Что строится в янино
«Вы думали, это навсегда медвежий угол?» Спокойная жизнь в Янино закончилась, началась стройка
В Янино тоже разрешили возводить высокие дома. Не такие, как в Мурино, но жители уже предрекают социальный катаклизм. 47news знает, ради кого всё это.
Жители одного из последних оазисов малоэтажности Всеволожского района опасаются, что скоро будут себя чувствовать так же, как те, кто купил квартиры в Кудрово и Новом Девяткино. То есть переживать из-за нехватки мест в детских садах, школах и медицинских учреждениях. По крайней мере, так считают граждане, направившие письмо губернатору Александру Дрозденко.
Поводом для беспокойства стало внесение изменений в генеральный план Заневского городского поселения. Заключения о результатах публичных слушаниях вывешены на официальном сайте муниципального образования. Помимо различных любопытных нюансов, обращает на себя внимание предложение, инициированное компанией ООО «Патриот Северо-Запад». Согласно ему, территория массивов Янино-1, Янино-Аэродром и Ковалево, в том числе рядом с улицей Голландская, общей площадью 43,4 га поменяет функциональную зону с Ж-3 до Ж-5. Это означает, что теперь здесь можно будет строить не до четырёх этажей, как ранее, а до двенадцати.
Как рассказал 47news вице-губернатор по строительству Михаил Москвин, вопрос обсуждался 1 октября на совещании с главой региона. На нём было решено подойти к решению градостроительной проблемы творчески.
По его словам, несмотря на то, что формальным инициатором внесения правок в генплан была столичная фирма «Патриот», речь идёт о сотрудничестве с московской группой компаний «ПИК». Управляет ею миллиардер Сергей Гордеев, выкупающий эту территорию у коллег. В Ленобласти девелопер взялся за достройку двух долгостроев — ЖК «Галактика» в Новодевяткино и ЖК «Карат» в Кингисеппе. Доведение до ума последнего обойдётся примерно в 300 миллионов рублей.
Желающих прийти и что-то достроить в Ленобласти настолько мало, что региональные власти пошли на серьёзный компромисс. Янино-1 — сельское поселение, и дома здесь не могут быть выше девяти этажей. «Вообще-то у «Патриота» и так были разрешения, пусть и на этажность поменьше, и, если «ПИК» захочет действовать по ранее выданной документации, может это сделать. А так — паниковать рано, ведь стройка начнётся не раньше, чем через полгода. Генплан окончательно утвердят не раньше марта, ещё полгода берём на правила землепользования и застройки, ещё полгода на правила планировки территории», — добавил он.
Насчёт объектов социальной инфраструктуры Михаил Москвин уверен, что «ПИК» добавит к квартирам и детсады, и школы.
«Будет ли фирма делать это за свой счёт или решит участвовать в государственных программах — дело второе», — отметил он.
Глава администрации Заневского городского поселения Алексей Гердий в беседе с журналистом 47news заметил, что давно предупреждал местных жителей — когда-то их малоэтажному счастью придёт конец.
«Я им ещё в 2007 году говорил: вы думаете, мы живём рядом с городом и вечно будем медвежьим углом? Когда-то земля будет застраиваться», — вспомнил он.
Единственный из собеседников, кто засомневался в соразмерности шагов, которые делают чиновники и бизнес навстречу друг другу — это глава администрации Всеволожского района Андрей Низовский. Он напомнил, что инвестор и так получил землю в Новодевяткино. Впрочем, описываемый случай как раз из тех, где Низовский юридически ничего не решает.
Напомним, ради помощи обманутым дольщикам региональные власти порой идут на такие уступки строителям, что это вызывает непонимание остальных жителей. Так, буквально год назад в Гатчине также разрешили строить выше положенного девелоперу, пообещавшему помочь с приведением в порядок недостроенного дома. Пока такой вариант оказывается более действенным, чем сотрудничество с государственной корпорацией «Фонд помощи дольщикам».
