Что сказала набиуллина про ипотеку
Набиуллина предложила не продлевать льготную ипотеку на новостройки
Глава Банка России Эльвира Набиуллина предложила не продлевать льготную ипотеку на условиях, действующих с 1 июля. Об этом она заявила журналистам на форуме «Россия зовет!», передает корреспондент РБК.
По словам Набиуллиной, есть другие льготные программы — более адресные и направленные на то, чтобы помочь взять ипотеку тем группам населения, «где это, на наш взгляд, необходимо».
Широкомасштабное продление программы может способствовать сохранению высоких цен на жилье, считает Набиуллина.
Зампред правления ВТБ Анатолий Печатников, в свою очередь, предложил продлить срок действия ипотечной программы с господдержкой, но только для льготных категорий граждан и жителей моногородов.
Выдача первых кредитов в рамках программы льготной ипотеки началась 20 апреля 2020 года, ставка по кредиту составляла 6,5%. В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти можно было взять кредит на сумму до 12 млн руб., в других регионах — до 6 млн руб.
За первые шесть месяцев 2021 года в рамках программы россияне взяли 209 тыс. ипотечных кредитов.
Программу продлили до 1 июня 2022 года, но урезали максимальный размер кредита до 3 млн и повысили ставку до 7%. Ипотеку можно оформить на квартиру в новостройке на срок до 20 лет с первоначальным взносом от 15%, программа распространяется на все категории граждан.
После изменения условий спрос на новостройки в столичном регионе вернулся на уровень 2019 года. В банке ВТБ РБК рассказали, что изменение госпрограммы сильно повлияло на рынок ипотеки, спрос сократился на 60%. Интерес сместился в сторону семейной ипотеки, условия которой расширили на семьи с одним ребенком. Эту программу тоже продлили на год.
В понедельник ЦБ спрогнозировал обвал спроса на ипотеку и новостройки после 2025 года. В документе банка отмечается, что к резкому падению спроса в будущем могут привести его активное стимулирование и высокие темпы распространения жилищного кредитования. Актуальный ипотечный спрос может быть исчерпан к 2025 году, а в 2026–2030 годах он будет пополняться крайне медленно. При этом дополнительное стимулирование ипотеки на квартиры в новостройках с помощью льготных программ может привести к формированию избыточного предложения нового жилья, считают в ЦБ.
Набиуллина заявила о приближении к пределу роста ипотеки в России
Россия приближается к пределу роста ипотеки, рассказала в интервью РБК председатель Банка России Эльвира Набиуллина. «Я недавно посмотрела статистические данные по доле семей с ипотекой в разных странах в зависимости от среднего уровня располагаемых доходов. И вот по этим соотношениям мы уже практически приблизились к пределу роста ипотеки. Надо быть очень внимательным к тому, чтобы ипотека росла в меру роста доходов населения», — сказала Набиуллина, отвечая на вопрос о том, стоит ли ждать нового рекорда по выдаче жилищных кредитов в 2021 году.
Полную версию интервью читайте на сайте РБК в полночь пятницы, 17 сентября.
«Уровень проникновения ипотеки [в России] может быть не очень большой по сравнению со многими странами. Но важно смотреть не просто на количество людей, которые взяли ее, или на долю к ВВП. Ипотека — это кредит на долгие годы, его нужно обслуживать. Должен быть соответствующий уровень доходов семей», — считает председатель Банка России. Рост ипотечного кредитования «должен быть соразмерен росту доходов, но не только, надо учитывать и уровень доходов», подчеркнула она.
ЦБ оценивал уровень проникновения ипотеки в регионах (доля заемщиков к общему населению) в российских регионах по итогам III квартала 2020 года: этот показатель колебался от 0,4% в Чечне до 9,5% в Тюменской области. Средний показатель — 4–5%.
