалов;

сроков исполнения проекта, установленных заказчиком;

требований заказчика сохранять высокое качество инженерных и отделочных работ.

И наконец, интересны различия в средних расходах на офисные зоны Fit-out между отечественными и зарубежными компаниями, но здесь без комментариев — все данные помещены в таблицу 1.

Таблица 1. Затраты на Fit-out и распределение площади по различным зонам офисных интерьеров в бизнес-центрах классов А и В+ (по данным проектов, реализованных Pridex)

Ключевые игроки на столичном рынке FIT-OUT

Объединив статистику Московской ассоциации участников рынка строительства и внутренней отделки (MCFO) [iii] и международной консалтинговой компании в области недвижимости CBRE (Office NEXT 2010–2016 [iv]) за несколько лет, мы получили список крупнейших представителей рынка Fit-out в столице. В таблице 2 мы расположили их в алфавитном порядке, поскольку в разные годы первые места рейтингов занимали разные компании.

Таблица 2. ТОП-7 лидеров московского рынка Fit-out в четырех категориях, на долю которых приходится до 80% всех завершенных проектов

Итак, хотя этот обзор посвящен главным образом реализации проектов Fit-out, их организационной и экономической составляющей, обращаем ваше внимание на важность проработки инженерных решений в области автоматических систем пожарной безопасности. Ведь не редкость, когда экономия на каком-то одном разделе проекта приводит к его удорожанию за счет вынужденных изменений в другой его части.

Как мы показали в качестве примера, тот же дешевый сплошной потолок из гипсокартона «выльется» в солидные расходы на инсталляцию спринклерной АУПТ. Но существует множество других аспектов, которые изменят стоимость реализации проекта не в вашу пользу. Поэтому обращайтесь за квалифицированной консультацией к специалистам в области систем ПБ как можно раньше и привлекайте их к участию в проекте — это поможет существенно оптимизировать затраты на офис Fit-out.

Альянс «Комплексная безопасность» предоставляет услуги полного цикла по обеспечению пожарной безопасности коммерческих зданий — от проектирования, монтажа и пусконаладочных работ до технического обслуживания, планового и внепланового ремонта пожарной автоматики. Мы готовы к участию в коммерческих тендерах и выполнению работ на стадии как fitout, так и shell&core.

[i] «Construction Contracts: Law and management» by John Murdoch and Will Hughes, published in 2007 by «Taylor & Francis E-library», fourth edition, United Kingdom ISBN 0-203-96574-4 simultaneously published in USA ISBN 978-0-415-39368-3 and Canada ISBN 978-0-415-39369-0 .

Источник