Что такое доходные апартаменты
Что такое апарт-отели и почему они могут стать выгодной инвестицией
Доходность по ним редко достигает 6%, а чаще держится на уровне 3%. Это не покрывает даже инфляции, которая по оценкам Росстата достигла 4,9% в 2020 году.
Надёжнее вкладываться во что-то осязаемое. И в России выбор инвесторов часто падает на недвижимость. Во-первых, она не теряет ликвидность с годами. Во-вторых, её можно сдавать или продать в случае необходимости. Наконец, это хорошее наследство для потомков.
Вместе с нашим партнёром, комплексом апарт-отелей VALO, разбираемся, как получить максимальную пассивную прибыль, вкладываясь в недвижимость.
Почему бы просто не купить квартиру
Недвижимость не дешевеет, и не планирует, а в случае форс-мажора в квартире можно жить. Кроме того, рынок обычной недвижимости сейчас однозначно более разнообразен и лучше регулируется государством. Но «не дешевеет» не значит «приносит доход»!
По подсчетам экспертов, перепродажа квартиры в новостройке, приобретённой на этапе котлована, уже не даст 30% прибыли, как это было раньше. Этому способствует и высокий уровень цен на такие квартиры, и большое количество нереализованных квартир в портфелях застройщиков, и переход на проектное финансирование объектов недвижимости.
Покупка жилья для сдачи в аренду — нестабильный бизнес, и 2020 год показал это максимально наглядно. В Санкт-Петербурге за первые полгода пандемии аренда жилья подешевела в среднем на 12–15%, а по некоторым объектам — на 30%. Значительная часть долгосрочных арендаторов в пик самоизоляции вообще не имели возможности оплачивать жильё. И даже если представить, что прошлый год был исключительным и больше такого не повторится, то самостоятельное обустройство, обслуживание квартиры и поиск жильцов отнимают много времени и сил.
Другой вариант, набирающий популярность в России, — покупка апартаментов в апарт-отелях.
Как это работает
Вы покупаете номер в апарт-отеле на этапе строительства. Как и в случае с обычной недвижимостью, покупатель не обязательно должен внести всю сумму сразу. Помимо индивидуальных программ рассрочки и trade-in, на рынке можно найти субсидированную ипотеку на покупку таких апартаментов по ставке около 4%.
При заключении договора управляющая компания, а в будущем — партнёр покупателя по эксплуатации и управлению апартаментами, предлагает выбрать инвестиционную программу. Владельцу не нужно будет заниматься ни поиском жильцов, ни уборкой, ни подбором полотенец в цвет плитки в ванной. По сути, покупатель становится хозяином номера в большой гостинице, в интересах которой привлечь как можно больше гостей и обеспечить им комфорт.
При этом доход покупателя зависит не только от аренды его апартаментов, но и от количества жильцов в отеле в целом — часть доходов от аренды поступает в общий фонд и позволяет компенсировать владельцам временное отсутствие арендаторов.
Продать такие апартаменты можно так же, как любую другую недвижимость: покупатель является их полноправным собственником, а весь дополнительный сервис — это его отношения с управляющей компанией.
Какими бывают инвестиционные программы
Инвестиционные программы, которые предлагает компания-отельер, зависят от способа расчёта прибыли, который выбирается сразу на 5 лет. Их доходность как правило не ограничена, а в некоторых случаях есть возможность и дополнительно перестраховаться, выбрав план инвестиций с гарантированным минимальным доходом.
С гарантированной программой владелец апартаментов защищён от межсезонных “провалов” и стабильно получает определённый минимум: например, 7,5–8% годовых от вложенной суммы. Максимальный доход при этом не ограничен.
Комплекс апарт-отелей VALO обеспечивал своим инвесторам стабильную прибыль в 6-8% даже в период пандемии, а заполняемость номеров не опускалась ниже 50%.
А если опять случится локдаун?
Действительно, ещё пару лет назад мысль о том, что туристический поток может в один день взять и закончиться, казалась пессимистичной антиутопией. Но 2020 год показал, что нет ничего невозможного! Однако эксперты отмечают, что апарт-отели сумели «переобуться в прыжке» — оперативно переориентировались с краткосрочной аренды на долгосрочную. С учётом оснащения номеров и наличия полноценной кухни это было несложно, и при этом оказалось очень востребовано рынком.