Общие темпы роста ипотеки в 2021 году превысят 20%, полагает Набиуллина. В 2020 году, несмотря на пандемию коронавируса, банки поставили рекорд по выдачам ипотеки: их объем составил 4,4 трлн руб. (+51% к 2019 году и +43% к 2018-му, когда был установлен предыдущий рекорд). По данным «Дом.РФ» (.pdf), за первое полугодие банки уже выдали жилищных кредитов на 2,7 трлн руб. (+74% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года).
Одним из драйверов роста выдач в 2020 году и первой половине этого года была льготная госпрограмма ипотеки под 6,5% на новостройки, с 1 июля ее условия изменились, что наряду с циклом повышения ключевой ставки притормозило рынок. Прогноз «Дом.РФ» на весь 2021 год — 4,9–5 трлн руб., что на 10–13% больше, чем годом ранее.
Несмотря на падение выдач по основной программе льготной ипотеки, растет кредитование в рамках семейной ипотеки, отметила глава ЦБ: «Выдачи семейной ипотеки увеличились более чем на 30% после расширения программы. Эта программа лучше, на наш взгляд, как я уже много раз говорила, она более адресная». В отличие от общей льготной ипотеки программа семейной ипотеки, наоборот, с 1 июля была расширена.
Как изменилась ипотека с господдержкой
Антикризисная программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5%, запущенная в России на фоне пандемии в прошлом году, прекратила действие в первоначальном виде с 1 июля. Новая версия программы, которую ввели еще на год, устанавливает предельную ставку на уровне 7%. При этом максимальный размер кредита сократили до 3 млн руб. для всех регионов (ранее действовал лимит 12 млн руб. для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей и 6 млн руб. — для остальных регионов).
Основным сторонником трансформации или сворачивания программы был именно Банк России: Набиуллина еще в ноябре предупреждала о рисках пузыря на этом рынке: рост цен на жилье опережал и инфляцию, и темпы роста доходов населения, в результате чего недвижимость становилась менее доступной, несмотря на низкие ставки.
Одновременно с ужесточением условий по основной программе льготной ипотеки была расширена семейная ипотека по ставке 6%. Теперь она доступна семьям с одним ребенком, если он родился не ранее 1 января 2018 года (до этого — семьям с двумя детьми и более при условии рождения ребенка после 2017 года). Максимальная сумма кредита в Москве, Петербурге, Московской и Ленинградской областях составляет 12 млн руб., в других регионах — 6 млн руб. При этом можно будет как взять новый кредит, так и рефинансировать существующий.
Что касается динамики цен на жилье после трансформации программы льготной ипотеки, то ситуация будет отличаться в зависимости от региона, прогнозируют в ЦБ. В частности, ажиотажный спрос в крупных регионах — Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае, где в основном и брали ипотеку по льготной госпрограмме, — спадет.
«Я не думаю, что будет снижение цен, но какая-то стабилизация в некоторых регионах будет. Ситуация в разных регионах и внутри регионов — областные центры, маленькие города — будет очень, очень дифференцирована. Макроэкономический же ажиотаж все-таки уйдет», — объяснила Эльвира Набиуллина.
Набиуллина заявила о скором завершении роста выдачи ипотеки в России
Фаза активного роста объемов выдач ипотеки в России близится к завершению, заявила председатель Центробанка Эльвира Набиуллина.
«Я недавно посмотрела статистические данные по доле семей с ипотекой в разных странах в зависимости от среднего уровня располагаемых доходов. И вот по этим соотношениям мы уже практически приблизились к пределу роста ипотеки. Надо быть очень внимательным к тому, чтобы ипотека росла в меру роста доходов населения», — сказала она в интервью РБК, отвечая на вопрос, стоит ли ожидать нового рекорда по выдаче кредитов на покупку жилья по итогам 2021 г.