Юлия Гильмшина,
47news
ГК «ПИК» разрешили строить 15-этажные дома в Янино-1
Жители Янино во Всеволожском районе Ленинградской области возмущались, когда им обещали строить дома по 12 этажей, теперь возведут 15-этажные.
На заседании Градостроительного совета Ленобласти в четверг, 25 ноября, группе компаний «ПИК» официально согласовали повышение этажности жилого комплекса в Янино-1 с 12 до 15 этажей. Речь идет о многоэтажном квартирном доме, который, согласно проекту, состоит из трех корпусов, соединенных между собой одноэтажными пристройками. Высота жилого комплекса изменится с 37 до 48 метров. Предполагается, что общая площадь квартир составит 23,3 тысячи квадратных метров.
В действующей документации предусмотрено появление школы на 825 мест и детсада на 225 мест. После утверждения проекта планировки территории девелопер обещает построить школу на 1100 мест и детсад на 350 мест.
Впрочем, представитель «ПИКа» рассказал, что, к примеру, в Аннино есть свои правила внешнего вида зданий. Очевидно, в Заневском поселении таких нет.
В прошлом году этот жилой комплекс стал причиной чрезвычайного возмущения жителей Янино. После этого им пообещали, что застройка будет каскадной. Притом, тогда шел разговор о высотности зданий максимум в 12 этажей. Местные власти замечали, что время, когда Янино было медвежьим углом, прошло.
Заметим, вице-губернатор по строительству Евгений Барановский, являющийся председателем Градсовета, на заседание не пришел.
Сейчас в Янино катастрофа, а будет хуже. Те, кто построил дома, жалеют денег на дорогу
Застройщики в Янино саботируют реконструкцию главной магистрали между их жилыми комплексами. Одним дорого, другим не вовремя. Скоро здесь будет столько домов, что и 300 млн на четверых не хватит.
Словом «катастрофа» оценил вице-губернатор по строительству Михаил Москвин дорожную ситуацию, складывающуюся в посёлке Янино-1 Всеволожского района Ленобласти. Мы неоднократно рассказывали, что территория, ещё недавно казавшаяся навечно медвежьим углом, на глазах обрастает новостройками. Так что улица Голландская, года три назад обретшая приличный вид, со своими двумя полосами уже не справляется.
Согласно весьма общим подсчётам, сегодня в этом массиве проживает 12 тысяч человек, но это официально. Если брать во внимание косвенные признаки, то есть количество живущих, но не прописанных, речь идет о 35 тысячах. В перспективе до 2025 года жителей может стать около 60 тысяч.
В 2017 году работы по расширению контролировала Дирекция комплексного развития территорий, а финансировали застройщики, ведущие здесь деятельность. По словам директора Даниила Федичева, к тем трём компаниям, что работали в этой местности тогда – КВС, Ленстройтрест, ЦДС, добавился ПИК. Осенью 2020 года стало известно о планах московского девелопера заняться строительством здесь. Местные жители тогда тоже весьма скептически отнеслись к перспективе обзавестись соседями, объясняя, что на подъездах к Колтушскому шоссе и без них пробки.
Новую жизнь в транспортную артерию должен вдохнуть ремонт, изначально его планировали провести в 2021-22 годах. Согласно имеющейся в распоряжении 47news схеме, общая длина Голландской улицы составит 2,63 километра, в нынешних ценах это стоит 388 млн рублей.
Второй этап предусматривает реконструкцию 1,1 километра, это промежуток между Ясной и Шоссейной улицами. Здесь тоже будет два светофора, два пешеходных перехода, пять остановок общественного транспорта. Стоимость – 125 млн рублей.
Как и упомянул Михаил Москвин, дорогу должны превратить из двухполосной в четырёхполосную, местами – в трёхполосную. По словам Даниила Федичева, ремонт предстоит сложный, поскольку здесь множество сетей, которые необходимо перенести, и всё это нужно согласовать с ресурсоснабжающими организациями. Также дело усугубляется необходимостью обустройства локальных очистных сооружений.