В комплексе апарт-отелей VALO уже к июню 2020-го заполняемость выросла до 50%, а к середине лета вернулась к плановым показателям 80–90%. Обычные отели в этот период были загружены всего на 5–10%.
Как выбрать город для покупки апартаментов в отеле
Прямо сейчас в России всего три крупных города, в которых развит рынок апарт-отелей. Это обе столицы, Москва и Санкт-Петербург, а с недавних пор — ещё и Сочи, «дальняя дача» москвичей и петербуржцев.
Москва — пионер апарт-движения. Апартаменты в столице строятся давно и в большом количестве. Только за прошлый год их количество на рынке выросло до 3,6 тыс., что на 49% больше, чем в 2019 году. Но риски тоже есть. Как правило, они связаны с псевдожильём — попыткой застройщика продать коммерческую недвижимость как жилую. Чревато это не только тем, что жильцы не смогут оформить регистрацию. Как правило, девелоперы не стремятся сделать из такой недвижимости выгодные инвестиционные инструменты, потому что у них есть другие варианты заработать. А при средней стоимости апартаментов в 241 тыс. рублей за квадратный метр отсутствие инвестиционных программ и грамотной управляющей компании сводит практически на нет возможности инвестора получать стабильный пассивный доход.
В Сочи — вообще всё ещё «тёмные ночи». Город стал очень популярным после Олимпиады, а цены на недвижимость скакнули вверх десятикратно, в том же маленьком горном посёлке Красная Поляна например. На побережье не прекращается строительство элитной и не очень недвижимости, предназначенной для инвестиций. Цены уже обгоняют московские, но риски остаются сочинскими. И речь не о том, что элитный комплекс в итоге оказывается в лучшем случае бизнес-классом. Всё серьёзнее: даже самый внушительный комплекс могут однажды взять и снести, потому что он построен незаконно, а земля оккупирована застройщиком. Только в 2020 году в Сочи было выявлено 250 самозахватов.
С точки зрения инвестирования, наиболее стабильным и прибыльным вариантом считается Санкт-Петербург. Даже несмотря на то, что первые апартаменты тут появились только в 2013 году, дефицит номерного фонда сохраняется до сих пор. Как правило, апарт-комплексы в северной столице России представляют собой полноценные отели с ресепшеном, уютным лобби, SPA и гостевым сервисом. И спрос на такое размещение высокий — с учётом турпотока, который в Питере не ослабевает круглый год.
Один из примеров самодостаточных апартаментов в Санкт-Петербурге — комплекс апарт-отелей VALO. Помимо полноценного гостиничного сервиса (уборка, стирка, ресторан), в нём есть коворкинг, фитнес-клуб и бассейн.
На что нужно обращать внимание при выборе апартаментов под инвестиции
Как и с любой недвижимостью, есть явные и скрытые принципы выбора объекта. Явные — это те, что кажутся очевидными, но о которых всё равно периодически забывают: инфраструктура, транспортная доступность и общий комфорт комплекса. Все эти пункты следует рассматривать с оглядкой на то, что апартаменты будут сдаваться, в том числе туристам и гостям города.Поэтому на первый план выходят близость к центру города и центрам притяжения туристов, наличие кафе и ресторанов поблизости и качество гостевого сервиса. Если у комплекса уже есть действующие апартаменты, то можно остановиться в них самому, на 1–2 дня, — чтобы испытать лично всё, что обещает управляющая компания.
Комплекс апарт-отелей VALO находится напротив станции метро «Бухарестская» в Санкт-Петербурге – это Фрунзенский район Санкт-Петербурга и его географический центр, который сейчас активно развивается, наращивая инвестиционный потенциал.
Скрытые критерии свойственны только доходным апартаментам, и догадаться о них самостоятельно не так просто. У управляющей компании стоит заранее запросить предварительный расчёт доходности и план действий для её достижения. Это поможет оценить, насколько реалистичны планы УК и обещанная доходность. Также важно изучить опыт управляющей компании и репутацию объектов, которые уже работают с ней.