В прошлом году российские банки выдали населению рекордный за всю историю рынка объем жилищных кредитов. По данным «Дом.РФ», он составил 4,3 трлн руб., что на 50% превысило результат 2019 г. В целом граждане оформили 1,7 млн подобных ссуд. Показатель увеличился в годовом выражении на 35%.
Росту ипотеки в прошлом году способствовало снижение ставок на подобные кредиты. Это произошло на фоне запуска льготной программы, позволяющей получить ссуду на покупку жилья в новостройке на 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге и их областях и на 6 млн руб., а в других регионах по ставке не выше 6,5% годовых. Кроме того, с июля 2020 г. ключевая ставка находилась на историческом минимуме в 4,25% годовых.
В этом году условия изменились. Во-первых, на фоне ускорения инфляции в стране ЦБ с марта начал повышать ключевую ставку. Сейчас она достигла максимальных с октября 2019 г. 6,75% годовых. Кроме того, с 1 июля 2021 г. правительство изменило условия льготной программы. Ставку по ней повысили до 7%, а доступный размер кредита снизили до 3 млн руб. для всех регионов.
Впрочем, темпы выдачи ипотеки в первой половине года оставались высокими. По данным аналитиков «Дом.РФ» и Frank RG, в январе-июне россияне взяли около 907 000 жилищных ссуд на сумму 2,6 трлн руб. Это на 45 и 76% соответственно превышает показатели аналогичного периода 2020 г. Набиуллина еще в апреле указала на признаки «перегрева» ипотечного рынка в России. Однако уже в конце августа регулятор заявил, что риски этого «перегрева» снизились на фоне изменения условий льготной программы, а также благодаря повышению с 1 августа макропруденциальных надбавок для банков в части выдач ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом — от 15 до 20%. В связи с этим ЦБ отметил, что в дальнейшем ожидается нормализация динамики ипотечного кредитования в России.
По мнению Набиуллиной, общие темпы роста ипотеки в 2021 г. превысят 20%. Согласно прогнозу «Дом.РФ», объем выдач составит 4,9–5 трлн руб., что на 10–13% больше, чем в 2020 г.
Несмотря на ожидаемое замедление темпов роста ипотечного кредитования, глава ЦБ не прогнозирует снижения стоимости жилья. При этом спадет ажиотажный спрос на недвижимость в крупных регионах — Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае, полагает она.
«Я не думаю, что будет снижение цен, но какая-то стабилизация в некоторых регионах будет. Ситуация в разных регионах и внутри регионов — областные центры, маленькие города — будет очень, очень дифференцирована. Макроэкономический же ажиотаж все-таки уйдет», — сказала Набиуллина.
Набиуллина призвала «своевременно» свернуть программу льготной ипотеки
Льготная ипотека под 6,5% помогла гражданам и застройщикам, но программу важно вовремя завершить, заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме. Она подчеркнула, что субсидирование ставок уже негативно влияет на стоимость жилья и его доступность.
«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», — сказала глава ЦБ. Она добавила, что ипотечные ставки снижаются не только по кредитам с господдержкой.
Как работает льготная программа
Новая программа льготной ипотеки под 6,5% была запущена в России в апреле для поддержки застройщиков и повышения доступности жилья для граждан. Она позволяет россиянам взять ссуду на покупку новостройки с минимальным первоначальным взносом 15% (изначально было 20%). При этом сумма кредита не должна превышать 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, а также Ленобласти и 6 млн руб. для других регионов.
Какие минусы льготной ипотеки видят аналитики и власти
Повышенный спрос населения на ипотеку подстегнул рост цен на жилье: по итогам десяти месяцев 2020 года стоимость новостроек в России увеличилась на 10,5%, половину роста обеспечила именно льготная госпрограмма, отмечали аналитики «Дом.РФ». Субсидирование ипотеки — нерыночный механизм, считает гендиректор Национального рейтингового агентства (НРА) Алина Розенцвет. По ее словам, чрезмерный разогрев спроса побуждает девелоперов повышать цены на жилье и в итоге «бюджетные расходы на субсидирование полностью перетекут в доходы застройщиков».
