Что считается вторичным жильем для ипотеки
Оформляем ипотеку на новостройку: нюансы, плюсы и минусы покупки первичного жилья
Приобрести квартиру сразу в наше время для многих довольно трудно. И если в области это сделать еще возможно, то в центре города цены порой достигают заоблачных отметок. Тогда на помощь людям приходит ипотека. Мы решили изучить нюансы и разузнать, как же производится получение ипотеки на первичное жилье в России в 2021 году. На все наши вопросы ответил руководитель направления по развитию ипотечного кредитования Райффайзенбанка Антон Красильников.
Чем отличается «первичка» от «вторички»
По словам эксперта, сейчас на рынке можно найти жилье двух видов:
• первичное — оно продается в строящихся или только недавно возведенных домах. Стоит сразу отметить, что покупка на стадии строительства выйдет гораздо дешевле. Такое жилье продает непосредственно компания застройщик;
• вторичное — как вы можете уже догадываться, это те квартиры, в которых уже ранее кто-то жил. Продает такое жилье бывший владелец или компания, которой принадлежит недвижимость.
Но мы предлагаем сконцентрировать внимание именно на «первичке». Хотим сразу обратить внимание на один из ключевых моментов получения ипотеки на первичное жилье — с ней вы получаете свидетельство на право собственности. Сразу после этого квартира считается полностью построенной и приобретает статус вторичного жилья. Внутренняя отделка в этом случае не имеет никакого значения.
Однако этот документ выдается только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию, а сам покупатель подписал акт приема передачи квартиры. Случается и такое, что дом уже возведен, акт подписан, но застройщик запаздывает оформлением свидетельства. В этом случае банки уже не могут кредитовать по программе для новостроек, а дать ипотеку на «вторичке» еще не могут. В связи с этим банки позволяют приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Эту схему применяют многие крупные банки, поэтому бояться ее вовсе не стоит.
Как приобрести первичное жилье
Одной из самых важных бумаг при заключении сделки является подписанный продавцом и покупателем договор. Однако и эти документы при оформлении ипотеки на первичное жилье бывают разными:
• ДДУ (договор долевого участия) — его используют для покупки всей недвижимости на первичном рынке. Согласно этому документу обязуется вложить деньги в строительство дома, как и другие будущие жильцы. В свою очередь застройщик предоставляет покупателю конкретную квартиру. В собственность квартиру отдают в тот момент, когда дом полностью вводится в эксплуатацию. Чтобы подтвердить действительность договора, все документы проходят процедуру регистрации в Росреестре. Как только договор проходит проверку, покупатель может быть спокоен, ведь у застройщика все хорошо с проектными документами, финансами и законом.
• По договору уступки или по-другому переуступка прав — вполне законный способ. Однако есть ряд отличий от первого, например недвижимость приобретается у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя, купившего квартиру по ДДУ. Стоит отметить, что в России действует программа господдержки застройщиков на ипотеку в новостройках, в связи с этим покупка недвижимости по договору уступки выйдет намного дороже из-за высоких ипотечных процентов.
• Договор ЖСК — его считают пожалуй самым ненадежным видом приобретения квартир, поскольку покупателям выдается только членская книжка, которая не заменяет договор. Здесь очень часто происходят различные махинации, подтасовывание и существуют риски двойных продаж (одна квартира регистрируется на две разных семьи). Обычно эту схему предлагают те застройщики, которые не имеют прав на строительство домов на выбранной территории. Итог, к сожалению, часто бывает таким: дом возведен, квартиры проданы, но ввести здание в эксплуатацию нельзя, поскольку земля не была куплена. Из-за этого люди остаются и без денег и без жилья.
Эксперт также пояснил, что раньше при покупке квартиры на ранних этапах существовал риск заморозки строительство и банкротства самого застройщика. Каждый из нас видел обманутых дольщиков — именно эти люди и вложились в сомнительные проекты. Но теперь ситуация кардинально изменилась благодаря появлению эскроу-счетов.
Эти счета открываются в банке для того, чтобы продавец и покупатель совершили сделку, в которой банк выступает гарантом. Для начала нужно заключить договор о покупке квартиры в строящемся доме, после чего продавец и покупатель обращаются в банк, открывают счет и будущий владелец квартиры вносит на него необходимую сумму. Так что же дает этот счет? Все просто — застройщик получит свои деньги только в том случае, если в полном объеме выполнит свои обязательства, а именно, построит дом, введет его в эксплуатацию и обустроит территорию. В случае банкротства строительной компании покупатель сможет вернуть ранее внесенные средства в полном объеме.