Другой неочевидный критерий — это концепция апарт-отеля. При выборе объекта для инвестиций (как и места для проживания) на первый план сейчас выходят три «э»: эмоции, эстетика и экология бренда. Продуманная концепция здесь будет решающим фактором притока клиентов.
В комплексе VALO все заботы об апартаментах берёт на себя управляющая компания VALO Service,также в проекте участвует международный отельный оператор Accor Hotels, владеющий отелями самого высокого класса. Концепция VALO основана на европейском подходе создания комфортных условий проживания, что включает в себя и организацию процесса стройки, и высокие стандарты эксплуатации объекта, и качество услуг. Соблюдение гостиничных стандартов обслуживания на уровне «три звезды +» гарантировано. Порог входа для инвесторов составляет 1,5 млн рублей. А за счёт дохода от инвестиций можно не только покрывать ипотеку, но и сразу начать зарабатывать.
Ловушка доходности: почему невозможно получить от апартаментов доход больше 15%
У разведчиков в ходу такой термин: «медовая ловушка». Это когда влиятельного чиновника или дипломата ловят на привлекательную юную даму. Нечто похожее происходит и на рынке недвижимости. Только в роли приманки выступают не пленительные изгибы, а сухие, но такие привлекательные цифры!
Девелоперы, работающие в сегменте апарт-отелей, разворачивают перед потенциальными покупателями доходные программы, одна краше другой. 15%, 17%, 20% годовых! Это при том, что отечественные банки готовы принять ваши денежки максимум под 7-7,5%. Отнимем официальную инфляцию (4,5%) – что останется? Слезы… Тем более, что в апарт-комплексе есть шанс заработать и на удорожании объекта.
Срок окупаемости апартаментов — 6,6 лет
Недавно в рассылке пришло письмо от компании «Р-Фикс». Эксперты фирмы задались целью сравнить доходность апартамента и обычной квартиры. Что получилось. Юнит площадью 23,4 кв.м обойдется покупателю в 1,9 млн рублей. После ввода в эксплуатацию номер будет приносить владельцу 42 000 в месяц (при загрузке 60-70%). В год – 504 000 рублей. Затраты: 18 042 в месяц, 216 504 в год. Прибыль до уплаты налогов – 287 496. Ну, допустим, придется создать ИП и отдать 6%. И еще потратить сколько-то на бухгалтерию. Все равно остается круглая сумма. Срок окупаемости – 6,6 лет. А «единичка» такой же площади и стоит дороже (2,1 млн рублей) и окупаемость – более 12 лет. Заманчиво? – еще бы.
Нюансы доходности апартаментов
В перечне затрат подсчитаны расходы на услуги управляющей компании (20%), комиссия системам бронирования, расходы на содержание, а также плата за коммунальные услуги. Но смотреть надо не на то, что есть, а на то, чего нет. А нет, например, налогов. Имущественный налог на квартиру – 0,1% от кадастровой стоимости. На апартаменты – от 0,5 до 2%. В Петербурге, по словам юристов, для апартов обычно используется ставка 0,1%. Но если налог на жилье ни одна вменяемая власть трогать не будет, то с апартаментами – другая история. В общем, не то чтобы сильно дороже, но риски выше. Это, кстати, относится не только к налогам.
При сравнении доходности квартир и апартов аналитики чаще оперируют в первом случае – ставками долго- или среднесрочной аренды, во втором – краткосрочной. Дело даже не в этом небольшом лукавстве, а в износе. «Краткосрочка» требует регулярного текущего ремонта: выше износ. Мебели, оборудования, инженерных систем. И ладно еще текущий ремонт – а если капитальный? В многоквартирном доме все просто: либо попали в городскую программу, либо нет. А в апарт-отеле решение будет приниматься собранием собственников (ТСН). И что делать с теми, кто не согласен и платить не готов? Как заметил серьезный эксперт Блейк Андерсон-Бунтз, гендиректор компании Hospitality Management, истинные проблемы апартов начнут проявляться лет через пять-семь, когда подойдет срок серьезного ремонта.
