Что такое договор соинвестирования
Соинвестирование
Как мы работаем:
Договор соинвестирования представляет собой особый юридический документ, согласно которому инвестор передает заказчику не только денежные средства, как в договоре долевого участия, но и имущественные права, а также иное имущество. Договор соинвестирования предполагает возможность заключения в простой письменной форме и не требует государственной регистрации в отличие от ДДУ.
Особенности договора соинвестирования
Незавершенные объекты инвестирования считаются долевой собственностью заказчика до момента оплаты и приемки выполненных работ. В случае, если на объект претендуют несколько участников, то преимущество имеют те, кто заключил и оплатил договор.
Договор соинвестирования не попадает под действие ФЗ 214, а регулируется законом 39 ФЗ. Данный тип договора заключает в себе риски для инвестора, в частности, риск двойных продаж. По договору соинвестирования также невозможна переуступка прав на объект недвижимости. Целью договора соинвестирования является получение прибыли от построенного объекта.
В договоре соинвестирования участвуют застройщик и соинвесторы, как правило, несколько юридических лиц.
Обязательства застройщика:
Обязательства соинвесторов:
Споры по договорам соинвестирования
Сложность заключения такого договора для сторон заключается в том, что он имеет много ограничений, а также при проверке налоговыми органами может быть переквалифицирован в договор подряда или купли-продажи. А это уже совсем другие налоги.
В подготовке таких договоров обязательно участие грамотного юриста, имеющего практику в этой области. Он тщательным образом проанализирует ситуацию, подготовит текст договора так, чтобы в нем не было ни малейшей лазейки для злоупотреблений сторон или третьих лиц.
В обязательном порядке
Мы предлагаем:
Положительный опыт, накопленный нашей командой, профессиональное мастерство владения механизмами нормативно-правового регулирования, высокая квалификация каждого сотрудника юридической компании позволяют нам предложить нашим клиентам лучшую юридическую помощь и самое высокое качество юридических услуг!
Наши принципы:
ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПОДХОД.
Для нас каждый клиент является особенным, мы не приемлем шаблонные подходы.
ПРОФЕССИОНАЛИЗМ.
Мы – команда профессионалов высокого класса с многолетним опытом экспертов в различных областях права. Наши юристы имеют опыт решения самых сложных ситуаций в юридической практике.
УНИКАЛЬНАЯ МЕТОДОЛОГИЯ.
Методология концепции оказания консультационных услуг базируется на соответствующем организационно-правовом и юридическом обеспечении, что позволяет добиваться оперативного результата, максимально удовлетворяющего требованиям клиента.
КОМПЛЕКСНЫЙ (СИСТЕМНЫЙ) ПОДХОД.
Комплекс профессиональных знаний наших специалистов, а также безграничные возможности широкой сети наших партнеров дают возможность всесторонне и правильно провести анализ ситуации и оперативно разработать алгоритм ее разрешения.
ЛОЯЛЬНОСТЬ.
У нас гибкая система скидок на весь спектр услуг. Специально для постоянных клиентов мы разработали программу лояльности. Стремительно развиваясь и совершенствуясь, мы сохраняем баланс между высоким качеством и стоимостью оказания услуг.
БЕЗУПРЕЧНАЯ РЕПУТАЦИЯ.
Мы дорожим своей репутацией, а значит заинтересованы в долгосрочных партнерских отношениях. Многие наши клиенты, обратившись к нам однажды, продолжают регулярно пользоваться услугами наших юристов.
ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ.
Безопасность и конфиденциальность – это не просто слова, а один из основных принципов оказания юридических услуг. Обо всех нюансах и подробностях Вашего дела будут знать только Вы и Ваш юрист. Мы гарантируем сохранность и конфиденциальность представленной Вами информации, а также придерживаемся высоких стандартов в области профессиональной и деловой этики.
ВЫСОКОЕ КАЧЕСТВО.
В компании работают высококвалифицированные и опытные юристы, способные решать юридические задачи любой степени сложности, предупреждать, выявлять правовые риски и связанные с ними негативные последствия, создавать эффективную юридическую защиту и осуществлять полное правовое обеспечение деятельности, учитывая наиболее актуальные тенденции законодательства и судебной практики.
Договор инвестирования в строительство
Фирма заключила инвестиционный договор, в котором выступает заказчиком-застройщиком. Чтобы разобраться в особенностях учета операций по такому договору, бухгалтеру необходимо знать его правовую сторону. А для этого надо вникнуть в юридические и производственные нюансы.