В чем разница ипотеки на новостройку и вторичку
Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?
Некоторые люди ошибочно считают новостройкой новый, недавно возведенный дом, тогда как под вторичным жильем подразумевают квартиры из старого жилого фонда. На самом деле данный критерий определяется по наличию записи в ЕГРП о том, что право собственности на жилье зарегистрировано на того или иного владельца. Так чем же отличается первичное жилье от вторичного, особенно, если вопрос касается такого неоднозначного дела, как ипотечное кредитование?
Чем отличается новостройка от вторички
Для начала нужно уяснить, что под первичным жильем подразумеваются те квартиры, права собственности на которые пока ни у кого нет. По факту — это та же продажа жилья, которое существует только на бумаге даже несмотря на то, что уже начало строиться. После того, как дом вводится в эксплуатацию, покупатель, он же дольщик, регистрирует на нее право собственности, и уже с момента получения им свидетельства о госрегистрации права собственности, юридически статус квартиры меняется на «вторичное жилье». Итак, с первой частью вопроса все стало более или менее понятно, теперь попробуем разобраться в тонкостях ипотеки. С чего нужно начать и по каким критериям определить для себя более подходящий вариант — стоит ли брать кредит на квартиру в новостройке или все-таки выгоднее будет обратиться к рынку вторичного жилья? В первую очередь необходимо изначально подходить к данному вопросу трезво, взвешенно и не торопясь. Первым шагом в этом случае должен стать сбор необходимой информации, с этой целью лучшим вариантом станет посещение нескольких банков с целью выяснить, какую именно сумму ипотечного кредита можно получить.
Как купить новостройку в ипотеку
Главное отличие кредита на первичное жилье от ипотеки на покупку вторичной недвижимости заключается непосредственно в особенностях проведении сделки. Приобретая в ипотеку жилье на вторичном рынке, необходимо всего один раз составить заявление и подать его вместе с документами на регистрацию в Федеральную регистрационную службу, после чего будет зарегистрировано и право на собственность, и ипотека.
Если же вы выбираете ипотеку на первичном рынке, то подойти к этому делу придется с большей ответственностью, так как на этапе строительства в качестве обеспечения по ипотечному кредиту будет выступать залог прав требования в соответствии с договором об участии в долевом строительстве. Только по завершению строительства, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию, станет возможной оформления ипотечного кредита. Получается, что собирать и подавать документы в этом случае придется два раза: сначала для того, чтобы зарегистрировать договор о долевом участии с залогом прав требования, и во второй раз — для того, чтобы зарегистрировать непосредственное право собственности и ипотеку.
Особенности подбора жилья для ипотеки
Помимо различий в проведении сделки, стоит еще отметить требования, которые предъявляются к приобретаемому жилью. И если выбирая ипотечное кредитование на рынке вторичного жилья, можно остановиться практически на любой квартире, которая будет соответствовать требованиям банка, то приобретая первичное жилье, покупатель ограничен в выборе объекта недвижимости. Обычно банки позволяют покупать квадратные метры, находящиеся на стадии строительства только у тех застройщиков, с которыми они уже имели дело. Приобретая в ипотеку первичную квартиру, необходимо помнить о том, что все то время, что жилье будет строиться, процент по ипотеке будет повышенным, и только после постройки и оформления права собственности на это жилье, процент банка будет понижен. Чаще всего при ипотечном кредитовании на стадии строительства разница в процентах составит около годовых в отличие от оплаты взносов уже после оформления права собственности.
Кроме того, необходимо учитывать, что окончательно определиться с тем, какое именно жилье приобретать в ипотеку, необходимо уже на этапе подачи заявления на ипотеку. В том случае, если банк одобрит кредит на покупку квартиры в новостройке, а покупатель вдруг изменит свое решение и захочет приобрести вторичное жилье, ему придется подавать заявку в банк еще раз.
Как происходит покупка вторичной квартиры в ипотеку
Банковские программы ипотечного кредитования разрешают покупку жилья на вторичном рынке. Это доступный и распространенный способ приобретения собственного жилья. Ипотека подразумевает выдачу кредита под залог приобретаемой квартиры. Чтобы банк одобрил ипотеку на вторичное жилье, нужно ответственно подойти к выбору объекта и подготовке документов. Покупка квартиры на вторичном рынке отличается от сделки на первичном. На что обратить внимание?
Что такое вторичное жильё
К вторичному рынку относят все квартиры, у которых есть собственник. При этом неважно, живет он в этой квартире или нет. Как только дом сдан в эксплуатацию и владелец оформил право собственности, жилье автоматически переводится во вторичный фонд.