Кстати, о «звездах» стоит упомянуть отдельно. Есть такая милая процедура – прохождение классификации. Приедут эксперты и по нескольким десяткам пунктов определят, на сколько «звезд» претендует данное конкретное заведение. Если кто не в курсе, на тысячу номеров положено иметь 16 постов ресепшн… И если начнут придираться – вполне могут выдать бумагу не на три «звезды», а на две. Или вовсе на одну. С соответствующим понижением во всех рейтингах и на сайтах. Куда в этом случае денется обещанная доходность? Поползет вниз… О том, что ждет сооружения, вообще не прошедшие классификацию (есть и такие проекты), даже упоминать не будет – грустно это. Там речь не о доходе, а о постоянном проживании на не очень понятно каких правах…
Инвестиции в апарт-отель: доходность и подводные камни
В последние годы в Москве и Санкт-Петербурге активно развивается строительство апартаментов. Апартаменты юридически — это нежилые помещения, но фактически в них можно жить или сдавать их в аренду. В апартаментах нельзя постоянно зарегистрироваться, не предусмотрены места в детском саде, школе и поликлинике. Но в отличие от квартир апартаменты стоят дешевле, и, поскольку нет социальных обязательств, располагаются в более удобных местах близко к центру. У Кремля жилой дом не построишь, а вот апартаменты — вполне.
Апартаменты бывают двух типов, но я бы сказал, что даже трёх:
2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно
3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)
Я пробегусь по первым двум и подробно остановлюсь на третьем.
1. Жить самому
Если вам не нужен детский сад, школа, районная поликлиника, но вы хотите жить в центре или купить «жильё» дешевле — это ваш формат.
2. Сдавать в аренду помесячно или посуточно
Апартаменты — это самый удобный вариант для сдачи в аренду: стоят дешевле квартиры, часто продаются с отделкой, не нужно «прописывать» арендаторов, совсем нет или гораздо меньше проблем с соседями при сдаче посуточно.
Можно сдавать в аренду самому. Это достаточно легко делать помесячно, но становится очень хлопотно посуточно: кто-то должен заселять гостей, убираться в номерах, стирать белье, ремонтировать сантехнику, принимать оплату и т.д. Самостоятельная посуточная сдача в аренду — это вторая работа или бизнес, но никак не инвестиция.
Для того, чтобы освободить собственников от забот, существует управляющая компания (управляющий, консьерж-сервис). Зачастую эти функции выполняет аффилированная компания застройщика, который построил апартаменты. Но если застройщик таких услуг не предоставляет, найти честного управляющего проблематично.
Обычно за свои услуги управляющий берет 20-30% выручки от аренды номера. Дополнительно собственник оплачивает расходы на обслуживание апартаментов: бронирование, уборку и т.п., а также коммунальные услуги по счетчикам.
Помесячная сдача в аренду апартаментов менее выгодна, чем посуточная: месячная цена примерно равна аренде квартиры, а посуточная в 2-3 раза выше. При посуточной сдаче критически важна честность управляющего: чтобы он не сдавал апартаменты в аренду в тайне от собственника.
Помимо работы за проценты, некоторые управляющие предлагают доходные программы. Управляющий берет в аренду апартаменты и сам сдает их сколько хочет, а собственнику платит установленный % от стоимости апартаментов или фиксированную сумму в месяц. В очень редких случаях управляющий даже обязуется выкупить апартаменты через 5 лет.
3. Сдавать в аренду посуточно в формате отеля (апарт-отель)
В таком формате апартаменты (т.е. номера) сдаются управляющей компанией только посуточно под брендом гостиницы (отеля). Собственник лишен возможности сдавать их самостоятельно. Управляющая компания предлагает собственнику работать за % от выручки (25-30%) или по доходной программе.
Выручка
Выручка зависит от локации апарт-отеля. Предпочтительно, чтобы он располагался в 5-10 минутах ходьбы от центра или от метро (не очень далеких от центра станций).
На выручку влияет сезонность. Например, в Санкт-Петербурге самые большие цены и заполняемость номеров с мая по июль.
Но далеко не все 365 дней в номере будут гости. В сезон заполняемость больше (например, 90%), а несезон меньше (например, 30-60%). В среднем по году от 60% до 80% в зависимости от отеля и стараний управляющего.