Правила планировки территории (ППТ) здесь были утверждены в 2013-14 годах. Это было время, когда местная власть решала, кому и сколько можно возвести квадратных метров. В данном случае – глава администрации Алексей Гердий и глава совета депутатов Вячеслав Кондратьев. Всего на четыре фирмы (ПИК выкупила землю с утверждённым ППТ у «Патриот Северо-Запад») приходилось 1 млн 64 тысячи квадратных метров, но так как ПИК увеличил этажность, теперь общий объём того, что теоретически может появиться, – 1 млн 178 тысяч «квадратов».
В прошлый раз, когда Голландскую первый раз привели в нормативное состояние, все вместе потратили 40 млн рублей. Сегодня же только на первые два этапа уйдёт около 300. По словам Федичева, значительную часть средств придётся отдать за инженерное обустройство – вынос и строительство коммуникаций. С его слов, четыре года назад речь шла просто о полотне, теперь же это сложный технологичный пирог.
Впрочем, как говорят в правительстве Ленобласти, на стадии переговоров проблем нет только с ЦДС и ПИК. Там заявили, что ещё перепроверят всё расчёты, но генерально согласны скинуться сейчас, чтобы не было трудностей в ближайшем будущем. В Ленстройтресте, как утверждают собеседники 47news, участвовавшие в переговорах, непрозрачно намекают на то, что не стоит торопиться с выделением денег, да и вообще спрашивают, не стоит ли сделать первые шаги компаньонам. В КВС и вовсе придерживаются мнения, что с них если и брать, то только за второй этап, а по первому их покупатели вроде, как и не ездят.
Гендиректор Ленстройтреста Валерия Малышева сообщила 47news, что ни о каком отказе от участия в финансировании речь не идёт.
Директор КВС Сергей Ярошенко на вопрос 47news не ответил, лишь переспросив: «Интересно, а кто вообще её делал и финансировал?» В пресс-службе сообщили, что КВС «в рамках действующего соглашения готово заплатить за следующий этап».
По словам Даниила Федичева, он планировал выйти на работу уже 1 апреля, но из-за затянувшегося обсуждения вряд ли можно ориентироваться на срок ранее 15 апреля. Ему непонятна позиция бизнесменов, потому что он знает – даже при идеальном ходе дела мощности новой дороги хватит, как говорится, еле-еле. Согласно его данным, разгрузить территорию можно будет только при появлении дополнительного пути, улицы Оранжевой, которая будет уводить в сторону проектов Ленстройтреста и КВС. Она тоже есть в проекте, но на несколько более отдалённую перспективу.
Насчёт негативного развития событий Михаил Москвин сказал так: «Ну, не скинутся и не скинутся. Пусть тогда муниципалитет дорогу делает. Всё равно она нужна». Правда, заявил он это, наверняка, в сердцах, поскольку в год Заневское поселение получает 425 миллионов рублей дохода и вряд ли выделит 300 из них на дорогу.
Неясным остался вариант, что произойдёт, если все участники концессии всё же откажутся от нее. Вице-губернатор Москвин так и не ответил на вопрос 47news, отразится ли подобная позиция на вводе в эксплуатацию самих жилых комплексов. Четыре года назад в правительстве Ленобласти была позиция запретить вводить дома, не обеспеченные объектами социальной и транспортной инфраструктуры.
Юлия Гильмшина,
47news
В Янино нашли три места для станции метро, которое планируют строить после 2030 года
У властей Ленобласти пока три варианта территорий для размещения станции метро и депо в районе Янино, сообщает «Фонтанка» со ссылкой на собеседника в правительстве 47 региона. Под вестибюль и место для обслуживания вагонов потребуется около 25 га.