У вторичного жилья есть свои плюсы:
Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку
При подборе объекта недвижимости нужно проверить:
Требования к квартире
При выдаче ипотеки на вторичное жилье банки выдвигают ряд требований к объекту недвижимости. Подозрения вызывает недвижимость, если она:
продавалась много раз или участвовала более чем в 2 сделках за последний год
оформлена в наследство до истечения 6 месяцев
находится в собственности у нескольких лиц
находится в доме, который предназначен под снос, реконструкцию или относится к аварийному фонду
Ипотека оформляется только на жилую недвижимость в городской и сельской местности на территории РФ. Банки создают свои базы данных предложений, подходящих под условия ипотеки, вы можете выбрать квартиру в одной из них.
Этапы получения ипотеки на вторичное жилье
Покупка жилья на вторичном рынке проходит в несколько этапов:
Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье
Договор ипотечного кредитования составляет банк на основании документов, которые предоставляет заемщик. Помимо личных документов, нужно предоставить:
паспорт, справки о доходах созаемщика и поручителя, если они участвуют в сделке
паспорт продавца, справку о составе его семьи, согласие второго супруга на продажу квартиры
разрешение органов опеки, если у продавца есть малолетние дети
подтверждение отсутствия обременения на квартире
заключение оценочной экспертизы
Если при покупке жилья в ипотеку используется льготные программы или господдержка, банк может запросить дополнительные документы.
Риски при покупке вторичного жилья
Программы господдержки на приобретение квартиру в новостройке в 2020–2021 годах включают требование покупки недвижимости у определённых застройщиков, шансы заключить сделку с недобросовестной компанией сведены к минимуму.
А вот при покупке квартиры на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на заемщика. Он должен тщательно проверить продавца и юридическую чистоту объекта. Если продавец окажется мошенником, заемщик останется без жилья, при этом нужно будет продолжать вносить платежи по кредиту. Можно заказать проверку чистоты объекта в банке или застраховать титул — это поможет избежать неприятностей, если продавец нечестен.
Основные моменты вы можете проверить сами:
При покупке недвижимости в ипотеку на вторичном рынке большую роль играют технические характеристики объекта и юридическая чистота документов. Чем выше ликвидность недвижимости, тем больше шансов на получение ипотечного кредита.
Рекомендуем
Ипотечная программа на покупку квартиры, апартамента или таунхауса на вторичном рынке от Райффайзенбанка — выгодный и удобный способ обрести свое собственное жилье.
Какое жильё можно купить в ипотеку
Ипотечный кредит можно взять на покупку различной недвижимости. В зависимости от выбранного объекта банк определяет перечень документов, необходимых для оформления займа, а также порядок проведения сделки. Рассмотрим, какие варианты жилья доступны для приобретения в ипотеку.
Доступные варианты недвижимости
Банки оформляют ипотеку на следующее недвижимое имущество:
частные жилые дома и таунхаусы;
квартиры и апартаменты в многоквартирных домах;
дачные дома, гаражи;
здания и сооружения для ведения коммерческой деятельности
Альфа-Банк предоставляет ипотечные кредиты на:
квартиры и апартаменты в многоквартирных домах
построенные частные жилые дома совместно с земельным участком;
Можно ли купить в ипотеку земельный участок? Да, если он не является муниципальной или государственной собственностью, а его площадь превышает минимальные размеры, установленные нормативами отдельных российских субъектов. Например, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области минимальный размер земельного участка для индивидуального жилого строительства составляет 300 м².
Земельные участки: особенности ипотеки
При оформлении ипотеки на землю право залога распространяется только на участок, не затрагивая находящиеся на нём здания и сооружения. Но многие банки выдают ипотечный кредит одновременно и на земельный участок, и на расположенные на его территории объекты.
Чтобы получить земельную ипотеку, могут понадобиться:
акт с указанием принадлежности участка к категории земель ИЖС;
кадастровый план с указанием номера и месторасположения участка, план межевания территории;
правоустанавливающие документы (со стороны продавца);
отчёт об оценке с указанием реальной стоимости участка;
справка из БТИ об отсутствии построек на заявленном участке.
В процессе рассмотрения заявки банк вправе запрашивать дополнительную документацию, например, разрешение от органов опеки и попечительства или нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.
Ипотека на дом или дачу
В ипотеку также можно купить частный дом. Существуют ли у этой покупки особенности? Многие банки одобряют такие кредиты только при наличии другого залогового имущества. Так, кредиторы охотнее выдают ипотеку, если потенциальный заёмщик предоставил в качестве залога квартиру или комнату.