На выручку влияет площадь и категории номеров. 14-16 кв.м. — это совсем маленький номер эконом-категории, от 20 кв.м. уже идет комфорт. Категория предполагает соответствующий ремонт и оснащение номера.
Например, среднемесячная выручка (не прибыль!) от аренды номера до 20 кв.м. в СПБ может составлять 40-55 тыс. руб. Здесь и далее берем для расчетов номер до 20 кв.м.
Расходы
Из выручки нужно вычесть расходы. Они включают в себя эксплуатацию номера (например, 200 руб./кв.м.), коммунальные услуги по счетчикам. Можно рассчитывать на 40-50 тыс. руб. в год.
Учтите, что номер при посуточной сдаче подвергается ускоренной амортизации: стареет и разрушается. Его нужно раз в 5-7 лет ремонтировать. На ремонт может потребоваться 300-600 тыс. руб. и более. Эти суммы нужно распределить по годам при подсчете доходности инвестиций в номер.
Не нужно забывать, что сдача в аренду нежилых помещений — это уж точно предпринимательская деятельность. Налоговая о вас непременно узнает из данных Росреестра. Поэтому нужно регистрировать ИП или ООО.
Если выручка небольшая (меньше 700-900 тыс. руб.), то лучше платить 6% с дохода. Если больше, в т.ч. когда сдаете несколько номеров, то лучше взять патент на аренду (ок. 50 000 руб. в год).
Помимо налога 6%, нужно заплатить страховые взносы 28 000 руб. + 1% с дохода, превышающего 300 000 руб.
А… самое главное: 25% от выручки управляющему. Но он себя не обидит: первым возьмет свое вознаграждение, затем оплату эксплуатационных расходов, а уж потом выплатит вам.
Доходность
После уплаты всех расходов доходность от аренды номера может составлять от 8% до 15% в месяц. Это гораздо больше, чем при сдаче квартиры (3-4%).
Но не нужно забывать про рост стоимости номера. От котлована до сдачи в эксплуатацию она вырастает на 20-30%. А затем растет по рынку. Я бы закладывал рост на уровне инфляции, т.е. 3% сейчас.
С учетом более низкого роста стоимости номера, общая доходность инвестиций в номер апарт-отеля может составлять до 12% в год. Это гораздо лучше вклада и сравнимо с некоторыми акциями на бирже. С выходом на рынок апартаментов инвестиции в квартиры становятся менее интересными: кто захочет получать 3-4% в год по квартире, если есть доходность по апартаментам в разы выше и без хлопот.
Многие граждане путают инвестиции в квартиру и психологическое успокоение. Если вы покупаете квартиру, чтобы была (зато надежно, стабильно и в кризис не пропадет), а доходность/возврат инвестиций не считаете, то это уже не инвестиция. Это удовлетворение психологического желания владеть вещами.
Но оставим психологию для психологов. Наша цель получить бОльшую доходность с меньшим или тем же риском, разбогатеть по-простому. Для этого больше подходят апартаменты.
Цены
Рассказывать публично, где и у кого купить апартаменты я не буду, так как агентом не являюсь и за рекламу мне не платили. Моим клиентам я предоставил подробные расчеты по одному объекту для ознакомления.
На стадии строителства маленькие студии (14-16 кв.м.) можно купить за 2,5 млн. руб., 20-22 кв.м — 3-3,5 млн. руб. Где то может быть дороже, но диапазон понятен.
Подводные камни 
1. Апартаменты могут быть не построены
Это главный риск. Вспомним обманутых дольщиков.
2. Неудачное расположение апартаментного комплекса
Гостей и выручки будет мало.
3. Нечестная управляющая компания
Нечестность может выражаться в том, что свои апартаменты управляющая компания будет сдавать, а ваши будут простаивать. Для защиты от этих ситуаций есть компьютерные программы, которые бронируют номера «равномерно». Но давно уже доказано, что человеческий фактор побеждает любой компьютер.
Про тайную сдачу в аренду апартаментов я уже писал.
4. Халатный прием гостей: плохая уборка, невежливость и т.п.
5. Завышенные тарифы на эксплуатацию номера
Как бы без дохода не остаться. Смотрите отзывы о существующих объектах управляющей компании.