«Янино» же должна стать конечной станцией Адмиралтейско-Охтинской линии, для которой пока что нет даже проектной документации: работы по проектированию и строительству этой линии метро планируются к проведению после 2030 года.
Как рассказал собеседник «Фонтанки», первый вариант расположения станции находится севернее Колтушского шоссе, в районе жилой застройки. Там строительство ведет компания ЦДС.
Второй вариант: к югу от Колтушского шоссе, неподалеку от территорий компании «Выборжец». Земли здесь принадлежат муниципалитету, их не придется выкупать.
Третий вариант находится севернее Янино – это промзона в районе аэродрома Ржевка, ближе к комплексу застройки ЛСР. Этот вариант собеседник издания назвал наиболее перспективным, так как удастся разгрузить и район Ржевки, и территорию будущей жилой застройки (здесь планируется построить более 1 млн кв. м жилья).
В комитете по развитию транспортной инфраструктуры Петербурга сообщили, что в настоящее время точно сказать, где будет размещена станция «Янино», невозможно, так как для начала нужно выполнить предпроектные проработки. На данном этапе проведение такой работы пока не планируется, отметили в ведомстве.
Отмечается, что работы по проектированию и строительству этой линии метро планируются к проведению после 2030 года.
Поселок Янино во Всеволожском районе Ленобласти начал застраиваться относительно недавно – в 2011 году. От Петербурга его отделяет всего пара километров – это одна из основных причин популярности локации. Новострой-СПб узнал, какие новостройки есть в продаже в этой локации и как обстоят дела с инфраструктурой и транспортом.
Ситуация с застройкой локации
Янино – развивающийся населенный пункт, один из новых центров активной застройки на границе города и области. Эта локация пока не настолько освоена девелоперами, как Мурино и Кудрово, где уже практически не осталось свободных земельных участков для новой застройки. По сравнению с ними в Янино есть выбор интересных участков для нового строительства, рассказывает Дмитрий Сидоренко, руководитель управления продаж Группы ЦДС. Благодаря невысокой стоимости земли и некоторой удаленности Янино от КАД, цены на новостройки здесь ниже, чем в расположенных чуть ближе к городу и уже застроенных Мурино и Кудрово.
Ситуацию с застройкой в Янино можно назвать одной из наиболее благополучных по сравнению с другими пригородными районами Северной столицы, рассказывает Татьяна Алексеева, директор по продажам ООО «Патриот-Нева» (входит в ГК «ПАТРИОТ»). Это обусловлено, в том числе и относительно низкой этажностью домов в новых проектах. В целом условия жизни в Янино существенно лучше, чем например в Девяткино.
Плотность застройки в Янино, как и во всей Ленобласти, с конца прошлого года сильно ограничена законодательно, сообщает Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ЗАО «Ленстройтрест». Плотность застройки была уменьшена, этажность строений снижена, увеличено количество машино-мест на душу населения. Ужесточившиеся требования правительства позволят улучшить качество жизни в локации и пойдут на пользу жителям, уверен спикер. Спрос на Янино со стороны клиентов последние годы поступательно растет. Это связано как с развитием самой территории, так и с работой по популяризации локации, которую проделывает каждый работающий в Янино застройщик.
«Новостройки в Янино пользуются стабильным спросом со стороны покупателей. Это объясняется низкими ценами и хорошим выбором квартир в домах на разной стадии строительства»
Дмитрий Сидоренко, руководитель управления продаж Группы ЦДС
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 1 марта 2018 года на первичном рынке жилья в Янино средняя цена квадратного метра при 100% оплате составила 59,5 тыс. руб. Для сравнения – в пригородной зоне Ленинградской области в целом средняя стоимость квадратного метра составила 63,2 тыс. руб. По итогам 2017 года, спрос в Янино увеличился до 95,8 тыс. кв. м по сравнению с 2016 годом, когда здесь было реализовано 86,5 тыс. кв. м жилья.