Розенцвет также указывает на ограниченные возможности банков по кредитованию всех желающих взять льготную ипотеку. «Рост спроса на кредиты либо не сможет быть обеспечен банками в связи с сокращением доли заявок от платежеспособных клиентов, либо будет обеспечиваться за счет повышения толерантности к риску», — поясняет глава НРА.
Выдача кредитов по слишком низким ставкам может привлечь в банки неподготовленных заемщиков и привести к формированию пузыря на ипотечном рынке, предупреждал летом замминистра финансов Алексей Моисеев. Он подчеркивал, что позволить себе ипотечный кредит могут не более 60% россиян, даже если ставка по нему будет нулевой.
В Минфине также указывали на риски для бюджета при продлении программы льготной ипотеки. «Значительное расширение программ субсидирования за пределами «антикризиса» может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, какая ставка будет через 10–15 лет», — говорил Моисеев. По его словам, программа под 6,5% должна оставаться именно антикризисной.
Риски возникновения пузыря в ипотеке проявятся, если бурный рост кредитования сохранится при замедлении экономики, падении реальных доходов населения и росте безработицы, например на фоне пандемии, перечисляет аналитик агентства Moody’s Мария Малюкова. «До тех пор пока первоначальный взнос по ипотеке не опускается ниже 15% и, собственно, общий ипотечный портфель банков в России не превышает 7% ВВП, риска возникновения ипотечного пузыря мы не видим», — подчеркивает она.
Как завершение программы отразится на стоимости ипотеки
По статистике ЦБ, благодаря госпрограмме средняя ставка по ипотечным кредитам на новостройки в последние четыре месяца составляет около 5,9%, на вторичном рынке ставки выше — около 8,1%. Средняя стоимость кредитов с июля находится в диапазоне 7,1–7,4%.
Низкие процентные ставки по льготной ипотеке сейчас помогают заемщикам — их ежемесячные расходы на обслуживание обязательств снизились, отмечает Малюкова. Эффект от снижения стоимости кредитов сохранится и после завершения программы, считает Розенцвет. При этом банкам льготная ипотека сейчас приносит много выгод, продолжает гендиректор НРА: они получают процентный доход от выдачи ссуд и комиссионные доходы от продажи дополнительных продуктов. После окончания программы в следующем году кредитные организации, скорее всего, повысят ипотечные ставки на 0,5–1,5 п.п., даже если макроэкономическая ситуация не ухудшится, — это позволит им поддержать маржинальность сегмента, прогнозирует Розенцвет.
Отказ от субсидирования ипотечных ставок может негативно сказаться на спросе, поэтому для отмены госпрограммы необходимы стабилизация экономики и рост доходов населения, уверена генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. «Думаю, в среднем по рынку новостроек годовой прирост цен в 2021 году можно ожидать в пределах 10–12%, но и в случае отмены субсидируемой ипотеки никакого обвала цен ждать не стоит — себестоимость строительства продолжает расти и в Москве, и в других регионах», — говорит эксперт.
Сворачивание программы действительно не пойдет на пользу рынку, соглашается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она, однако, рассчитывает, что спрос населения перераспределится с новостроек на вторичный рынок.
Льготная ипотека — не единственный драйвер рынка, средние ставки по таким кредитам в целом снижаются, поэтому серьезных проблем из-за остановки госпрограммы под 6,5% не произойдет, считает управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков: «В 2015 году государство уже реализовывало программу субсидирования ипотеки, которая благополучно завершилась, не спровоцировав никаких проблем».