Необходимым условием нового строительства выступает наличие землеотвода. По этой причине «ключевой фигурой» строительной деятельности выступает лицо, обладающее правом на земельный участок, предназначенный для этой цели. В Градостроительном кодексе такое лицо именуется застройщиком. Именно застройщик получает у органов власти или местного самоуправления разрешение на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 51 и 55 ГрК РФ).
Что такое инвестиционный договор
Лицо, осуществляющее финансирование нового строительства, именуют инвестором. Этот термин раскрывается в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее — Закон № 39-ФЗ).
Возведение объекта строительства выполняет генеральный подрядчик. Отношения между названными участниками процесса строительства складываются на договорной основе. При этом договор строительного подряда регламентируется параграфом 3 главы 37 Гражданского кодекса, а вот договор между инвестором и застройщиком в Гражданском кодексе не выделен отдельно. Кроме того, нет в кодексе и таких понятий, как «инвестор» и «инвестирование».
Участники гражданского оборота вправе заключить договор, не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Тогда в заключенном договоре выделяют элементы «типовых» договоров. А затем к отношениям сторон по такому смешанному договору применяют правила, относящиеся к его отдельным элементам (п. 2 и 3 ст. 421 ГК РФ). Этот подход и применяется для толкования договоров инвестирования в строительство (ст. 431 ГК РФ).
Отличительной чертой инвестиционного договора является то, что после его исполнения право собственности на возведенный объект недвижимости регистрируется непосредственно на инвестора.
внимание
Заключение инвестиционного договора с физическим лицом на приобретение квартиры недопустимо. Такое участие квалифицируется как незаконное привлечение денежных средств в долевое строительство.
Участники строительства
Инвестиционный договор по существу регламентирует привлечение застройщиком денежных средств в строительство объекта, предназначенного инвестору. Но этой же цели служат отношения другого типа — долевое строительство. Они детально охарактеризованы в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ). Подчеркнем, что данный закон прямо запрещает привлекать денежные средства физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, для строительства многоквартирных домов на иных основаниях, нежели договор долевого участия в строительстве (ст. 1, п. 3 ст. 2 Закона № 214-ФЗ). Кроме того, согласно пункту 1 статьи 2 этого же закона, его действие не распространяется на объекты производственного назначения.
С гражданином заключать инвестиционный договор на приобретение квартиры нельзя. Это считается незаконным привлечением денежных средств в долевое строительство и грозит административным штрафом: для должностных лиц — от 15 000 до 20 000 рублей, для юридических лиц — от 400 000 до 500 000 рублей. Примером служит постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11 января 2008 г. № Ф08-8726/ 07-3276А.
В Градостроительном кодексе назван еще один участник строительства — заказчик. Это лицо, которое на основании договора уполномочено застройщиком для организации строительства, технического надзора и контроля за ведением работ.
А если застройщик совмещает функции заказчика, то он именуется заказчиком-застройщиком. Это составной термин, в законодательстве он специально не разъяснен. В итоге получается, что заказчик-застройщик осуществляет реализацию инвестиционного проекта, будучи правообладателем земельного участка.
В лицензии заказчика-застройщика перечисляются следующие специальные работы:
Стоит отметить, что в последнее время активно обсуждается вопрос об отмене лицензирования в строительстве. Однако ранее установленный срок (1 июля 2008 года) отмены вновь перенесен. На сей раз чиновники запланировали отмену лицензий на 1 января 2009 года (Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 148-ФЗ). Их планируется заменить техническими регламентами, которые установят обязательные требования к строительству и эксплуатации зданий.
Элементы договора
Цена договора — это стоимость инвестиционного проекта для инвестора. В практике капитального строительства для ее обоснования применяется сводный сметный расчет, который становится неотъемлемой частью инвестиционного договора. Этот плановый документ является основой для отчетности заказчика-застройщика о целевом расходовании полученных средств.
Сводный сметный расчет стоимости к проекту на строительство здания составляют в соответствии с рекомендациями Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 5 марта 2004 г. № 15/1.
Одной из сторон инвестиционного договора выступает инвестор, а другой — застройщик либо заказчик-застройщик. Проанализируем договорные отношения с заказчиком-застройщиком. Если исходить из традиционного состава обязанностей заказчика-застройщика, то в договоре можно выделить две составляющие.