По информации Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St Petersburg, на данный момент в Янино идет строительство 8 жилых комплексов совокупной площадью 304 тыс. кв. м или 7,7 тыс. квартир. По количеству проданного жилья Янино занимает второе место после Мурино во Всеволожском районе.
Транспортная проблема
Как и во многих других центрах активной застройки, расположенных рядом с чертой города, в Янино наблюдается не самая простая транспортная ситуация, считают эксперты. Действующая дорожная сеть не предназначена для большого количества транспорта. Особенно усложняется ситуация в дачный сезон и в часы пик, несмотря на то, что в нескольких минутах езды от локации находится выезд на КАД, а в 20-25 минутах – станция метро «Ладожская».
Основная дорога при выезде от жилых комплексов на Колтушское шоссе – это Голландская улица, говорит Татьяна Алексеева. Совсем недавно часть этой дороги была отремонтирована, установлены столбы освещения. После завершения реконструкции Колтушского шоссе упростится и выезд на КАД и в центр города. Сейчас утверждены проекты планировок. Работа ведется, но не так активно, как хотелось бы. Ситуация заметно улучшится после соединения шоссе с Восточным скоростным диаметром, который примет на себя транзитный транспорт. Выезд на КАД будет занимать всего несколько минут. В результате дорога до метро «Ладожская» займет 15 минут, а до Невского проспекта – не более 30 минут.
В 2018 году на средства нескольких застройщиков под руководством Автономной некоммерческой организации «Дирекция комплексного развития территории ЛО» будет проведен капитальный ремонт существующей дороги по ул. Голландская – из временной строительной дороги она превратится в современную городскую магистраль с полосами отвода, дренажем и освещением. Этот формат сотрудничества нескольких субъектов рынка для решения одной общей проблемы весьма удачен, сообщает Ольга Копейкина.
Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Агентство недвижимости», рассказывает, что запланированы работы по реконструкции и расширению Колтушского шоссе до трех полос в обоих направлениях, а также строительству скоростной дороги до Всеволожска. К 2020 году планируется строительство станции метро «Янино», которая станет конечной остановкой на новой ветке метро, берущей свое начало от станции метро «Чернышевская».
Инфраструктура района
Янино относится к Заневскому сельскому поселению, поэтому сказать, что инфраструктура тут практически отсутствует, нельзя. Скорее можно утверждать, что социальная, коммерческая и транспортная инфраструктура Янино развиваются вместе с населенным пунктом. Здесь есть школа, амбулатория «Заневский пост», детские учреждения, возведенные, в том числе и застройщиками, культурно-досуговый центр.
С учетом новых проектов неизбежно возникнет недостаток объектов образования, считает Татьяна Алексеева, но девелоперы планируют строительство социальной инфраструктуры, которая обеспечит потребности новых жителей. С развитием застройки будет возникать необходимость и в наличии новых медицинских учреждений, но этот вопрос тоже будет решаться, в том числе и за счет встроенных нежилых помещений в возводимых жилых комплексах.
Помимо имеющихся социальных объектов, застройщики района будут обязаны выполнить зафиксированную в ППТ программу строительства детских садов и школ, говорит Ольга Копейкина. К примеру, только в проекте «Янила» будет построена школа на 825 мест с бассейном и стадионом, 3 детских сада, один из которых уже строится и планируется к сдаче в 2019 году.
Анжелика Альшаева рассказывает, что по мере заселения района в нем будут появляться новые магазины, отделения банков, почты, салоны красоты, пекарни и т.д. В первой очереди микрорайона «Ясно.Янино» заработает два медицинских центра для детей и взрослых, осенью откроется детский центр развития. Планируется, что рядом с домом расположатся три детских сада и школа на 1200 мест.
