Что такое декларированная площадь участка
Росреестр разъяснил порядок определения границ земельного участка
Наличие четко установленных границ позволяет без лишних проблем совершать с участком любые операции и сделки. Кроме того, межевание поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади.
Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?
Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН. Если в реестре не окажется необходимых сведений, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
Как уточнить границы участка?
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.
После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.
Какие нужны документы?
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
— ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
— планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
— документы по территориальному планированию муниципальных образований;
— проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Как согласовать границы участка с соседями?
В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.
Особенности декларированной площади земельного участка
Вопросы межевания и установления четких границ с соседями всегда имеют большую актуальность для собственников. На практике незадекларированная площадь участка земли может приводить к уменьшению или увеличению его границ.
Площадь участка
Согласно действующему законодательству площадь земельного участка представляет собой границы земельного участка, которые документально зафиксированы и подтверждены специалистами.
При этом площадь земельных участков с задекларированными границами и всегда 
определялась на основе нормативной точности определения координат.
Согласно последним законодательным изменениям после принятия 221-ФЗ если нормативная точность определения координат декларированных земельных участков ниже установленной и не соответствует современным требованиям, то такие участки приобретают статус «границы не установлены».
Помимо 221-ФЗ о ГКН порядок декларирования земли прописан в Приказе Минэкономразвития от 2010 года №628. Здесь содержится форма подачи декларации и заявления на декларирование недвижимости (в том числе земельных участков), а также содержатся наиболее типичные прецеденты земельных споров. Необходимость выпуска данного приказа обусловлена учащением ситуаций, при которым гражданам приходилось оспаривать совершенные геодезические ошибки. Ведь раньше большинство площадей участков и их границы определялись «на глаз», а точность используемых инструментов была невелика.
Декларирование площади
Потребность в прохождении процедуры декларирования площади возникает в следующих случаях:
Для прохождения процедуры декларирования необходимо обратиться в специализированную организацию, которая позволит определить границы участка. Сегодня используются более современные методы декларирования площади, которые снижают риски возникновения ошибок.
После прохождения всех формальных процедур необходимо задекларировать площадь участка в Росреестре. В некоторых случаях заявителю могут отказать в декларировании. Например, если отсутствуют кадастровые сведения о границах участка или когда образованный участок пересекает границы других.
При возникновении подобных спорных моментов необходимо пройти процедуру межевания и уточнения границ.
Некорректные сведения в отношении границ земельного участка могут возникнуть по двум основным причинам:
При необходимости собственник может обратиться в суд за защитой своих интересов. Например, если он не согласен с отказом Росреестра в постановке участка на учет или результатами межевых работ, повлекшими уменьшение его площади.
Что такое поквартирная карточка и где ее можно получить? Узнайте об этом в материале.
Планируете приобрести апартаменты? Подробно узнать всю информацию о данном виде недвижимости можно в нашей статье.
Вывод
Декларирование площади земельного участка позволяет землевладельцам стать полноправными собственниками. Так, участок, который не имеет четких границ невозможно продать или сдать в аренду, продать или подарить. Проблемы со вступлением в права собственности могут возникнуть и у наследников землепользователя.
В результате декларирования и уточнения границ участка собственник становится единоличным владельцем и получает на руки комплект правоустанавливающих сведений. Границы поставленного на учет участка практически невозможно оспорить.
Таким образом, в современной практике кадастрового учета не используется понятие декларирование участка земли. Те земли, которые ранее назывались задекларированными сегодня считаются участками с неустановленными границами. Чтобы полноправно распоряжаться своим участком необходимо чтобы его границы приобрели статус «уточненных». Он присваивается после проведения дополнительных межевых работ и определения площади участка.