Сложность оформления ипотеки на загородную недвижимость связана с решением земельных вопросов. Кроме того, ликвидность частных домов зачастую ниже, чем у городских квартир. Такие сделки связаны с большими рисками, поэтому взять ипотеку на покупку или строительство такого жилья можно далеко не во всех банках.
Ипотека на строительство индивидуального жилого дома имеет ряд особенностей:
понадобится утверждённый проект, смета, а также документация о ведении всех этапов строительства;
участок должен относиться к категории земель, где разрешено строительство индивидуальных домов для постоянного проживания (ИЖС);
может потребоваться залог в виде другой недвижимости.
Земельный участок под возведение объекта должен принадлежать заёмщику на правах собственности. Готовый жилой дом можно строить только в регионе, где представлены офисы банка-кредитора.
Некоторые банки выдают кредиты на строительство дома траншами после завершения каждой стадии строительства.
Альфа-Банк выдаёт ипотечные кредиты только на уже готовые загородные дома вместе с земельным участком. Кредиты на строительство дома или только на участок не выдаются.
Требования к жилому дому:
Находится в собственности продавца (при этом право собственности должно быть зарегистрировано как на объект недвижимости, завершённый строительством);
площадь жилого дома не менее 60 кв. м и не более 300 кв. м;
материал стен — кирпич/бетон (в т. ч. материал на основе бетона: газоблок, пеноблок, твинблок и т. п.), брус/клееный брус;
год постройки — не более 20 лет до даты проведения оценки (для дома из бруса/клееного бруса год постройки — не ранее 2000 года);
наличие остекления оконных проёмов, установлены входные двери;
оборудование следующими инженерными коммуникациями:
подключение к электросети, осуществлена разводка электропроводки;
подключение к центральному отоплению или оборудование автономной газовой системой отопления (установлен газовый отопительный котёл, работающий на магистральном газе), осуществлена разводка труб для теплоносителя и установлены радиаторы отопления;
подключение к всесезонному водопроводу или к скважине, осуществлена разводка труб водоснабжения;
подключение к канализационной сети или локальному очистному сооружению, осуществлена разводка канализационных труб.
Требования к земельному участку:
находится в собственности продавца;
категория использования земельного участка — земли населённых пунктов/поселений/сельскохозяйственного назначения. Разрешённое использование земельного участка — любой из видов использования для соответствующей категории, предусмотренный законодательством РФ и разрешающий возведение жилого строения;
не должен находиться в водоохранной, резервной зоне или зоне национального парка;
площадь земельного участка не должна быть ограничена габаритами жилого дома и превышать 5000 кв. м.
Можно ли купить две квартиры в ипотеку?
Чтобы взять сумму, достаточную для покупки двух квартир, нужно иметь требуемый уровень дохода и подтвердить свою платёжеспособность перед банком. Оформление ипотечного кредита на два объекта имеет ряд особенностей. Это связано с нюансами оформления подобных сделок: на каждую квартиру оформляют отдельную заявку и отдельное ипотечное соглашение, готовят два пакета документов и т. д. Оформить ипотеку можно как в двух разных банках, так и в одном.
При покупке двух квартир в ипотеку банк-кредитор будет проверять оба объекта, что потребует больше времени. Также нужно делать две отдельные страховки и вносить большую сумму в качестве первоначального взноса.
Принимая решение о выдаче ипотеки на два объекта, банк учитывает платёжеспособность заёмщика. Если дохода недостаточно для одобрения, стоит привлечь созаёмщиков. Так, в Альфа-Банке рассматривают ипотечные заявки с привлечением от одного до трёх дополнительных заёмщиков. Другие критерии принятия решения банком:
кредитная история, своевременность погашений предыдущих кредитов, длительность задержек, если они были;
наличие официального трудоустройства, длительность работы на одном месте, система начисления заработной платы;
число лиц, находящихся на иждивении;
размер первоначального взноса, сумма долга по первому ипотечному кредиту;
актуальная рыночная стоимость залогового имущества.
Требования к качеству жилья
Поскольку квартира или другая недвижимость является предметом залога, она должна соответствовать критериям:
находиться на территории России;
не иметь несогласованных перепланировок и переоборудований;
не стоять в планах на снос по программе реновации;
иметь износ не более 65%;
быть подключённой к центральным инженерным сетям;
не находиться в залоге, под обременением или арестом.