Удобно ли жить в Янино с детьми
Мнения экспертов по поводу комфорта проживания в Янино разделились. Одни считают, что локация хорошо подходит для проживания с детьми, другие смотрят на это иначе. Например, Светлана Московченко считает, что потенциальными покупателями жилья являются молодые люди, которые приобретают свое первое жилье, или молодые семьи, которые хотят расширить имеющуюся жилплощадь, ориентируясь на то, что в Янино квартиры существенно дешевле, чем в городе. Есть вероятность, что могут возникнуть проблемы с социальной инфраструктурой, так как район новый, и не рассчитан на большое количество жителей. Застройщикам необходимо задумываться о строительстве школ, детских садов, магазинов уже на первоначальных этапах планирования строительства.
А вот Татьяна Алексеева полагает, что как раз для семейного проживания район подходит больше всего, и разработка концепции проекта «ЗемлЯнино» от компании «Патриот-Нева» велась исходя из интересов семей с детьми либо покупателей, планирующих создание семьи. Земельный участок специально располагается на отдалении от шоссе и поблизости от Ковалевского лесного массива, выбран формат малоэтажного строительства.
Солидарна с ней и Ольга Копейкина, называющая Янино комфортным и уютным районом для людей различных категорий, в том числе и семьям с детьми. Для этого уже в первых очередях территории «Янила» были построены детские и спортивные площадки, а также уделено большое внимание их озеленению.
Анжелика Альшаева рассказывает, что микрорайон «Ясно.Янино» комфортен для проживания семей с детьми. Свежий воздух, лесной массив располагают к тому, чтобы растить малышей вдали от городского шума и суеты – в экологически благоприятных условиях.
Новостройки Янино
Светлана Московченко сообщает, что согласно данным Knight Frank St Petersburg, во Всеволожском районе в продаже преобладают однокомнатные квартиры (47%) и студии (32%). Двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в сумме составляют 21%. В Янино преимущественно строятся малоэтажные жилые комплексы, и в этом заключается основное отличие данной территории от высотных Мурино и Кудрово.
Группа ЦДС строит жилой комплекс «Новое Янино», состоящий из шести монолитно-кирпичных строений высотой в 12 этажей. В корпусе А, который будет введен в эксплуатацию во 2 квартале 2019 года, можно приобрести квартиру-студию площадью 29 кв. м с полной отделкой «под ключ» по цене от 1,7 млн руб.
Компания «КВС» предлагает большой выбор жилья в микрорайоне «Ясно.Янино». Данный проект предусматривает 8113 квартир – от студий до четырехкомнатных, все они сдаются с чистовой отделкой «под ключ». Например, студия площадью 25 кв. м стоит 1,563 тыс. рублей, а квартира площадью 30 кв. м со встроенной кухней обойдется в 1,976 тыс. рублей.
В Янино «Ленстройтрест» возводит голландский квартал Jaanila Country. Средняя высотность домов – 5-9 этажей, с редкими 12-этажными доминантами. Строительство ведется очередями. В первой очереди преимущество было отдано местам для активного отдыха, спортивным и детским площадкам, вместе со второй очередью стоится детский сад. Наряду со стартом третьей очереди проекта в центре квартала будет заложен парк на территории 7 га. Цены на квартиры в проекте «Янила» варьируются в широком диапазоне в зависимости от степени их готовности. К примеру, полноценную 1-комнатную квартиру можно купить по цене от 1,8 млн руб. до 4,0 млн руб.
Компания «Патриот-Нева» представляет малоэтажный комплекс «ЗемлЯнино». Планируется построить 69 домов жилой площадью около 350 тыс. кв. м с коммерческой и социальной инфраструктурой. Сдача домов в эксплуатацию в первых очередях застройки планируется в конце 2018 года. На данный момент приобрести студию можно от 1,5 млн рублей, а более просторную квартиру с отдельной спальной комнатой и детской – за 3,4 млн рублей. Серьезное внимание в комплексе уделено двухкомнатным квартирам, «евроквартирам» с объединенной кухней-гостиной, а также классическим трехкомнатным квартирам.