Во-первых, заказчик-застройщик выступает в роли посредника между инвестором и лицами, участвующими в строительстве. Так, заключая договор с генподрядчиком от своего имени, заказчик-застройщик действует за счет инвестора и в его интересах. При этом право собственности на результат строительных работ к заказчику-застройщику не переходит. Результат он передает инвестору, получая за свои услуги агентское вознаграждение (п. 1 ст. 1005 ГК РФ).
Вторая неотъемлемая составляющая деятельности заказчика-застройщика — инженерный контроль и надзор за строительством. Это тоже услуга, но совершенно иного свойства: она предусмотрена статьей 749 Гражданского кодекса.
Хотя в услугах заказчика-застройщика мы выделили две составляющие, это не значит, что в договоре нужно устанавливать раздельное вознаграждение за оказание каждой из них. Стоимость услуг, как правило, определяют общей суммой. Было важно прояснить юридическую природу правоотношений сторон инвестиционного договора. Это необходимо для организации бухгалтерского и налогового учета.
Средства инвестора, которые он предоставляет в распоряжение заказчика-застройщика, принято называть целевым финансированием. Основания для использования этого термина дают статьи 6 и 7 Закона № 39-ФЗ. Из этих норм вытекают права инвестора на контроль за целевым использованием средств и обязанности заказчика-застройщика использовать средства инвестора по целевому назначению.
это важно
Суммы, предназначенные на содержание заказчика-застройщика и на оплату подрядных работ, рекомендуется перечислять отдельными платежными поручениями с расшифровкой в назначении платежа.
Принципы учета деятельности заказчика-застройщика
В бухгалтерском учете заказчика-застройщика для отражения обязательств перед инвестором, возникающим в силу полученного финансирования, применяется одноименный счет 86 «Целевое финансирование». Но поступающие деньги предназначены для расходования по двум принципиальным направлениям:
В совокупности эти суммы формируют цену договора, но под налогообложение попадают лишь первые. Ведь в конечном счете они образуют выручку заказчика-застройщика, которая облагается НДС и налогом на прибыль.
А «транзитные» средства для расчетов с подрядчиками у заказчика-застройщика налогами не облагаются. Такой подход не только характерен для агентской деятельности, но и прямо предусмотрен налоговым законодательством.
Передача инвестору законченного строительством объекта не считается реализацией и не признается объектом налогообложения НДС (подп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ). Соответственно и средства, распределяемые заказчиком-застройщиком среди подрядчиков, с реализацией не связаны. Поэтому заказчик-застройщик НДС по ним не начисляет (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ). А по налогу на прибыль в определении налоговой базы не участвуют средства целевого финансирования инвесторов, аккумулируемые на счетах застройщика (подп. 14 п. 1 ст. 251, п. 17 ст. 279 НК РФ). Тем не менее вышеназванные нормы не освобождают от налогообложения вознаграждение заказчика-застройщика.
В итоге по счету 86 рекомендуется отражать лишь суммы, предназначенные подрядчикам строительства. А поступление денег на содержание заказчика-застройщика следует отражать в корреспонденции со счетом 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками». В бухгалтерском балансе средства целевого финансирования включают в состав долгосрочных либо краткосрочных обязательств — в зависимости от срока, оставшегося до завершения инвестпроекта.
внимание
Последними поправками лицензирование в строительной деятельности продлено до 1 января 2009 года.
Договорные условия
По завершении договора у заказчика-застройщика может образоваться неизрасходованный на подрядчиков остаток средств инвестора, то есть экономия. Об этом нужно уведомить инвестора. «Судьбу» экономии стороны договора определяют по соглашению. Возможные решения — от возврата сэкономленных средств инвестору до перехода всей экономии в распоряжение заказчика-застройщика.
В первом случае вознаграждение заказчика-застройщика будет установлено в твердой сумме.
А по второму сценарию окончательный размер вознаграждения станет известен только после окончания строительства. Такой вариант не воодушевляет налоговые органы, хотя и признан Минфином России в письме от 7 августа 2007 г. № 03-03-06/1/544. Ведь тогда заказчик-застройщик не платит налоги на протяжении строительства. И если фирма не имеет других источников дохода, то до момента передачи объекта инвестору бухгалтеру предстоит сдавать «убыточную» декларацию по налогу на прибыль.