Как не попасть на мель:
Схема Кийосаки по покупке недвижимости в кредит
В связи с высокими ставками по кредитам даже на апартаментах не работает. Да, возможно, ежемесячный арендный доход будет превышать выплаты по кредиту.
1. 2 года ожидания строительства
Вы отдадите деньги, будете платить ипотеку каждый месяц, а дохода не будет
2. При покупке в ипотеку первоначальный взнос составит не 15%, а 40-50%
Многие застройщики в целях своей безопасности разделяют цену апартаментов на 3 договора: строительство, отделка и мебелировка. Причем последние 2 составляют 20-30% от всей цены апартаментов. Ипотечный кредит дадут только на строительство. Отделку и мебелировку вы должны будете оплатить отдельно.
Таким образом, вы вложите своих средств в ипотеку 40%, что никак не соответствует схеме Р. Кийосаке по бесплатному приобретению недвижимости в кредит. Поясню: Кийосаки вкладывает 10% первоначальный взнос, аренда покрывает ипотечный платеж, а первоначальный взнос он выводит путем рефинансирования кредита. А именно, делает ремонт, стоимость недвижимости повышается, и он увеличивает сумму кредита на размер повышения стоимости. Увеличение кредита снимает со счета.
Поэтому, когда вы посчитаете, что арендный доход покрывает ипотечный платеж — не радуйтесь! Не забудьте, что вы вложили 40% своих средств — они тоже стоят денег. Их можно было инвестировать альтернативно. Поэтому доходность нужно считать именно на них. Никакой бесплатной недвижимость явно не получится, а скорее вы недозаработаете.
Выводы:
Инвестиции без риска: кто и зачем покупает сервисные апартаменты
Покупка недвижимости — традиционно самый популярный в России способ инвестирования личных средств. Однако далеко не всегда приобретение квартиры гарантирует стабильный и высокий доход: решающим фактором являются качественные характеристики объекта недвижимости и его ликвидность. Чтобы не ошибиться с выбором, потенциальные инвесторы чаще всего прибегают к услугам брокеров и консультантов, но даже это работает не всегда. Слишком многое зависит от текущей конъюнктуры на рынке недвижимости, и то, что сегодня кажется надежным активом, завтра может стать обременением для собственника.
Что же делать? Мы советуем присмотреться к апарт-отелям (их еще называют сервисными апартаментами).
Гарантированный сервис
Наиболее безопасным способом вложения средств в недвижимость эксперты называют покупку сервисных апартаментов — недвижимости с управлением единым оператором, предоставляющим жильцам сервисное обслуживание. Такие апартаменты могут входить в состав жилого комплекса с гостиничной составляющей (если апартаменты относятся к элитному классу) или продаваться как отдельный проект. Чаще всего в качестве оператора выступает международный гостиничный бренд, но в последние годы в Москве появились проекты, которые не имеют четко выраженного отельного формата и по сути являются аналогом арендного жилья с сервисом. Как правило, они представлены в формате апарт-отелей, сервис в которых оказывает управляющая компания.
В большинстве случаев сервисные апартаменты представляет собой жилье под ключ: приобретая такую недвижимость, собственнику не нужно тратиться на ремонт, обстановку и бытовую технику. Такой подход экономит не только время, но и деньги инвестора: к примеру, готовая отделка от застройщика обходится в среднем на 20% дешевле самостоятельного ремонта. Однако ключевое преимущество этого формата — круглосуточное сервисное обслуживание. Оператор предоставляет своим клиентам набор дополнительных услуг — от консьерж-сервиса до клининга и прачечной.
Какова доходность апарт-отелей?
Сервисные апартаменты можно выставить на продажу или сдавать в аренду (для этого собственник подписывает договор с управляющей компанией, которая занимается поиском арендаторов и берет на себя сопровождение сделки). При попытке самостоятельной сдачи таких апартаментов доход, как правило, будет эквивалентен доходу от сдачи в аренду квартиры, говорит директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев. Он советует покупателям сервисных апартаментов максимально проработать инвестиционную модель: расходы на содержание апартаментов выше, чем на содержание квартир, даже несмотря на более дешевую усредненную себестоимость. В том числе это связано с разным налогообложением апартаментов и квартир.