Загородные дома должны быть удалены от крупных населенных пунктов не более чем на 50-100 км и не относиться к памятникам архитектуры.
Альфа-Банк предлагает ипотеку на квартиры в новостройках и вторичное жильё по минимальной ставке от 5,99% годовых. Всё, что вам нужно на первом этапе — оставить онлайн-заявку и дождаться одобрения. Кредитные программы Альфа-Банка доступны гражданам РФ от 21 года до 70 лет с общим трудовым стажем не менее года. Выдаём ипотеку наёмным работникам, индивидуальным предпринимателям и владельцам бизнеса, а также специалистам, ведущим частную практику.
Страхование недвижимости
Одним из ключевых особенностей оформления ипотечного кредита является приобретение страховки. Страхование недвижимости снижает риски банка и заёмщика в случае непредвиденных ситуаций: порчи залогового имущества, ухудшения здоровья заёмщика и т. д.
Новостройка или в готовое жилье: в каком доме брать квартиру в ипотеку?
Ипотека в России – популярный способ приобретения собственной жилплощади. Не все граждане имеют возможность накопить на покупку квартиры, либо получить квартиру в наследство. Поэтому россияне все чаще обращаются к ипотечному кредитованию.
Прежде, чем заняться поиском банка, потенциальный покупатель задается вопросом: квартиру на каком рынке жилья выгоднее приобрести? Принято считать, что к первичному рынку жилья относится квартира в новостройке, а ко вторичному – в старом доме. Но это определение – распространенное заблуждение.
Что такое «готовое жилье» и что такое «первичка»?
Итак, отвечая на вопрос, на каком рынке жилья выгоднее купить квартиру, обратимся к определениям. Первичное жилье – это не обязательно квартира от застройщика. Под эту категорию попадает любая квартира, на которую не были оформлены права собственности. Например, это может быть жилплощадь и в готовом доме. Разница заключается в том, что на такую квартиру отсутствует запись в ЕГРП и регистрация владельца.
После того, как застройщик сдает дом, а покупатель приобретает квартиру и оформляет на нее право собственности, получает свидетельство о госрегистрации, жилплощадь в новостройке фактически становится вторичным жильем. Продавать квартиру в новом доме, даже спустя год после его постройки, владелец будет уже как «вторичку».
Ипотека под новостройку также отличается от жилищного кредита на готовую квартиру по способу заключения сделки. Покупатель приобретает «вторичку», подавая заявление вместе с пакетом документов в Федеральную регистрационную службу. Ведомство выдает владельцу свидетельство на собственность и регистрирует выдачу ипотеки.
При покупке жилья на первичном рынке в строящемся доме, застройщик и покупатель заключают договор долевого строительства. Когда недвижимость будет введена в эксплуатацию, заемщик может подавать документы на ипотечный кредит. Собирать пакет документов придется дважды: в первый раз для застройщика для заключения договора долевого участия с залогом прав требования. Второй раз – для банка, регистрации жилищного кредита и права собственности на недвижимость.
Плюсы и минусы «первички»
Многие потенциальные покупатели ошибочно полагают, что купить новостройку в ипотеку от застройщика может быть выгоднее, чем готовое жилье. На самом деле, привлекательной при покупке первички может быть только низкая цена. Конечно, на ранних этапах строительства квартира может стоить на 20%, и даже 30% дешевле, чем ее аналоги в готовом доме. Однако взвесим «за» и «против» этого рынка жилья, и разберем их подробнее:
Плюсы:
Минусы:
Покупка квартиры в новостройке в ипотеку станет наиболее выгодным вариантом, если приобретать недвижимость в сданном доме. В этом случае сводятся к минимуму риски долевого строительства. Также безопасным считается заключение договора с надежными застройщиками на последних этапах строительства.
Плюсы и минусы готового жилья
Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.
Плюсы:
Минусы:
Подведем итоги
Говорить однозначно, на каком рынке жилья лучше покупать квартиру, было бы грубой ошибкой. В каждом отдельном случае нужно взвесить все плюсы и минусы. В первую очередь, потенциальному покупателю нужно определиться со своими финансовыми возможностями, социальным статусом и понимать цели покупки.
Подумайте, терпят ли время и обстоятельства окончания строительства первички или отделочных работ, или вам необходимо заселиться сразу же после покупки квартиры. Если целью приобретения недвижимости являются вложения или пассивный источник дохода, то подойдут оба варианта. Однако квартира в Москве в новостройке под ипотеку может стать не только удачным способом вложения средств, но и прослужит вам долгие годы, став резервным жилым фондом.