Если же размер вознаграждения заказчика-застройщика определен договором, то перед бухгалтером встает вопрос: в какой момент признавать выручку от оказания услуг? В целях бухгалтерского учета этот вопрос решается на основании договора. В нем может быть установлена периодическая приемка услуг (помесячная, поэтапная и т. д.) либо признание услуг по инвестпроекту в целом. В последнем случае в бухучете формируется незавершенное производство. Заметим, что порядок признания выручки заказчика-застройщика не влечет каких-либо значимых гражданско-правовых последствий для сторон договора.
А вот в налоговом учете по договору, приходящемуся на два и более налоговых периода, доход нужно распределять с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов (п. 2 ст. 271 НК РФ). Согласно пункту 2 статьи 318 Налогового кодекса, налогоплательщики, оказывающие услуги, вправе не формировать остатки незавершенного производства. Порядок формирования налоговой базы устанавливают в учетной политике.
Е. Диркова, генеральный директор ООО «БИЗНЕС-БУХГАЛТЕР»
Договор соинвестирования: образец, особенности
Договор соинвестирования строительства, образец которого будет представлен далее, оформляется, как правило, предприятиями, осуществляющими возведение объектов при недостаточности средств для продолжения работ. По такому соглашению после окончания мероприятий и получения разрешения на введение сооружения в эксплуатацию его часть передается субъекту, профинансировавшему проект, соразмерно внесенной сумме. Рассмотрим далее особенности такой сделки. 
Специфика обложения
На практике распространено мнение, что договор соинвестирования строительства нежилого здания или многоквартирного сооружения избавляет субъекта, принявшего средства, от включения их в базу по НДС. Такая позиция обуславливается нормами НК. В частности, в 39 статье Кодекса указывается, что выбытие имущества, обладающего инвестиционным характером, не считается реализацией для целей обложения. Соответствующее положение закрепляется в подп. 4 п. 3 нормы. Между тем в этом подпункте присутствует перечень операций, обладающих инвестиционным характером. В их числе:
Указанные операции носят долгосрочный характер. Договор соинвестирования строительства жилого дома или производственного сооружения предполагает передачу объекта в обмен на деньги или иное имущество. По смыслу норм, такая операция должна признаваться реализацией для целей обложения.
Терминология
В законодательстве отсутствуют положения, четко раскрывающие, что такое договор соинвестирования строительства. Образец документа также не описывается нормами. Среди всего многообразия определений, предлагаемых специалистами, наиболее подходящим представляется следующее. Договор соинвестирования – соглашение, предполагающее вложение денег и прочего имущества с целью последующего извлечения прибыли.
Обратимся к законодательству. Как указывает закон РСФСР №1488-1, в качестве инвестиций признаются вклады средств в объект хозяйственной деятельности для получения прибыли. Это определение присутствует в 1 статье. В пункте втором этой же нормы указано, что инвестиционной считается практическая деятельность, направленная на реализацию вложенных средств. В ФЗ №160 говорится об иностранном капитале. Зарубежной инвестицией, согласно 2 статье закона, считается вложение инвалюты в объект экономической деятельности в пределах РФ.
Некоторые эксперты, анализируя действующие нормы, предлагают официально закрепить определение договора инвестирования (соинвестирования). Однако большинство специалистов считают, что это нецелесообразно. Принимая во внимание положения законов №1488-1 и 160, можно сказать, что любое соглашение, направленное на извлечение прибыли, рассматривается как договор соинвестирования. 
ФЗ №39
Этот нормативный акт определяет инвестиционную деятельность в узком смысле. В ФЗ №39 речь идет о капитальных вложениях, то есть о действиях, направленных на извлечение прибыли в долгосрочной перспективе посредством эксплуатации ОС, созданных организацией. В законе также не раскрывается такое понятие, как договор соинвестирования. Нормативный акт дает отсылку к ГК. Из этого следует, что для субъекта, который в итоге поставит на учет сооруженный или приобретенный объект как ОС, любое соглашение, заключенное в процессе возведения, будет выступать как договор соинвестирования.
Бухучет
В ПБУ 23/2011 присутствует определение инвестиционной деятельности. В п. 10 указано, что соответствующими операциями признаются те, которые связаны с приобретением, созданием, выбытием внеоборотных средств. К ним можно отнести:
Нюансы
Далеко не всегда договор соинвестирования является таковым для партнера. Если приобретается ОС, то реализовываться может не только оно (бывшее в эксплуатации), но и продукция (товар). Для приобретателя договор будет инвестиционным в любом случае. Что касается продавца, то все зависит от объекта, который он реализует.