Генеральный директор агентства недвижимости We Know Александр Галицын считает, что доступная ипотека должна быть не временной мерой, а постоянно действующим инструментом. «Как мы видим, ипотека в 6,5% повысила спрос в Москве на 30–40%, а в некоторых регионах — на 50–100%. Думаю, что если бы люди были уверены, что ставка будет оставаться на уровне 5,5–6%, то на рынке не было бы ажиотажа, а с другой стороны, доля покупателей-инвесторов, которые всегда влияют на рост цен, была бы в среднем ниже», — поясняет собеседник РБК.
Платежеспособный спрос на ипотеку еще сохраняется, но в следующем году он больше сместится в регионы, считает директор по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрий Охрименко. Сворачивать льготную ипотеку лучше не сразу, а с продлением льготных условий в регионах, соглашается директор по продажам и маркетингу ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Что про завершение программы думают банки
«Доходность программы господдержки немного ниже стандартных кредитов. Недополученный процентный доход компенсируется доходностью остальных кредитов, а также увеличенным спросом на выдачи в целом из-за наличия программы господдержки», — отмечает представитель «Открытия». Резкого сжатия выдач кредитов в банке не ждут.
Все будет зависеть от рыночной ситуации, говорит начальник управления ипотечного кредитования Московского Кредитного Банка Игорь Селезнев. По его словам, сейчас программа под 6,5% — это импульс и для ипотечного, и для строительного рынка.
Эльвира Набиуллина решила сдуть пузырь
Льготная ипотека под 6,5% помогла гражданам и застройщикам, но программу важно вовремя завершить, заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина во время выступления в Госдуме. Она подчеркнула, что субсидирование ставок уже негативно влияет на стоимость жилья и его доступность.
«Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья», — сказала глава ЦБ. Она добавила, что ипотечные ставки снижаются не только по кредитам с господдержкой.
Как работает льготная программа
Новая программа льготной ипотеки под 6,5% была запущена в России в апреле для поддержки застройщиков и повышения доступности жилья для граждан. Она позволяет россиянам взять ссуду на покупку новостройки с минимальным первоначальным взносом 15% (изначально было 20%). При этом сумма кредита не должна превышать 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга, а также Ленобласти и 6 млн руб. для других регионов.
Какие минусы льготной ипотеки видят аналитики и власти
Повышенный спрос населения на ипотеку подстегнул рост цен на жилье: по итогам десяти месяцев 2020 года стоимость новостроек в России увеличилась на 10,5%, половину роста обеспечила именно льготная госпрограмма, отмечали аналитики «Дом.РФ». Субсидирование ипотеки — нерыночный механизм, считает гендиректор Национального рейтингового агентства (НРА) Алина Розенцвет. По ее словам, чрезмерный разогрев спроса побуждает девелоперов повышать цены на жилье и в итоге «бюджетные расходы на субсидирование полностью перетекут в доходы застройщиков».
Розенцвет также указывает на ограниченные возможности банков по кредитованию всех желающих взять льготную ипотеку. «Рост спроса на кредиты либо не сможет быть обеспечен банками в связи с сокращением доли заявок от платежеспособных клиентов, либо будет обеспечиваться за счет повышения толерантности к риску», — поясняет глава НРА.
Выдача кредитов по слишком низким ставкам может привлечь в банки неподготовленных заемщиков и привести к формированию пузыря на ипотечном рынке, предупреждал летом замминистра финансов Алексей Моисеев. Он подчеркивал, что позволить себе ипотечный кредит могут не более 60% россиян, даже если ставка по нему будет нулевой.
В Минфине также указывали на риски для бюджета при продлении программы льготной ипотеки. «Значительное расширение программ субсидирования за пределами «антикризиса» может стать такой пирамидой для бюджета, потому что мы не знаем, какая ставка будет через 10–15 лет», — говорил Моисеев. По его словам, программа под 6,5% должна оставаться именно антикризисной.