Что такое декларированная площадь участка
На сегодняшний день подавляющее большинство населения сельской местности проживает в домах усадебного типа либо в жилых домах, предназначенных для проживания нескольких семей. И в первом и во втором случаях придомовая территория используется собственниками для подсобного хозяйства: возведения хозяйственных построек, содержания домашних животных, выращивания овощей. Как правило, возникновение прав у таких граждан на земельные участки происходило в начале 90-х годов, посредством выдачи свидетельств на право на землю, в которых содержался схематический чертеж границ земельного участка. Позднее до конца октября 2001г. выделение земельных участков для ведения подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства осуществляли администрации соответствующих поселений. Такие земельные участки отнесены законом к ранее учтенным, а права на них являются ранее возникшими.
Все чаще и чаще последнее время в средствах массовой информации появляется информация об установлении или необходимости установления границ таких участков. На учтенные земельные участки, государственный учет которых осуществлен в установленном законом порядке, или право собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного (наследуемого) владения на которые зарегистрировано и не прекращено до 1 марта 2008 года, требование об обязательном уточнении границ не распространяется.
Вторым действенным аргументом в пользу установления границ на местности может служить и тот факт, что в реальности площадь участка может оказаться больше или меньше площади, указанной в свидетельстве на землю, а размер земельного налога, как известно зависит, в том числе и от размера участка. И если в первом случае заинтересованным лицом является муниципальное образование, в границах которого расположен участок, то во втором случае интерес по проведению межевания возникает у землепользователя (землевладельца).
Кроме того, использование земельной площади, выходящей за границы участка, образует состав административного правонарушения, предусмотренного статьей 7.1 Кодекса об административных правонарушениях РФ, санкция которой для физических лиц предусматривает уплату штрафа от 5 до 10 тысяч рублей, а если кадастровая стоимость захваченного участка определена, то размер штрафа уже составляет от 1 до 1,5 процента кадастровой стоимости земельного участка, но не менее 5 тысяч рублей.
И последнее, на что хотелось бы обратить внимание, это то, что при совершении сделки по продаже жилого дома с земельным участком, продавец рискует столкнуться с проблемой, когда покупатель или кредитная организация, предоставляющая денежные средства на приобретение недвижимости захотят увидеть реальные границы участка на местности.
Итак, если границы участка на местности не установлены, а у титульного владельца появилось твердое намерение их уточнить, рекомендуется придерживаться следующего алгоритма действий.
Кадастровые работы по уточнению границ выполняются кадастровым инженером и включают в себя обычно следующий комплекс работ:
— сбор и изучение сведений о земельном участке, предоставленных вами документов на землю, имеющихся геодезических данных по участку, а также адресов соседних (смежных с вашим) земельных участков;
— подготовку межевого плана, который должен соответствовать заданию на межевание;
— обязательное уведомление соседей по участку (то есть лиц, права которых могут быть затронуты межеванием);
— выезд на место и определение границ участка на местности. Как правило, границы участка определяются по фактическому пользованию либо со слов собственника. При этом обязательно должен быть получен акт согласования границ участка с соседями;
— геодезическую съемку участка и определение координат межевых знаков;
— точное определение площади земельного участка;
— чертеж земельного участка со всеми его границами.
Межевой план подготавливается в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Заявление и необходимые документы можно представить в Управление Росреестра по Ульяновской области одним из следующих способов:
— через центры по предоставлению государственных и муниципальных услуг (МФЦ) (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра);
— почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
— в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
И в заключении хотелось бы сказать, что срок осуществления учетных действий не должен превышать 5 рабочих дней со дня приема Управлением Росреестра по Ульяновской области заявления и необходимых документов, а проведенный кадастровый учет удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
Начальник Межмуниципального отдела
по Радищевскому, Старокулаткинскому и Павловскому районам
Управления Росреестра по Ульяновской области
Опубликовано в журнале «Недвижимость Ульяновска» от 22 мая 2018г. №5 (310)
Российская газета: Росреестр разъяснил порядок определения границ земельного участка
Росреестр разъяснил порядок межевания земельных участков. В ведомстве отмечают, что эта процедура является добровольной, однако позволяет избавить собственника земли от многих юридических проблем.