При оформлении соглашения подряда на сооружение ОС инвестиционным договор необходим исключительно для заказчика. Исполнителю неважно, как контрагент примет возведенный объект к учету. Заказчик может отразить его как основное средство или как имущество, предназначенное для дальнейшей реализации (т.е. в качестве готовой продукции). Для подрядчика соглашение относится к обычной деятельности.
Если говорить об учредительном договоре по формированию нового предприятия или покупке доли в капитале действующей фирмы, то для собственника средств он будет инвестиционным. Для самой создаваемой компании соглашение таковым можно признать только тогда, когда ее фонд будет оплачен ОС. В этой ситуации задолженность учредителя будет погашаться внеоборотным активом.
Мнение ВАС
В одном из своих постановлений суд определил, как необходимо трактовать договор соинвестирования жилого дома или производственного сооружения. Стоит сказать, что это соглашение на практике имеет самые разные названия. Предложенная ВАС трактовка не имеет ничего общего с таким понятием, как договор соинвестирования. Переквалификация соглашения обуславливается рядом обстоятельств. В первую очередь она вызвана необходимостью прояснить назначение соглашения для целей обложения. ВАС предложил следующее. Соглашения, которые связаны с инвестированием строительства, следует именовать договорами купли-продажи будущих недвижимых объектов. Соответственно, налоговые органы расценивают такие сделки как реализацию имущества. В результате инвестиционный взнос рассматривается как предоплата, которая впоследствии будет облагаться НДС, согласно 154 статье НК (п. 1).
Стоит сказать, что до принятия постановления ВАС плательщики руководствовались положениями пункта 3 статьи 4 ФЗ №39. В норме отмечается, что заказчик, который не выступает в качестве инвестора, обладает правом пользования, владения, распоряжения капвложениями на срок и в рамках полномочий, предусмотренных договором. Как видно из формулировки, субъект не получает право собственности на средства, которые получил со стороны. Соответственно, устанавливался тип соглашения – агентский договор. Как следствие, передача средств или другого имущества не была связана с дальнейшей реализацией сооружения и не выступала как объект обложения. Предоставление инвестору недвижимости, в которую он вложил деньги, также не считалось реализацией.
В настоящее время ситуация иная. Следует обратить внимание, что в постановлении ВАС поименовано несколько соглашений, которые могут использоваться в рамках отношений по финансированию сооружения объекта. При этом агентский договор к ним не применим. Связано это с тем, что, согласно постановлению, право собственности на объект может возникать только у владельца участка. 
Договор соинвестирования: проводки
Рассмотрим ситуацию, когда доля завершенного объекта будет эксплуатироваться субъектом, профинансировавшим его сооружение, для ведения производственной деятельности, сдачи в аренду или управленческих нужд. Как отражается договор соинвестирования? Проводки будут следующими. По Дб сч. 08 формируется стоимость объекта. Она может быть списана на сч. 01 «ОС» или сч. 03 «Доходные вложения». Формирование первоначальной стоимости осуществляется в соответствии с ПБУ 6/01. В некоторых случаях для создания объекта используются заемные средства. Тогда бухгалтер должен учитывать положения ПБУ 15/2008.
Как указывает п. 7 правил, в стоимость актива должны включаться проценты, которые причитаются к отчислению в пользу кредитора и непосредственно связаны с приобретением, изготовлением (сооружением) объекта. Составляя проводки по договору соинвестирования у соинвестора, бухгалтеру следует помнить, что затраты по займам могут равномерно включаться в прочие расходы на протяжении всего срока существования задолженности.
Особые случаи
Если сооружение объекта было приостановлено на продолжительный срок (больше 3-х мес.), прекращается включение процентов, причитающихся кредитору, в стоимость строительства с первого числа периода, следовавшего за месяцем, в который произошло данное событие. За этот срок их следует списать в прочие расходы. В случае возобновления работ начисленные проценты переносятся в стоимость актива. Не будет считаться периодом приостановления срок, на протяжении которого производилось дополнительное согласование организационных/технических вопросов, появившихся появились после начала возведения сооружения. 