Однако несмотря на то что у апартаментов выше налог и коммунальные платежи, этот формат является для инвестора более привлекательным инструментом за счет разницы в стоимости между апартаментами и квартирой, возражает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. «Инвестор значительно быстрее окупит свои вложения именно на апартаментах, — говорит она. — Гарантированный годовой доход от сдачи квартиры в аренду составит 5–6% годовых, в то время как доходность от апартаментов с гостиничным сервисом — 9–13%».
По мере строительства цена на апартаменты возрастает в среднем на 25%, хотя в отдельно взятых случаях может превысить и 35% — такие подсчеты приводят в компании Knight Frank. «В этом ключе сервисная недвижимость не сильно отличается от других видов жилой недвижимости. Масштабные комплексные проекты элитного сегмента, в том числе проекты в локациях с ограниченным объемом нового предложения, обладают более высокой доходностью и, как результат, показывают больший рост цен по мере реализации проекта», — отмечает Соловьев.
Доходность проектов среднего ценового сегмента может составлять до 20%. Во многом благодаря тому, что спрос на них будет гарантированно высоким — за счет ограниченного предложения (в Москве такие объекты пока единичны) и относительно небольшого ценника.
Не только элитное жилье
Чаще всего сервисные апартаменты можно встретить на рынке элитной недвижимости, однако в последние годы в Москве стали появляться подобный проекты в бизнес- и даже комфорт-классе. Один из таких примеров — апарт-комплекс «Движение. Тушино» (девелопер — ГК ФСК), который ориентирован исключительно на покупателей-инвесторов. Доходность в этом проекте может достигать 13% годовых без учета роста стоимости объекта за счет строительной готовности.
Комплекс на 1940 апартаментов строится на территории бывшего Тушинского аэродрома в районе Покровское-Стрешнево и включает три монолитных 13–22-этажных корпуса с собственной инфраструктурой.
«Проект «Движение. Тушино» — классический апарт-отель. Он будет работать исключительно в режиме отеля, никакой долгосрочной аренды (скидка за проживание не будет применяться дольше недели). Номера в отеле продаются исключительно с полным оснащением, отделкой и договором с оператором. На каждую категорию номера разработан план загрузки и доходности, то есть покупатель видит трехлетний план в цифрах плюс бизнес-план развития отеля в целом. Спрос на такой формат апарт-отеля очень велик, он постоянно растет за счет удобства (наличие кухни), более низкой цены по сравнению с классическим отелем и наличия множества сервисов, которые не включены в стоимость проживания, а предоставляются по запросу», — рассказывает Ольга Тумайкина.
Личный опыт
Рахим Лайпанов, предприниматель, Волгоград:
— Инвестиции в недвижимость — самый подходящий для меня инструмент вложения средств. На мой взгляд, это наиболее надежный способ инвестирования благодаря гарантированной доходности. Ставки по депозитам и банковским вкладам постепенно снижаются, сегодня они не превышают 4–5% годовых. Что касается фондового рынка, то ценные бумаги лучше всего покупать, когда они дешевеют, но на практике заработать на кризисном рынке удается немногим — для этого нужно иметь специальные знания, интуицию и достаточное количество времени, чтобы отслеживать текущую ситуацию. Взвесив все риски, решил остановиться на недвижимости.
Подыскивая подходящий актив, рассматривал исключительно московский рынок: в столице контроль над строящимися объектами гораздо строже, а значит, рисков от вложений меньше. Я целенаправленно искал апартаменты, которые объединили бы несколько характеристик: во-первых, начальная стадия готовности, когда еще есть потенциал роста в цене по мере строительства объекта. Во-вторых, удобная локация, рядом с центром, недалеко от метро и крупных инфраструктурных проектов. В-третьих, надежный и проверенный застройщик. Просмотрев несколько вариантов апартаментов, остановил свой выбор на апарт-отеле «Движение. Тушино». Я понимал, что смогу заработать только за счет роста на стадии готовности проекта, не считая гарантированной доходности, которую обещает застройщик после сдачи комплекса.