Наличие четко установленных границ позволяет без лишних проблем совершать с участком любые операции и сделки. Кроме того, межевание поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади.
Как узнать, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?
Вся необходимая информация содержится в выписке из ЕГРН. Если в реестре не окажется необходимых сведений, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Получить выписку можно с помощью электронных сервисов на сайте Росреестра, а также на сайте подведомственного ФГБУ «ФКП Росреестра».
Также можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу. Если в окне описания объекта стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, значит, границы участка не установлены.
Как уточнить границы участка?
Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. По закону, каждый кадастровый инженер обязан состоять в специализированной саморегулируемой организации (СРО). СРО контролируют деятельность своих членов и рассматривают жалобы заявителей, если кадастровые работы проведены с нарушениями.
Получить информацию о конкретном кадастровом инженере можно на сайте Росреестра в разделе «Государственный реестр кадастровых инженеров». Там содержатся данные о наличии у него специального образования, квалификационного аттестата, подтверждение его членства в СРО. Кроме того, при помощи электронного реестра кадастровых инженеров можно узнать о результатах профессиональной деятельности специалиста.
Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков.
После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.
Какие нужны документы?
Уточнение границ земельного участка проводится на основании сведений, которые содержатся в правоустанавливающем документе на земельный участок. Дополнительно могут быть использованы сведения, указанные в документах, определявших местоположение границ участка при его образовании.
существующими на местности 15 и более лет и закрепленными с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ участка. Для этого могут потребоваться:
— ситуационные планы, содержащиеся в техпаспортах объектов недвижимости (расположенных на земельном участке), которые подготовлены органами государственного технического учета и технической инвентаризации (БТИ);
— планово-картографические материалы, имеющиеся в районных органах архитектуры, строительства и жилищного хозяйства, органах местной власти;
— документы по территориальному планированию муниципальных образований;
— проекты организации и застройки территории дачных, садовых и огородных некоммерческих товариществ.
Как согласовать границы участка с соседями?
В согласовании новых границ с владельцами смежных участков также поможет кадастровый инженер: он должен направить им извещения на почтовый или электронный адрес, также допускается согласование в индивидуальном порядке.
Если найти их не получается, кадастровый инженер публикует извещение в местной прессе. Адресат будет считаться уведомленным, даже если он не прочитает это объявление.
Правообладатели смежных участков должны подтвердить свое согласие, подписав акт согласования. Если они не согласны, то могут направить свои возражения кадастровому инженеру. Возражения должны быть зафиксированы в акте согласования местоположения границ земельного участка, а также приложены к межевому плану.
Далее документы необходимо передать в Росреестр. При наличии обоснованных возражений учетно-регистрационные действия будут приостановлены, а решать разногласия соседям придется уже в суде.
Для чего декларируют границы земельного участка?
Декларация границ земельного участка необходима для подачи в Росреестр достоверных сведений о местонахождении и границах. Процедура выполняется собственником или арендатором объекта. Ее причины обусловлены важными имущественными интересами.
Выделение границ земельного участка необходимо для того, чтобы оформить на него правоустанавливающую документацию. Зафиксировать предельные точки и углы нужно для внесения изменения в кадастровые сведения.
Проект границ оформляется для того, чтобы выделить его из общего земельного массива, определить смежные границы с соседними территориями. Обновляются сведения о площади и правовых характеристиках. Для этого проводятся геодезические изменения, границы выносятся в натуру. Для выполнения технико-земельных работ специалисты осуществляют обмер границ, определение его поворотных точек и углов.
Декларация границ земельного участка и сопутствующие мероприятия необходимы:
При необходимости монтажа линий электропередач, прогона скота, путепроводов и других коммуникаций на участки может быть оформлен сервитут. Его особенности установления обозначены в ЗК РФ, с учетом гражданско-правовых норм.