Договор соинвестирования: образец
Соглашение составляется по общим правилам, предусмотренным для документов такого типа. Унифицированная форма законодательством не утверждена. Однако нормами предусмотрены обязательные реквизиты, которые должны содержать все соглашения, в том числе и договор соинвестирования. Образец документа включает в себя следующие сведения:
Для признания сделки действительной должна быть соблюдена письменная форма соглашения. Государственная регистрация договора соинвестирования не предусмотрена законодательством. В обязательном порядке в соглашении должны указываться все существенные условия. К ним, в частности, относится определение предмета сделки. К примеру, оформляется договор соинвестирования строительства нежилого здания. Образец соглашения должен включать в себя сведения, по которым объект можно однозначно идентифицировать.
Важный момент
Переоценка налоговых обязательств
Если отношения не регламентируются договором подряда и простого товарищества, стоимость имущества, которое передается инвестором для строительства объекта, подпадает под НДС, рассчитываемый по ставке 18%. При этом могут возникнуть вопросы в учете расходов и обложении у собственника участка. Контрольные инстанции могут расценивать средства, переданные инвестором, в качестве дохода застройщика. Их, согласно законодательству, можно уменьшить на расходы, подтвержденные документально. Из этого следует, что субъектам, участвующим в таких сделках, следует провести переоценку налоговых обязательств по НДС и отчислению с прибыли. Такие операции нужно осуществлять и по планируемым, и по уже заключенным соглашениям, учитывая давностный срок (три года) для проведения проверок ФНС.
Специфика отражения средств у получателя
При рассмотрении этого вопроса следует обратить внимание на подпункт 23.1 пункта 3 149 статьи НК. В соответствии с ним, НДС не начисляется на услуги застройщика, предоставляемые им, согласно договору долевого участия в строительстве. Это соглашение оформляется с учетом положений ФЗ №214. Исключение составляют работы, которые субъект проводит в рамках сооружения производственных объектов. Средства, поступающие от соинвестора, необходимо отражать не в виде целевого финансирования, инвестиционного вклада и пр. на балансовых счетах 76/86, а как предоплату по соглашению купли-продажи на сч. 62. Эти деньги необходимо включить в облагаемую базу по НДС.
Согласование условий
Бывают случаи, когда к моменту подписания соглашения, стороны не определились, какая именно часть сооружения перейдет после окончания работ субъекту, финансировавшему проект. Контрагенты могут решить, что разделение будет осуществляться после завершения строительства. Таким образом, субъект, передавший средства, узнает о параметрах объекта, фактически купленного им, только в момент оформления приемочного акта. В этом случае заключенный ими договор соинвестирования все равно следует трактовать как соглашение о купле-продаже будущего объекта. 
Вопросы бухучета у получателя
После оформления договора соинвестирования застройщик в ходе возведения сооружения ведет деятельность двух видов. Часть объекта он создает для себя. Другими словами, застройщик осуществляет капвложения в ОС. Вторая часть объекта возводится для последующей возмездной продажи стороннему субъекту. В этом случае можно говорить о создании готовой продукции (пусть и недвижимой). Если строго следовать предписаниям бухучета, расходы на сооружение ОС необходимо концентрировать на балансовом сч. 08, а затраты на производство изделия – на сч. 20.
Между тем провести такое разделение в процессе строительства можно только теоретически. На практике такая дифференциация невозможна, в особенности тогда, когда партнеры не определились, какие помещения кому достанутся. Более того, по условиям соглашения может предусматриваться, что все расходы по объекту принимаются застройщиком после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию.
В регистрах бухучета до этого момента будут отражаться суммы, перечисленные для финансирования работ. Как считают некоторые эксперты, эти средства должны отражаться на балансовом сч. 60.
Заключение
Юридические конструкции различных договоров, в том числе и соинвестиционных, создавались преимущественно для уклонения субъектов от уплаты НДС. Ситуацию изменил ВАС. Переквалифицировав договора соинвестирования в соглашениях о купле-продаже будущего объекта, суд фактически обеспечил налоговикам возможность пополнить бюджет средствами, поступающими к застройщикам от их партнеров. Между тем, как отмечают эксперты, введенные изменения повлияли на последствия, вытекающие из таких сделок как по НДС, так и по отчислению с прибыли.
В качестве основной особенности договоров соинвестирования выступает тот факт, что поступившие в пользу застройщика средства не становятся его собственностью. Он не вправе распоряжаться ими по собственному усмотрению, а обязан направить их на сооружение объекта. Соответственно, полученное финансирование является целевым. По смыслу норм НК, эти средства не мизменяют базу по отчислению с прибыли и не принимаются в расчет при начислении НДС. Представляется, что в законодательство следует внести ясность по этому вопросу.