Риски возникновения пузыря в ипотеке проявятся, если бурный рост кредитования сохранится при замедлении экономики, падении реальных доходов населения и росте безработицы, например на фоне пандемии, перечисляет аналитик агентства Moody’s Мария Малюкова. «До тех пор пока первоначальный взнос по ипотеке не опускается ниже 15% и, собственно, общий ипотечный портфель банков в России не превышает 7% ВВП, риска возникновения ипотечного пузыря мы не видим», — подчеркивает она.
Как завершение программы отразится на стоимости ипотеки
По статистике ЦБ, благодаря госпрограмме средняя ставка по ипотечным кредитам на новостройки в последние четыре месяца составляет около 5,9%, на вторичном рынке ставки выше — около 8,1%. Средняя стоимость кредитов с июля находится в диапазоне 7,1–7,4%.
Низкие процентные ставки по льготной ипотеке сейчас помогают заемщикам — их ежемесячные расходы на обслуживание обязательств снизились, отмечает Малюкова. Эффект от снижения стоимости кредитов сохранится и после завершения программы, считает Розенцвет. При этом банкам льготная ипотека сейчас приносит много выгод, продолжает гендиректор НРА: они получают процентный доход от выдачи ссуд и комиссионные доходы от продажи дополнительных продуктов. После окончания программы в следующем году кредитные организации, скорее всего, повысят ипотечные ставки на 0,5–1,5 п.п., даже если макроэкономическая ситуация не ухудшится, — это позволит им поддержать маржинальность сегмента, прогнозирует Розенцвет.
Отказ от субсидирования ипотечных ставок может негативно сказаться на спросе, поэтому для отмены госпрограммы необходимы стабилизация экономики и рост доходов населения, уверена генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова. «Думаю, в среднем по рынку новостроек годовой прирост цен в 2021 году можно ожидать в пределах 10–12%, но и в случае отмены субсидируемой ипотеки никакого обвала цен ждать не стоит — себестоимость строительства продолжает расти и в Москве, и в других регионах», — говорит эксперт.
Сворачивание программы действительно не пойдет на пользу рынку, соглашается управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Она, однако, рассчитывает, что спрос населения перераспределится с новостроек на вторичный рынок.
Льготная ипотека — не единственный драйвер рынка, средние ставки по таким кредитам в целом снижаются, поэтому серьезных проблем из-за остановки госпрограммы под 6,5% не произойдет, считает управляющий директор группы «Самолет» Дмитрий Волков: «В 2015 году государство уже реализовывало программу субсидирования ипотеки, которая благополучно завершилась, не спровоцировав никаких проблем».
Генеральный директор агентства недвижимости We Know Александр Галицын считает, что доступная ипотека должна быть не временной мерой, а постоянно действующим инструментом. «Как мы видим, ипотека в 6,5% повысила спрос в Москве на 30–40%, а в некоторых регионах — на 50–100%. Думаю, что если бы люди были уверены, что ставка будет оставаться на уровне 5,5–6%, то на рынке не было бы ажиотажа, а с другой стороны, доля покупателей-инвесторов, которые всегда влияют на рост цен, была бы в среднем ниже», — поясняет собеседник РБК.
Платежеспособный спрос на ипотеку еще сохраняется, но в следующем году он больше сместится в регионы, считает директор по развитию платформы «Цифровая ипотека» Дмитрий Охрименко. Сворачивать льготную ипотеку лучше не сразу, а с продлением льготных условий в регионах, соглашается директор по продажам и маркетингу ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.
Что про завершение программы думают банки
«Доходность программы господдержки немного ниже стандартных кредитов. Недополученный процентный доход компенсируется доходностью остальных кредитов, а также увеличенным спросом на выдачи в целом из-за наличия программы господдержки», — отмечает представитель «Открытия». Резкого сжатия выдач кредитов в банке не ждут.
Все будет зависеть от рыночной ситуации, говорит начальник управления ипотечного кредитования Московского Кредитного Банка Игорь Селезнев. По его словам, сейчас программа под 6,5% — это импульс и для ипотечного, и для строительного рынка.