Согласно ст. 23 ЗК РФ собственник земли вправе требовать соразмерную оплату сервитута. Согласование границ земельного участка осуществляется местными властями, экологическими и проектными службами.
Порядок согласования границ устанавливается ФЗ № 218 от 13.07.2015 г. Декларированная площадь земли представляет собой ее точно определенные границы. После проведения процедуры оспаривание границ участка будет затруднено. Особенности декларации границ земельного участка установлены ФЗ № 218. Ранее вопрос регулировался Приказом Минэкономразвития № 628 от 2010 г.
Для декларирования земли используют несколько способов межевания. Специалисты применяют геодезические, фотограмметрические, картометрические способы. Каждый из них используется в зависимости от особенностей рельефа и технических сложностей установления границ.
В видео сюжете директор юридического агентства расскажет о наиболее частых спорах происходящих между владельцами земельных участков
Зачем нужно декларировать границы земельного участка?
Информация о задекларированном участке обозначается в правоустанавливающих документах – с указанием конкретных границ.
Сведения об участке заносятся в государственный кадастр недвижимости. В распоряжении собственника окажутся документы, которые свидетельствуют о праве владения землей, без притязаний со стороны других субъектов.
Гражданин или организация получает акт, которые подтверждает бессрочное право собственности. Уточнение границ и их декларация необходимы, если они не соответствуют кадастровым нормам, предписанным земельным законодательством.
Подача декларации
Оформление осуществляется при необходимости обозначить в Росреестре границы земельных участков, с учетом плана местности. Их уточнение фиксируются в декларации и необходимо для того, чтобы внести достоверные координаты в правоустанавливающие документы. Декларации должно предшествовать обязательное согласование местонахождения границ.
Подача декларации в Росреестр может замедлиться возможными земельными конфликтами. Сосед может считать, что другой присвоил фрагмент его территории.
В такой ситуации землеустроительная компания должна провести «вынос точек на местности»:
Подача декларации может быть затруднена в связи с неточными границами участка. Собственник земли может не иметь представление о технических пределах его участка, в связи с чем в кадастровом паспорте отсутствует необходимая информация о границах.
Наличие декларативных границ становится причиной земельных споров. Сторонам необходимо начать процесс межевания участка. Фактические площади участков сравниваются с показателями, указанными в документах. Могут сравниваться участки вокруг спорного объекта.
Подобным образом можно установить, что захват части земли прошел в другом месте. Границы определяются с помощью геодезической съемки. В ее процессе может быть определено положение строений относительно фактических границ. Выяснить настоящие границы участка нужно для того, чтобы установить факт нарушения соседом земельного законодательства при строительстве жилого или хозяйственного объекта.
Созданные межевые планы, знаки позволяет защитить право собственности. Это способствует ограждению земли от интересов недобросовестных субъектов хозяйствования.
Особенности подачи декларации устанавливаются в зависимости от категории земель. Границы участка могут накладываться друг на друга, что требует помощи специалиста для согласования местоположения спорных объектов.
Декларирование границ не может выполняться без проверочных мероприятий. Определение границ в кадастровом учете требует документально и схематично подтвержденных источников. Спорные ситуации решаются в судебном порядке. При решении земельных правовых споров Росреестр привлекается к участию в судебном процессе в качестве третьего лица.
Декларирование границ может проводиться не только собственником, но и арендатором земли. Возможности предоставляются при долгосрочной аренде для строительства жилого дома или промышленного объекта. Распространена подача декларации при согласовании границ земель в дачных и садовых товариществах.
Фактическое наличие межевых знаков и примерные сведения о границах при судебном разбирательстве могут подкрепляться заключениями экспертов. Своевременное уточнение границ позволит избавиться от необходимости земельных конфликтов с соседями. Это позволит использовать участок по назначению и своевременно оформить на него юридическую документацию.